房价暴涨与资产荒

2016-09-21谭松珩

财经天下周刊 2016年17期

谭松珩

在聊了很多经济史、社会经济的话题后，这次我们回归专业，来谈谈一个某种层面上比较悲伤的话题：“买房”。

你知道的，我的主业说高大上一点儿是投资市场，说通俗一点儿就是下注——所以预测经济数据、推测经济走势对我们来说就是正常工作，不过7月的数据还是让包括我在内的很多从业人员大吃一惊：一是产业投资如此羸弱以致政府基建投资独木难支，二是居民中长期贷款成了信贷市场的最强力量，对应着的当然也是二线城市销售的多月走强。

这简直太让人尴尬了，修房子支撑经济多年刚转弱，买房子就成了中国经济的支撑力量。在高增长不再、经济增速趋势性放缓的时候，房地产居然逆势成为了最为避险的资产。

有点黑色幽默吧？其实也不是。

数据出来不久，上海拍出了地王——位置相当不错，价格也非常感人，光是楼面价便已超过10万/平米，房子修好卖到15万/平米以上几乎是铁板钉钉——所以，按常理推测，这房子当然是泡沫，对吧？

说这话的人，可能低估了中国富豪阶层和新富阶层的购买力了。对于一个屌丝上班族而言，不论是干投行的金融狗，还是干IT的程序猿，这个价格当然是超高的，甚至是无法接受的——不过咒骂归咒骂，自己经济状况合适、父母能够接济，且自己有资格买房的时候，他们还是会买，毕竟要在寸土寸金的一线城市立足，一套房子带来的安全感是必不可少的。

这群新富的中产阶级们，成为了按揭买房的主力军。

不过，我要跟你说的是，从数据上看，即使是如斯高价，按揭买房的比例还是没能达到房产投机的全盛时期2009～2010年——按揭买房的人多，可惜全款买房的人更多，中国的土豪们视房地产为优质资产，在这个市场里一掷千金。

看到这里，你应该会有两个疑问：这些土豪们为什么会青睐房地产，以及他们的钱从哪里来。

这两个问题能解释房价的暴涨以及目前金融市场发生的资产荒问题。

传统角度上说，什么是避险资产？自然是那些与经济增长相关性为负的资产，例如每逢经济下行便会上涨的国债，以及美元下跌时获益的黄金等。而从历史数据上看，房地产价格与经济增长息息相关，甚至和经济泡沫息息相关，怎么也不至于成为避险资产。

可不论是2008年还是2014年，近10年以来的政策及房价走势一次又一次教育了我们：在中国，只有70年产权的房地产真的就是避险资产，逢跌买入房地产是近10年最佳投资操作。

那么，土豪们的钱从哪里来呢？答案是，实体经济。

要知道，土豪们的钱可不会闲着，在2014年产业利润率下滑，某些行业的全行业利润率甚至为负之前，土豪们的钱都在实体经济——自己的产业或者民间借贷。然而随着收益率的不断下滑和坏账的逐年增加，土豪们需要另一个地方来存放资产。

于是2014年有了股债双牛，而2015年股灾后房地产市场一骑绝尘，债券市场则是资产难寻，闹起了资产荒。

从这个角度上说，房地产是承接了实体经济的避险资金——跟经济越弱资金越买入债券一样，经济越弱，人们越会青睐房地产市场。

我们来说一个最极端的场景：如果实体经济的收益率继续下滑，更多的资金会被赶到资产市场——不管是金融资产还是房地产或大宗商品等实物资产。那么对房地产市场而言，最极端的结局是什么呢？

当人们只青睐一、二线城市房地产时，土豪们会把房价推得极高，资金会回到房地产公司手上——但他们也深知经济疲软，也会投资谨慎，于是他们会去追逐最拿得准的资产：也就是好地段的土地，就像前文提到的地王。如果供应量够的话，这个过程将会非常缓慢，因为不断有新房加推去消耗人们的购房需求，而一旦供应量小甚至不供应的话，地产价格将会急速膨胀。

而这会导致另外一个问题：资产市场也会互相竞争，就像2014年股票债券等金融资产表现强劲的时候，地产和商品等实物资产的表现则相对萎靡。如果房地产价格快速走高，必将会吸引其他资产市场的资金推动房价走得更高，而各类金融资产也会开始为房地产及其产业链服务，例如股票市场里地产股走势强劲，而债券市场里地产债则受到追捧。