刘阁：“地王游戏”是一个“击鼓传雷”的游戏

丁爱波

在过去的一段时间里，中国房地产市场迎来了一个新的发展热潮。其主要表现形式便是各地“地王”层出不穷。上海、郑州、广州、无锡纷纷诞生历史单价地王，“面粉比面包贵”的现象不断出现。

以济南为例，6月29日，唐冶片区围子山组团地块以254624万元成交，其中最贵的住宅地块楼面价达7100元/平方米，一举成为当时的“地王”；8月12日，工业北路张马屯住宅用地，被万科以9613元/平方米的楼面价成交，新拍地块周边在售的5大楼盘均已封盘。

与此同时，随着土地市场的不断升温，一些房企也不断爆出“质量门”事件，这也从一个层面折射了目前火爆房地产市场的一个隐忧。

当下房地产市场的繁荣存在哪些问题？未来房地产走向如何？带着这些问题，记者专访了北大资源集团副总裁、山东公司董事长刘阁。

长期看好，短期严重背离市场

《齐鲁周刊》：作为房地产企业老总，您如何看待当前以及未来的房地产走势？

刘阁：短期内，我不看好如今的房地产市场，但在更长的历史时期内，房地产市场必然是向好的。有几个关键趋势决定了未来房地产的走势。

首先，城市化的大趋势不可逆转。这是决定房地产市场持续向好的关键因素。我们可以看到，农村人口仍然在持续地向城市流动，向着公共服务更为健全的区域流动。村里的人想搬到镇上去，镇上的人想搬到城里，城里的想搬到省会，省会的想搬到北京。对一个近14亿的人口大国来说，城镇化下的人口流动才刚刚开始。

随着城市化进程的加快，土地资源必然会越来越少，以济南为例，地产企业已经到邢村立交桥以外的地方进行开发了。城市的体量在逐渐摊大，这种趋势不可改变。作为稀缺资源，土地价格一定会呈现上涨态势，与之相应的，房子的价格在未来一段时间内，肯定是上涨的。

其次，房地产价格的上涨还取决于我们国家的产业结构和产业形势。你应该能够看到，当前实体经济特别是制造业都非常不景气，资本不愿意进入这些领域，在这种情形下，能够产生稳定现金流的，就是土地资源。这几年，实体经济一直在呼吁转型，但转型成功的，案例不多。

再者，当前经济形势不好，老百姓的投资渠道相当单一，艺术品投资跟他没关系，炒股基本都是赔。只有两个方面，老百姓愿意进入。一个是存银行，但是利息低。第二个就是买房子，房子是看得见摸得着的，而且能够变现。

但是短期内我不看好房地产市场，很简单的一个道理，如今的土地价格、房子价格已经严重背离了市场，面粉比面包贵，其代价必然要由买房者来承担，但普通居民的实际收入能够支撑他买得起房子吗？说实话，当今的房子价格，市长买不起房都是正常的。

《齐鲁周刊》：在一些学者看来，地王的不断出现预示着如今的房地产市场在玩一个很危险的游戏，共同把房地产的气球吹的无比巨大。这个气球承受不了如此巨大的压力，就要崩掉了。

刘阁：“面粉比面包贵”的现象已经从一线城市蔓延到二线城市，对后市房地产市场将带来巨大风险，前面的利润会不断被后边的地王吞噬。这种情形是非常危险的，现在看，问题不单单是“击鼓传花”这么简单，现在已经变成了一个“击鼓传雷”的游戏。

这个“雷”到底什么时候会“炸”不知道，但这种态势肯定是个“雷”，因为它严重背离了我们的市场。从大势来看，房地产市场涨是肯定的，但不是现在这种涨法。我是天津大学金融学博士，是山东财大金融学专业硕士研究生合作导师，近期我们对美国房地产市场做过一些研究，据我们观察，美国十年前买的房子，现在只涨了40%，这要是在北京的话，已经涨了十几倍了。美国的这种缓慢上涨就是良性的，当然，它的其他行业也都是这种良性上涨的态势。

现在我们的房地产市场像一匹脱缰的野马，这匹野马怎么样才能停下来？我想作为政府来讲，还是有很多措施可以调控，并不是说这匹脱缰的野马是没招的。我认为马都可以杀了，跑都不让跑，这个都来得及。如果这样发展下去，这种脱缰的野马带来的是什么？就是全面失控。

宏观经济尚在寻底，房地产市场却一骑绝尘

《齐鲁周刊》：为什么大家对土地市场如此热衷？

刘阁：经济形势不好，只有土地还能增值，还能产生利润。很多企业为什么宁可亏损也要拿地？它现在拿过来，还有活儿干，亏损也是五年后的事儿，现在不拿，现在这些人就没饭吃。在很多企业的思维中，“等死”不如“找死”。“找死”可能还会搏杀出一个机会。

现在可以说是全民炒地产的时代，各行各业都有地产业务。做汽车的搞房地产，石油也有，电力也有。他们都认为拿了土地，有了现金流，会避过一时处理不了的经济问题。从长期来说，这对中国经济的伤害肯定很大。

当全国人民都在集中力量做一个产业的时候，这种热情必然是存在着大量虚妄的泡沫。经济需要百花齐放，需要百家争鸣，需要高科技产业的发展、需要制造业的崛起。

我们最需要注意的是，宏观经济尚在寻底，房地产市场却一骑绝尘，这种危险的经济模式不但没有改观反而愈行愈远。

《齐鲁周刊》：北大资源如何看待“面粉贵过面包”的现象？

刘阁：我们从不到市场上去抬高“面粉”的价格。我们拿地的成本不高，这就使得我们能够把很多的利润以及我们公司独有的资源返还给老百姓。比如说教育、科技、文化资源，我们现在做文化社区的东西，来跟政府合作，做一个城市运营商的概念。

现在尚品燕园的价格也是当地最低的，当初我们拿地价格也低，我们卖的也低，我们没随着市场的价格卖上去，我们最后收尾8000元左右，旁边的楼盘已经到1.2万、1.3万。我们不是不想赚这个利润，我们把这个利润还给市场，还给老百姓，因为我们是低价拿的地，我们既然拿到低价土地，我们卖的一定是平价的东西，以自身资源来跟进市场，来还给老百姓，来为社会造福，来为政府分忧，

国企为何爱地王？

《齐鲁周刊》：某种程度上说，高昂的土地价格对地方政府是有利的。

刘阁：土地市场的短暂繁荣，短期来看，对政府是好事儿，但长期来看，这是饮鸩止渴，会造成两个很恶劣的后果。首先，虚高的土地市场必然会造成虚高的房价，这会让老百姓买不起房，这自然会影响社会稳定。其次，这会造成区域经济发展的不真实、不协调，会让银行产生大量的呆坏账。如今，不仅房地产企业的杠杆率高的可怕，就连购房者的杠杆也很高。如果“击鼓传雷”的游戏中断，它带来的连锁反应是相当恐怖的。

股市玩高杠杆导致了股灾，如今楼市又玩起了杠杆，再加上高负债隐藏的高风险，尚未成功复苏的经济能经受得住风吹草动吗？

在目前的形势下，地方官员的压力就凸显出来，他们既要面对百姓的实际买房需求，也要从长远考虑房地产平稳发展和一个城市正常发展的密切关系。这也就要求，地方官员不能急功近利，贪图眼下多卖点地钱；也不能无所作为，放任地价和房价暴涨；而是应该以一个负责任的态度来看待今年的“地产风云”，看看自己治下的土地是否真值那么多钱，思考一下这样的地王对城市以后的发展到底是祸是福？

《齐鲁周刊》：以去年6月为例计算起点，中海、中航、三金、北京北辰、中建东孚、鲁能、保利、上海建工、葛洲坝、招商、电建、金茂等一批国企相继在河西、江北、江宁、城北等各个板块拿下“地王”，而这些只是最终拿到的国有房企，在这些“地王”背后，还有一批曾参与举牌的“中字头”房企。为什么国企如此热衷于制造中国地王？

刘阁：为什么国企参与这种地王游戏？第一，资金来的容易。流动性充裕，银行钱多没地方去，实体经济投资需求少，而且坏账率也高，银行不愿意贷给实业，很多行业还处在过剩去产能阶段，资金又只能往房地产流；而贷给央企、国企、大房企、上市房企是最安全的。这跟2009年4万亿时候相似，央企的融资成本低，到处拿地。第二，有些个别企业领导不负责任。他干这一届拿到政绩就可以，未来怎样他不管。

《齐鲁周刊》：近期，不断有一些房企爆出“质量门”的新闻，其中还不乏一些知名开发商。您认为其根本原因是什么？

刘阁：高昂的土地价格，必然会导致企业成本的压缩，必然会产生低劣的产品。以我们的尚品清河为例，当时低价拿地，现在有一个反映质量问题的吗？没有。我们低价拿地，便有充足的空间来把质量做好、做优。只要拿地成本高的，它一定会把建设成本以及未来的装修等所有的综合成本全部降低，这自然便会导致后期质量问题的出现。“面粉都比面包贵”的时候，他会管质量吗？他的面粉里面肯定要掺加一些劣质粮食才能把面包做起来，这是最简单的道理。

对于我们北大资源而言，品质是企业的生存红线，资源是我们独一无二的产品特色。早在2013年，我们就提出了“新文化社区”战略，由社区的“新文化中心”“社区健康管理中心”和“资源家”平台组成“两中心、一平台”，向社区业主持续输出包括文化、教育、医疗等内容多样的社区服务。我相信在这种理念的引导下，北大资源集团将厚积薄发，变革人居梦想，完成事业宏愿。