等“崩盘”大概是件低性价比的事

崔鹏

自从去年下半年以来，中国的一线和很多二线城市的房地产价格暴涨。这导致很多小情侣的争论焦点都跑到要不要马上买房这个问题上来。因为房屋的购买涉及到巨大的财务问题、双方的财务投入，以及双方家庭的财务较量，他们中甚至有不少因此分手了。

造成这种分手的原因可能是，根据中国习俗，一对情侣，男方要负责买房子（也有例外，据说温州就不是这样，真是个好地方）。女方，不论是情侣中的女孩还是女孩的家庭，都会催促男方赶快把这部分责任变现到男女双方的共同财产中，男方的家庭对此则表示谨慎。

另外一个原因是，很多男性普遍表现地更加理性。他们大多数认为中国房地产的价格，特别是一些房地产的价格太高了。“很有可能崩盘”，他们很认同这种看法。在中国几个超级城市中并不拥有房产的人对中国经济的前景看法更加悲观，甚至还有点盼着这种“崩盘”早点到来。

一些关注房地产领域的研究者很早就给过人们警告了，房地产要崩盘了这种言论从2000年代初就有。这种说法从那以后年年都有，但是几乎没有灵验过。但是我敢肯定，他们说的是对的。世上从来不存在价格只上涨而不下跌的东西，更何况是在中国，这个尤其情绪化的经济体里。说房地产崩盘的言论总会说准一回，只是不知道在什么时间。

这有点像我一个小学同学家一台坏了的老式小鸟报时钟，不论几点整，那个小鸟都会“咕咕咕”叫三声，一天里总有两次它叫的是对的。

让一个利益格局中人预测房地产的变化周期是非常困难的，在中国比美国更加困难。这是因为美国爆发性的增长在1900年后就过去了，而中国最近二十年才刚刚开始。从理论上说，绝大多数人是做不到这一点的—因为大多数人做到了，房地产崩盘也就不存在了。那么，假如一个可怜的人，他在崩盘爆发前正好买了一套住房，他将面临多大的损失？这要看他身处哪类经济体。

一类是他刚好在日本。日本的房地产在1990年代达到顶峰之后就没有上涨过。在它的最繁荣地区，濑户内海地区，房地产价格最多下跌了70%。这的确很令人伤心，因为经过二十多年的变化演变出来的这个数字基本和现在中国一线城市房地产贷款的一些数字吻合。你以30%的首付，贷款20年买了一套房，当20年后你把大部分收入都还了贷款后发现，房价和你当初付的首付价格一样。那么这20年来你都做了什么—多么没意义的人生啊。

如果这个买房人在美国，即使他足够倒霉，在危机发生前置办了一处房子，在危机最严酷的时候，他的账面损失也就是30%。而且从长远来看，房地产的增值水平基本与通货膨胀的增长一致，也就是说房地产是抵御通货膨胀的一个好武器。

为什么日本和美国的房地产有这么大的差异？这和两个经济体的体量以及移民观念有关。对移民持保守态度、经济体量也更小的日本经济很容易就达到了饱和状态（当然，日本这种经济体也有好的一面，它有良好的社会秩序）。

中国当然更像美国（说实话，我们是个崇美国家）。结构化的经济发展让那些超级城市具有很大的发展潜力。所谓的房地产价格“崩盘”发生在三线和三线以下城市的概率要远大于在一线城市的概率。

如果一个人生活工作在中国的一线城市，他等待“崩盘”其实很可能是一件性价比偏低的事。因为他在结束了3段由于房地产走势判断差异的糟糕恋情后，终于等到了房地产价格大幅度下降。很可能由于这种下降远远赶不上他想象中的剧烈，他还是买不起房子，而且依然没有爱情。