调控传言下的上海楼市怪象

劳佳迪

尽管上海市住建委于8月29日辟谣“购房信贷新政传言”，30日上海徐汇区民政局离婚登记处仍然人满为患。

蔡映南坐在房产交易中心外的台阶上，抽掉两支红双喜，又猛灌了几口冰红茶，丝毫没有在意掸落的烟灰掉在镂空的鞋头上。这一幕发生在8月29日下午两点，他已经埋在中介和购房者的长队里5个多钟头了，但看起来轮到他去窗口“拉产调”（指查询卖家房屋状况）还有40多个号。

在室外透口气的间隙，蔡映南不停查看新闻，距离传言中上海颁布新版调控政策的时点只有两天了，盛传首付、信贷利率都将进一步收紧，可不可能像“3·25沪九条”那样再给买房者当头重棒，“会不会被提前赶下这趟车”成为这些天他内心最大的隐忧。

就在同一支队伍里，李享的焦虑有过之而无不及。他的口袋里揣着前一天刚开好的离婚证明，而他刚刚喜得二胎，这场纯粹为了多买一套房进行的离婚冒险让他有些心神不宁。

传言中，上海将修改对离异后双方买房资格的审核细则，规定离异一年内还将按照原先婚姻状态里的房产情况限购，所以计划为新生宝宝买房的李享不得不掐着最后时限紧急离婚。

两个多小时后，两人几乎同时看到了来自上海政府官方的辟谣信息。这条落款“上海市住建委”的消息称，“关于近期社会上有关购房信贷新政的传言，没有研究过此类政策”。可关于“房子”的风吹草动总能轻易撩拨起魔都人心里隐藏的不安全感，市住建委的发声非但没能熄灭上海楼市的“鬼火”，反而更多人对辟谣主体为什么不是金融监管部门提出质疑。

8月29日，在连续数日一手房成交突破千套的背景下，上海新房签约套数达到了1689套，将“3·25沪九条”发布前日1360套的成交量甩在身后，各区民政局更是出现限号离婚的奇观。而8月30日，上海新房签约套数更是攀升到了2139套。

“谣言”“预言”难辨

上海楼市再一次演绎了一个传言从悄无声息到深入人心的时间可以有多短。在8月20日、21日的周末，上海两天加起来的新房成交量不过911套，这从“金九银十”前的淡季角度来看风平浪静。但是从25日起，关于“沪九条”即将升级的传闻如平地惊雷，直接刺激25日、26日两个工作日分别成交918套和990套，因为“低估”了市场骚动的爆发力，房地产交易中心登记系统再次出现“3·25行情”时的宕机现象。

随着传言愈演愈烈，27日、28日、29日成交量纷纷过千，27日、28日周末加起来的新房成交量达到了2955套，是此前周末的3倍多。若以一周的情况看，周成交放出的天量更是比以往淡季一个月的总成交量还要大。

朋友圈被“9月1日调控升级”的各种版本刷屏，引发购房者的集体恐慌。“3·25沪九条”已经因为要求非沪籍人士需缴满5年社保、二套房首付七成等内容被称为“全国最严”，而流传出的调控升级版本更是直击痛点。

根据网上疯传的版本，“新政2.0版”包括“名下无房亦无贷款记录的购房者首付最低三成，利率无优惠”“名下无房但有过按揭贷款历史的，首付最低五成，利率最低1.1倍”“离婚不足一年的购房者，限购及贷款政策按照离婚前家庭情况处理”等重磅信息。

“每个财经大号都在转发，每条阅读数都是10万+，从评论的信息来看，很多人是‘3·25后遗症，有些人甚至突然失去购房资格，现在调控政策只要出现一点点变数，大家都更倾向于宁可信其有。”一个旗下管理着数十个财经公众号的运营机构主管对《中国经济周刊》记者表示。

一个耐人寻味的现象是，29日上海市住建委通过政府官微“上海发布”辟谣后，网上的评价呈现两极分化，有大呼上当者相信突然爆出的调控升级传闻只是中介和开发商联手推盘的把戏，但也有不少人对记者表达了“静观其变”的谨慎态度。

“这次网络流传的新政内容主要是收紧房贷，如果真的只是谣言，希望相关金融部门能够出来发声，这样才比较有说服力。”曾经贷款买房但上半年已经卖掉的Amy正打算重新置业，新政是不是真的“认贷又认房”对她事关重大。

“虽然目前否认了，但不代表未来不会有新的楼市新政出台，8月住建部联合七部委已经出台对首付贷的封杀，上海还会跟着整顿一波，未来政策确实会集中在对假离婚判定、公司形式购房、海外身份买房等方面的审查。”同策房产咨询总监张宏伟这样对记者分析。

“离婚大法”集中上演，婚姻登记中心限号离婚

在此番围绕传言紧急买房的闹剧中，最高潮的一幕是“排队离婚”。据上海市民在网上贴出的告示，周末本该4点半下班的徐汇区民政局离婚登记处被迫临时采取封闭措施，因为人数过于火爆超出业务接待能力而关闭窗口取号。

杨浦区婚姻登记中心更是实施离婚限号，规定一天离婚登记仅放50个号。据工作人员透露，周末一天就有90多对登记离婚的市民，超过平日的两倍，比“3·25”前夕更疯狂，早上8点半开门时取号已经排到70号，门外至少还排了130多人，这种盛况连“5·20”讨口彩结婚的情形也无法比肩。

《中国经济周刊》记者了解到，各区之间的处理能力存在差异，有些区可以实现上午离婚、下午买房，效率颇高，但有些却要因为周五离婚、周一才能买房而遭到无情吐槽。

“为了房子结离婚都不是新鲜事，比如说在动迁谈判期间赶着结婚、离婚，一般‘动迁组都会弹性地考虑住房困难，多分配一套房子或者多分现金，当中自然也有假离婚、假结婚的现象。”一位资深房产中介告诉记者。

据悉，假结婚、假离婚本身就是上海楼市的灰色市场，中介正是这条产业链中的重要环节，成为荒诞的“婚姻掮客”。“尤其是‘3·25以后，买二套房的首付从四成提高到七成，对于千万级别的豪宅来说，就是好几百万的差价，但只要双方协议办理离婚，其中一个人的名下就可以再获得一个买首套房的名额，买好以后可以再复婚。”上述房产中介对记者透露，此前有一个豪宅盘开盘，他曾替5对夫妻办理过“假离婚”。

另一个专注浦东豪宅楼盘的中介人士告诉《中国经济周刊》记者，夫妻为买房假离婚不稀奇，现在流行发动上一辈离婚，“有些人是追着新盘买的，为了多买几套，双方父母都办理离婚，分别再和子女签协议来买房。”

而这次流传的新政正是痛击“假离婚”的政策漏洞，这成为许多人希望赶在新政靴子落地以前搭上“低风险离婚”末班车的理由。

豪宅成放量主力军

《中国经济周刊》记者注意到，种种数据表明，与“3·25”前夕的情况如出一辙，27日、28日周末突然爆棚的上海楼市背后的最大推手其实也是改善型需求，所以豪宅的销量出现了骤增。记者从上海链家市场研究部拿到的数据显示，8月22日到28日上海8万元/平方米以上的高端商品住宅共成交479套，较前周大幅上涨，增加了整整320套，较日均100多套的成交量大涨近3到4倍。

这一周高端市场成交主力区域依然为闸北、浦东及黄浦区域，成交量均超过50套，三区域成交套数占比全市高端产品的近六成，尤其是闸北及浦东，成交量遥遥领先于其他区域。闸北因为“新静安”的利好继续发酵，卖掉了多达137套豪宅，其中彭浦板块的一个项目现集中签约，共成交82套公寓房源，总金额达8.42亿元，成交均价为84699元/平方米，单套房源总价在1000万元左右;此外，浦东的均价也超过了6万元/平方米，两个均价7万元/平方米的高端产品周销量都突破70套。

“从传闻内容来看，因为涉及到离婚、二套房认定等，所以对中高端项目造成的冲击最大，这类产品也最紧张，恐慌情绪蔓延。”上海中原地产市场分析师卢文曦对记者如是分析。

豪宅的搅局直接造成了成交均价的激增，就当许多人还对上海破“4万”的均价心有余悸时，卢文曦提供的数据显示，上海楼市均价已经直逼4.4万元/平方米，8月22日到28日一周新建商品住宅成交面积55.6万平方米，环比增加93%，成为周度成交的历史第二高。此外，据他推算，这一周全市二手住宅成交8639套，环比也增加了34%。

另一方面，此次上海楼市的爆棚也正好踩到市场最敏感的穴位。“每个月的最后两个周末本来就会火一些，因为售楼处月初卖出去的房子，整个网签流程走完要打印6本合同，集中在月底签约，这个时候‘火上浇油是想点燃‘金九银十的旺季行情，不过究竟下半年怎样一个走势还要看后续调控政策怎么更新。”记者从一位楼市观察人士处听到这样的观点。

“地少人多”的失控逻辑

为什么小小一则传闻可以在几个小时内点燃上海购房者的热情？记者梳理发现，“3·25沪九条”出台后，房价仅仅在4、5、6三个月涨势收敛，许多刚需人群都在这个时段购入相对合适的房产，但紧接着7、8两个月却因为两个“超级地王”的诞生而暗流再涌，一个是楼板价6.7万元/平方米的虹口凉城地王，另一个是楼板价突破10万元/平方米的新静安中心地王。

为了给“地王效应”降温，上海土地交易中心急刹车似的叫停了多幅待拍地块，然而此举却又触动了市场对于未来土地供应减少的担忧。

数据显示，1—7月上海总共批准上市住宅8.47万套，却销售了10.94万套，供应住宅用地187万平方米，仅相当于去年供地面积的27%。8月22日到28日一周新增供应量进一步滑落，已连续两周下滑，自8月以来一直处于低迷状态，上周供求比已低至0.15，连续10周处于“供不应求”的状态。

资深财经评论人刘晓博梳理发现，上海土地供应量的高峰期在2004年到2005年，目前已经萎缩到高峰期的三分之二。2016年上半年，上海共计出让30幅经营性地块，成交面积同比下跌61.75%，降幅超六成。

在“地少”的同时，“人多”也成为楼市高烧预期的心理基础。上海早就提出到2020年把常住人口控制在2500万人以内，到2040年依然是这条红线，所以未来人口增长的空间不足百万，但是这个统计报表之内的目标真的实现起来却被许多人视作艰难。

同济大学规划院总规划师唐子来就认为，尽管定的是2500万的常住人口目标，但上海实际能服务的人口肯定不止2500万，“还包括那些居住半年以下的人口、旅游者，到上海出差、进行商务活动的人群，甚至包括那些住在昆山、花桥等上海周边地区而工作在上海的人，其交通、能源等方面的服务在规划中也是有考虑的，也就是说实际服务人口会超过2500万。”

刘晓博表示，北上深的不动产正在金融资产化，并成为全国高净值人群资产配置的重要组成部分，如果再同时出现人口不断上升、住宅供应不断下滑的夹击，那么未来北上深房价就可能失控。

值得一提的是，以日本为例，虽然日本很早就完成了城镇化，过去5年全国减少了94.7万人，但统计显示东京地区的人口仍然不断上升，过去5年增长了51万人，而目前我国城镇化还只是棋至中盘，各地域资源分配还存在巨大不平衡，这也让许多购房者对未来房价形成了走高预期。