法院为什么愿意让物业公司承担责任

文/宋安成

法院为什么愿意让物业公司承担责任

文/宋安成

本律师在执业中办理大量的物业管理纠纷案件，发现有相当部分案例让物业服务企业承担了过多的责任，有些是在法官自由裁量的权限范围内，有些则是明显与正确的法律关系、责任主体相悖。在此，本律师呼吁物业管理行业关注这一问题，也呼吁法律界关注这一问题，以维护整个社会的公平正义。

一、五个小案例

案例一：水管爆裂，物业服务企业承担责任

某物业服务企业管理的老旧小区，由于使用铸铁水管时间过长，水表上端接口处锈蚀爆裂，造成业主家地板被水浸泡，法院判令物业服务企业承担责任。

案例二：老太滑倒，物业服务企业承担责任

一个下雨天，一位80多岁的老太在楼道的进口处不慎跌倒，摔成骨折，住院治疗费用花费5万余元，法院判令物业服务企业承担50%的赔偿责任。

案例三：暴雨淹没车库，物业服务企业承担责任

某小区，暴雨导致小区旁的青龙江河水倒灌，小区内大大小小的7个地下车库成了“蓄水池”，其中4个车库入口被完全淹没。业主要求物业服务企业承担责任，在政府有关部门的协调下，物业服务企业承担了机动车辆业主保险公司赔付之外的损失，非机动车辆按照估价进行赔偿。

案例四：违章搭建，成为业主欠费理由

某小区一楼业主违章搭建，二楼业主为此拒绝支付物业管理费用，物业服务企业将其告上法庭，请求法院判令其支付拖欠的物业管理费和相应的滞纳金，法院认为业主应当支付拖欠的物业管理费用，但是考虑到业主欠费有一定的理由（物业未管理好违章搭建），故对物业费滞纳金不予支持。

案例五：电梯故障，物业服务企业承担责任

某小区电梯冲顶后急坠到一楼，导致业主受伤，经司法鉴定确认腰部、头部分别为九级、十级伤残，法院认为业委会不承担责任，只同意物业服务企业承担部分责任。

二、 法院判决物业服务企业承担责任的原因分析

（一）对物业纠纷的责任主体认识有偏差

物业管理法律关系涉及业主、业委会、物业服务企业、供水供电单位、政府相关部门，法律关系错综复杂。在发生责任事故时，法院往往在认定具体的责任方时有所偏差，将物业服务企业的管理服务职责与法律责任混淆起来。例如在案例一中，造成业主地板损害的原因在于水管到达使用年限没有及时维修、更换，而公共设备的维修或者更换属于重大事项，是由业主共同决定的，该维修费用也是从维修资金中划付的。至于物业服务企业，一没有权利私自动用维修资金维修更换物业设备，二没有义务“自掏腰包”解决设备的维修与更换。法院没有厘清责任主体，让物业服务企业承担责任确有不妥。

在案例五中，笔者认为，一般物品对他人造成侵权，首先应当由该物品的所有人承担赔偿责任。同理，电梯设备属于全体业主共同所有，业主只是将其委托给物业服务企业维护并支付相应的费用，如果物业服务企业尽到维护义务，电梯故障造成业主损害的，应由电梯的所有人——全体业主或者业委会承担责任，物业服务企业要根据其是否尽到维保责任，在一定范围内承担有限的补充赔偿责任。法院免除所有权人业主的赔偿责任，仅仅要求物业服务企业承担责任的做法显然是不公的。

（二）过度地“保护弱者”思维的作用

现代司法裁判理念中为实现真正的公平，都需要对弱者给予倾斜式的保护。法院审理物业服务企业与业主纠纷时，往往因业主对物业运转等信息不明而对作为“弱者“的业主给予倾斜。但此类保护需要掌握一定的尺度，如果对业主保护过度，就显失公平。

在案例二中，笔者认为80岁老太应当预见其在雨天走路滑倒的概率要比一般人高出许多，但其没有预见或者预见而未采取措施，导致身体损害发生，其自身应当承担主要责任。在本案中，物业服务企业既不能阻止天下雨，也不能阻止老太出行，对小区内部的地形及水坑亦处于不能时时了解及控制的状态。如果在这种情况下仍认为物业服务企业存在过错，要求其为下雨天滑倒的老太埋单，无形中会加重物业服务企业以后的义务及运营负担。笔者以为，“弱者”的利益需要保护，但是“弱者”相对方的利益也不容忽视，相对方也并非都是“强者”，不能因为其较之“弱者”而言稍强就要求其承担本不应其承担的责任。

（三）政府部门不作为，让物业服务企业成为“托底”单位

在案例四中，笔者认为物业服务企业对业主的违章搭建只能依据物业合同行使规劝的义务，并不具备强制拆除的权力。但由于相关职能部门的不作为，业主将违章搭建的责任归结于物业服务企业的疏忽管理，从而拒交物业费及违约金，而法院也据此认定物业服务企业工作存在一定的过错，驳回了物业违约金的请求，对于物业服务企业而言，这是在为政府部门的不作为埋单。

实际上，小区存在的问题很多是由于政府相关部门不作为所致，比如说群租、大型宠物管理、业委会换届等，这些问题与物业管理并无直接关系，但是一旦小区物业出现上述问题，法院确实或多或少会认定物业服务企业有一定的过错。往往是政府职能部门不作为让物业服务企业蒙受了损失。因此，加紧落实政府部门的相关责任成为处理小区违章搭建纠纷的当务之急。法院也应当明确责任主体及实际损害，依法判定物业服务企业的责任，不要因为政府部门的不作为而让物业服务企业成为承担责任的“托底”单位。

（四）水、电公共事业单位职责不到位，让物业服务企业成为责任主体

《物业管理条例》明确，“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。《中华人民共和国城市供水条例》第五条第一款规定：“城市自来水供水企业和自建设施对外供水的企业对其管理的城市供水的专用水库、引水渠道、取水口、泵站、井群、输（配）水管网、进户总水表、净（配）水厂、公共水站等设施，应当定期检查维修，确保安全运行。”可见自来水公司对输水管道等是具有定期检查维修的义务的。

在案例一中，小区的输水管接口处老化生锈年久失修，造成水管崩裂、业主遭受损失，法院判决由物业服务企业承担责任，笔者认为欠妥。依据上述条例，首先自来供水公司未尽到自身定期检查维修养护的义务，应当承担主要责任。其次，供水公司向小区供水用流量表计量，流量表属于供水公司的设施，那么流量表前端的负责运送水源的管道自然也是供水企业的设施，该设施崩裂导致他人财产受损，理应由供水公司赔偿。

笔者认为，目前大多数法院不愿意在类似案件中让供电公司、供水公司承担责任，一方面是由于对于法律关系的各责任主体的权利义务关系认识有偏差，一方面则是法院不愿意改变成定势的审判思路从而通过司法来引领正确的法律关系。

（五）社会保险不发达造成法院无“手”可抓

综合上述五个案例可见，在物业纠纷当中，法院更倾向于由物业服务企业承担责任，不仅由于其对责任主体认识不足，且政府机关与事业单位难以追责，社会保障体系不完善也造成法院因无法保障业主的利益而将矛头指向物业服务企业的局面。

在案例三中，台风暴雨造成车库被淹、车辆受损，法院判决物业服务企业承担部分责任，其余损失由保险公司获赔。可见，该案例中保险的作用还是不可忽视的，如果车辆均未购买保险，那业主的损失将无法获得满意的赔偿。近年来，物业服务企业为了规避自身的风险，也会购买公共责任险等相关保险以避免自身的损失。但笔者认为，保险费用不应当由物业服务企业承担，物业服务企业依据合同只是对公共部位进行维护与管理，而由自然天气造成的损失则不应当由其承担责任。

社会保险体系不发达，法院又为了促进和谐纷纷将责任指向物业服务企业，使得物业服务企业的成本加大。笔者呼吁国家完善保险体系，加强对保险的宣传。小区业主及业委会也应当重视保险的作用，在发生突发状况后，首先想到请求保险公司理赔，而不是诉诸法院追究物业服务企业的责任。

（作者单位：北京盈科（上海）律师事务所）