上海嘉定区房地产市场发展及人才队伍建设

2016-09-14上海市住房保障和房屋管理局人才服务考核评价中心

上海房地 2016年3期

文/上海市住房保障和房屋管理局人才服务考核评价中心

上海嘉定区房地产市场发展及人才队伍建设

文/上海市住房保障和房屋管理局人才服务考核评价中心

近年来，上海嘉定区委、区政府以科学发展观为指导，以转变经济增长方式为主线，推动区域房地产市场健康、有序、良好地发展。“十二五”期间，嘉定区着力构建“一核、两翼、四市镇”的区域空间布局和“一城、两轴、四高地”的区域产业布局，初步形成了产业与城市相融合、人口与资源环境相协调的布局体系，人民居住水平正在稳步提升。我们根据对嘉定区房地产行业发展外部环境的优势、劣势、机遇、威胁分析，以及房地产行业内部人才问题与机遇的研究，探讨“十三五”房地产行业发展战略定位，构建房地产行业人才体系。

一、嘉定区房地产市场现状分析

（一）嘉定区房地产行业现状

2014年，嘉定区房地产业全年完成房地产开发投资299.3亿元，其中住宅投资182.5亿元，同比增长1.4%，商业用房投资37.5亿元，同比增长11.2%。相较2011年，总额增长1.25%。

嘉定区房地产业的发展推动了区域商品房销售。从房价走势上来看，2011年商品房成交均价为7980元/平方米，2012年为9566元/平方米，2013年为12090元/平方米，2014年为13543元/平方米，呈现出稳步增长的良好态势。

（二）嘉定区房地产需求分析

居民对于住宅需求大致分为三类，即新增性、改善性和投资性。

新增性住宅需求主要包括嘉定区适龄青年进入婚育年龄后出现的购房需求、城镇化发展下嘉定区农村居民向城区居民转变所产生的住房需求、区域产业发展所吸引的高新技术人才以及外来从业人员的居住需求。改善性住宅需求主要是居民为了改善目前的居住状况而产生的二次置业需求。嘉定区经济的持续发展和人民生活水平的不断提高带来了区内改善性住宅需要的频繁涌现。投资性住宅需求主要是投资者看中嘉定区房地产市场的发展前景，以购房出租或转售方式进行投资所产生的需求。嘉定区的投资性住宅主要集中在嘉定新城与南翔镇附近的高端花园住宅，这些配套完善、发展快速、楼盘升值潜力大的区域相当受投资者的欢迎。

二、嘉定区房地产市场发展SWOT分析

运用SWOT分析法从优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机遇（Opportunities）、威胁（Threats）四个角度深入剖析，进而寻找未来嘉定区房地产市场的发展方向。

（一）嘉定区房地产市场发展优势分析

嘉定区房地产市场发展具有五个方面的优势：第一，其位于长江经济带的源头，坐拥便捷的交通道路系统。嘉安公路、宝安公路、嘉松北路、宝钱公路、浏翔公路相互交叉，形成了“三纵三横”的地面交通网。第二，其地域广阔，土地总面积463.55平方公里，人口密度为3169.40人/平方公里，低于3826人/平方公里的全市平均水平。其三，其拥有充足的土地储备资源，为住宅建设提供了较好的土地保障。其四，嘉定区是典型的江南水乡，境内共有河道1800余公里，水面率达7.71%，城区绿化覆盖率达38.4%，森林覆盖率达10.8%，形成了覆盖全区的宜居生态环境。此外，嘉定区还是一座历史古城，历史悠久，古迹众多，其深厚的历史文化底蕴是又一显著优势（图1）。

图1　嘉定区交通示意图

（二）嘉定区房地产市场发展劣势分析

作为市郊区县，嘉定区房地产市场发展也有一定的劣势：第一，其处于上海市郊的区域位置。这决定了其与市区的联系主要依靠高速公路与轨交十一号线，相对而言，与市区的连结不甚方便，尤其是与中心城区连结的轨交和快速公交路网建设略显不足。第二，其公建配套设施相对落后。嘉定区虽然在公建配套设施方面取得了一定的进步，但较周边区域仍存在着一定的差距，这成了嘉定区房地产行业发展的短板。第三，其庞大的外来人口带来的住房问题。据嘉定区第六次人口普查数据显示，外来常住人口占其总人口的56.29%。这些外来人员受到收入条件、家庭状况、政策法规等多方面条件约束，无法购买自住用房，目前对区域房地产行业发展的推动尚未显现。

（三）嘉定区房地产市场发展机遇分析

为了合理配置资源，嘉定区按照市政府“市区体现繁荣，郊区体现实力”的战略方针，重新定位郊区功能，努力使郊区成为新的城镇化增长点。2014年全年实现经济增加值达到1630.2亿元，同比增长8.6%，城镇居民人均可支配收入突破4万元大关，生活水平日益提高，居民对住宅的消费需求持续旺盛。

（四）嘉定区房地产市场发展威胁分析

从市郊及周边房地产业发展态势来看，普陀区、宝山区、松江区，江苏省太仓市、昆山市与嘉定区接壤，对嘉定区住宅市场发展的影响较为明显。而从交通角度出发，同属市郊的闵行区、普陀区、宝山区，交通优势较嘉定区而言相对明显，辖区内都建有多条轨交线路。因此，今后几年，嘉定区和这五个区、市之间住宅市场的竞争将逐步凸现。

（五）嘉定区房地产市场发展策略分析

世界银行研究报告指出，发展中国家8-12年的人均总收入可购买一套城市住宅时，住宅市场需求进入旺盛期。随着“十二五”规划的完成（图2、图3），嘉定区房地产已经初步满足居民的基本住宅需求。所以，从宏观角度来看，“十三五”规划中嘉定区房地产行业发展将向改善居住环境转变。从微观角度来看，嘉定区未来发展重点应聚焦在南翔与安亭镇，依托产业发展优势，将其打造成为现代化宜居产业住宅区。

图2　安亭地区规划设计图

图3　南翔、江桥地区规划设计图

三、嘉定区房地产企业人才队伍现状

（一）嘉定区房地产企业人才队伍结构分析

据调查显示，嘉定区房地产企业人才类型主要分为特质型人才、核心人才、辅助型人才、通用型人才等四类。从嘉定区属房地产企业和大型非区属房地产企业这两种企业类型来看，特质型人才能较好地满足项目发展的需要，主要从事设计、建设、运营、管理、营销等一系列工作。相较特质型人才而言，核心人才则较为稀缺，一般以企业自主培养为主。辅助型人才和通用型人才主要是在行政人事、财务管理等职能性中低层岗位上工作，虽然在市场中较易获得，但却是目前嘉定区房地产企业最迫切需要的。这是由于嘉定区房地产企业多为项目公司管理模式，在项目结束后，无法较好地留用这部分人才，而区属房地产企业则因为自身条件限制，无法给这两类人才提供较好的发展环境，使人才留用日趋艰难。

（二）嘉定区房地产企业人才薪资结构分析

目前，嘉定区房地产行业中不同企业与岗位的薪酬差异较大，同样岗位的薪资在不同区域间也存在差异。嘉定区房地产企业普遍较市内工资为低。据调查，大型房地产公司大多采用高底薪、低奖金、高福利的薪酬体系；而中小型房地产公司则更多采用低底薪、高奖金、多福利的方式。企业内部不同岗位的员工薪资也参差不齐，在大型房地产公司中，薪酬最高水平与最低水平差距较中小型房地产企业而言也较大。这都是由企业规模、组织架构、职位层级所导致的。

（三）嘉定区房地产企业人员流失分析

据调查，嘉定区房地产行业人才的流失与职业满意度较低有着直接的联系，原因主要集中在工作自身、晋升计划、薪酬水平等多个方面。由此不难看出大型房地产企业之所以人才流动率较低，主要是因为其科学合理的发展战略。这些企业重视对于人才能力、潜力与企业忠诚度的培养，通过绩效考核、专业培训等方式来提升人才的工作能力、薪酬待遇以及对企业的归属感，大大提高了人才的稳定性，然而嘉定区属房地产企业在这方面则有所欠缺，导致企业人才流失情况日益严重。这些都是未来嘉定区属房地产企业所亟须弥补的短板。

四、嘉定区房地产行业发展的思考

“十二五”期间，嘉定区基本完成了“新城建设出好形象、产业转型全市率先、社会发展市郊领先”三大奋斗目标，未来应以“一核三区”为发展重点，即嘉定新城核心区、嘉定科技创新核心功能区、国际汽车城产城融合示范区、北虹桥商务区，全力打造功能独立完善、城乡一体发展、生态环境优美、社会文明有序、宜业宜居宜人的现代化新型城市。为此，应从以下几个方面推动行业发展。

第一，促进房地产及相关行业协调有序发展。在发展房地产行业的同时，鼓励带动上下游产业链不断完善，为嘉定区城镇化进程提供产业支撑。继续加速推进包括交通设施、商业服务设施在内的各项配套设施建设，进一步完善现代化特色住宅和区域性商业中心的布局，完成新城建设与老城居民区发展的无缝衔接，提升区域城镇化水平，促进区域城镇化进程。

第二，继续优化房地产行业发展与居民生活相协调。由于嘉定区居民收入水平的不断提高，其生活观念不断变化，开始由追求居住面积的大小向讲究生活的质量与品质转变。新城应完善商业配套设施建设，改善教育卫生条件，提升居民生活品质。

第三，加大以租房满足住房需求的政策力度。对于进入嘉定的大量外来从业人员的居住问题，通过借鉴密尔顿·凯恩斯的新城管理模式，提供一定数量的公租房、廉租房，为他们提供良好、舒适、方便的居住环境，同时也提升区域治安维稳的能级。