二线城市房地市场或迎暖春

文/蕊红

二线城市房地市场或迎暖春

文/蕊红

中国指数研究院最新数据显示，2016年春节期间代表城市中半数以上楼市成交量同比增长，其中武汉居首，增幅超过100%，韶关和三亚分别增长45.1%和42.1%，但三、四线城市未受到节日前新政策影响，相比2015年春节签约未明显上涨。显然，新政对返乡购房者刺激不大。

促进楼市繁荣亟需多种动力

2月2日，央行、银监会联合下发个人房贷调整通知，在不实施“限购”措施的城市，居民首次购房商业贷款原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。此消息一出，外界直接将之解读为首付比例最低可达两成。大多数业内人士认为，在多轮救市政策刺激及各地规划政策利好频出的市场背景下，2016年开发商将积极推盘，冲刺销售业绩指标，积极推动改善性需求的集中释放。楼市短缺性需求转向结构性需求，农村进城人群和城市改善住房人群需求成为主流。一线城市、部分二线城市将迎来楼市的市场反弹。

对于2016年房价，业内人士预测，全国一、二、三、四线城市房价将普遍差别化上涨，其中一线领涨，二线普涨，三、四线企稳或恢复性上涨，局部城市仍有下跌空间，而城市、板块、楼盘分化依旧。

对于2016年房企，有关人士认为，其两极分化将愈发加剧，30强房企市场份额预计超过30%并将继续加速提升。以改善型、中高端住宅产品为主的房企成长会更快，大多数商业地产企业将放慢脚步，中小本地商业地产企业将加速退出。大批中小房企卖地、卖项目、卖股份、卖公司的最好时机已经失去，90%都会转型、退出或者死亡，行业外企业难有进入。

对于房产置业或投资，专家建议，购置房产还是要以改善居住为目的，一线城市的外来人口基数大，房地产市场的基本面也较为健康，可以在置业选择上有所倾斜，中心城区或者郊区的轨道交通沿线，保值能力较强。房产投资应结合政府的投资计划，投资力度大的区域，未来区域基础设施、配套条件的提升将会更加迅猛，可为楼市增长提供强劲的动力。

据笔者在市场走访了解，一些地产界人士提出了不少有见地的建议：在去库存方面，可以通过减免交易税费等促进无房到有房、小房换大房这些合理需求的释放，充分利用提高棚户区改造、货币化安置来引导居民自行选购存量住房，这些都是促进楼市繁荣的动力；发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度以及加快农民工市民化，让社会主体有意愿买房，从而进一步促进销量增长；积极引导开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品房价格，以需求和供给双向发力来解决库存问题；进一步扩大住房公积金制度覆盖面，逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围，发挥住房保障功能作用，鼓励农民工和个体工商户充分利用住房公积金贷款购房，实现住有所居，以保证住房消费市场稳定健康发展。

二线城市将是猴年相对较热区域

就猴年新春的楼市走势来看，春节期间的表现是：一、二线城市不冷，三、四线城市不热。北京、深圳、上海、南京等主要城市，因为2015年楼市发展迅猛，市场接近无房可售的状态，导致春节期间基本处于休假状态。二线城市的购房者在节后将依然维持节前积极进入市场的趋势。部分一线城市居民的返乡需求，三、四线城市对省城资源的需求，支撑了二线城市的高温，据此预计2016年房地产市场将主要看好二线城市。

据了解，春节过后多地还将具体出台一系列房地产松绑政策，推动楼市去库存的落实。甘肃部分市州库存问题严重，2016年全省住房城乡建设工作将引导开发商适当降房价。住建厅要求各市州会同相关部门摸清房地产库存底数，因地制宜、因量施策。安徽省日前表示：2016年全省货币化安置比例要达到50%以上，力争达到70%；推进公租房货币化，确需增加公租房供应的地区，主要通过市场长期租赁或购买方式筹集，加快公租房分配入住和消化公租房闲置；深化住房制度改革，鼓励农民进城购房，支持机构投资者投资租赁住房；将城市灵活就业人员纳入住房公积金制度，自愿缴存住房公积金，并享有提取贷款的权利。山西省在日前举行的住房城乡建设暨党风廉政建设工作会议上指出：将采取七条政策去商品房库存，包括扩大住房需求群体加快农民工市民化进程，确保新落户居民享有同等的教育、就业等城镇基本公共服务，为农民工进城购房提供保障；研究制定购房补贴政策，鼓励进城上学、结婚、养老的农民工在市县城购房，促进农民工和其他人员在就业地购买商品住房；打通商品房和保障房通道，商品住房库存量较大、消化周期较长的市县，要通过货币化安置、政府回购商品房等方式，解决棚户区、城中村和旧城改造原住户安置房和农业转移人口租赁住房问题，原则上不得再新建安置住房；积极发展跨界房地产，房地产库存过大的市县，可根据房地产开发企业申请，依法修改城镇规划相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为文化旅游、体育、园区、养老等跨界地产用地，同时将已建成的存量房屋发展为其他地产，促进房地产跨界发展，并引导房地产开发企业适当降低房价；对房地产开发企业顺应市场规律、调整营销策略、带头落实国家政策、降低商品住房销售价格的，给予奖励。

猴年回暖代表未来地产市场趋势

春节前夕，首套房两成首付来了，让外界始料不及。抓住春节返乡置业潮的良机，成为房企面对淡季抢收业绩的不二选择。地产领头羊万科的有关人士曾说，“我们365天不打烊。”如今，猴年春节长假已过，全国楼市成交究竟如何？据笔者调查发现，春节期间各地楼盘促销不间断，但整体成交情况并不是特别乐观。中国指数研究院所监测的15个大中小城市成交数据也显示为“喜忧参半”，总体成交同比上涨6.9%，一些二线城市成交有一定幅度增长，但之前业内看好的部分三、四线城市却出现下跌。成都万科一位营销负责人透露，他们春节期间总成交与往年差不多。国内某房地产机构负责人也表示，春节楼市普遍冷清，开发商年关不好过，期望农民工解决库存有些难。

春节长假期间，笔者随机采访了多地正在销售的楼盘，徐州荣盛城春节时期平均每天卖出十几套住宅，扬州京杭融园卖出十套住宅左右。扬州虽比较发达，但在全国仍属三线城市。中国指数研究院统计，扬州楼市春节期间总成交27套，成交面积0.31万平方米，同比微跌0.03%。一家机构的统计数据称，在其春节期间所监测的全国15个一、二、三、四线城市中，今年成交总量较往年春节期间上涨6.9%，8个城市同比上涨，其中武汉成交182套，涨幅最大，韶关和三亚次之，7个城市同比下跌，其中福州、合肥下跌幅度较大。值得注意的是，成交量同比上涨的三亚、汕头、徐州、苏州等均属于二三线城市。

1月18日，国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格显示，房价同比上涨城市达到21个，一线城市和二线核心城市房价均已涨回到一年前水平。这是70个城市新建住宅同比涨幅在连续下跌15个月后，首次出现同比正增长，环比亦出现上涨，中国楼市在政策调整以来首次出现环比和同比“双升”的态势。瑞银香港房地产行业研究主管李智颖近日公开表示，2016年中国一线城市的房价将会继续上涨，涨幅或将在5%以上。

上海易居房地产研究院近日在《2015—2016年度全国房地产市场报告》中分析指出：2015年，全国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏通道。市场成交、房价等指标总体上出现回暖，甚至好于预期。但同时，土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷，全国商品房库存压力继续增大，三、四线城市市场依然偏弱。易居方面认为，全国房地产市场的基本面正趋于好转。考虑到2016年房地产供求政策会趋于宽松、市场预期也逐渐向好，尤其是二线城市，房地产市场猴年或迎暖春。这种回暖的迹象，也代表着未来房地产市场的一种趋势。

（作者单位；山东省临沂市兰田建设集团市场调研部）