因地制宜 因城施策 分类调控

马玉荣

房地产是容易产生泡沫的领域，要注重防范房地产泡沫的过快积累。

近期，全国有20多个城市密集出台了房地产限购和限贷新政。本轮房价上涨和调控与以往有什么不同？房地产新政对市场会产生什么影响？针对这些问题，《中国经济报告》记者专访了国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲。

本轮房价上涨的特点和主要原因

中国经济报告：你怎么看待本轮房价上涨？与以往阶段相比有什么不同？

任兴洲：本轮房价上涨的确呈现出一些新的特点。

第一，不同城市房地产分化的特点更为明显。并不是全国所有的房价都普遍上涨，而是可以用冷热不均甚至“冰火两重天”来形容。一线及二线热点城市上涨比较厉害，但是部分三、四线城市去库存压力仍然很大。与十几年前的房价上涨不一样，那时是全国普遍上涨，现在各城市房价上涨呈分化特征。

第二，一线城市和部分二线热点城市价格上涨的速度快、势头猛。例如，深圳市房价2016年初同比涨幅在30%以上。

第三，房价上涨的“中心城市效应”非常突出。北上广深等一线城市是全国重要增长极的中心城市，还有一些省会城市，特别是一些经济发展比较好的区域中心城市，如南京、杭州、合肥、郑州、济南、厦门等，这一轮房价上涨幅度大，凸显了中心城市的房价攀升效应。

第四，本轮房价、地价轮番上涨的势头更猛。房价快速上涨，刺激地价大幅上涨，“地王”溢价水平更高，从而推动房价更快地攀升。

中国经济报告：你认为是什么原因导致本轮房价上涨与以往呈现出不同特点？

任兴洲：应该关注本轮房价上涨背后的复杂原因和经济大背景。本轮房价上涨有一些背景与以往明显不同。

一是本轮房价上涨是在中国经济进入新常态、经济增速换挡的背景下出现的。以往，经济增速较快，货币和信贷资源能够配置到不同产业，因此并不存在大规模资金集中涌向房地产市场的问题。而当前由于经济持续下行，市场需求萎缩，大量资金和信贷不愿投资实体经济，而是大量投向房地产，使得部分城市的房地产市场成为资金配置最集中的领域，推动了这些城市的房价快速上涨。

二是本轮房价上涨是在整体住房供求关系发生重要变化的背景下发生的。改革开放初期，中国城镇居民住房极度短缺，即使在十几年前，住房供需缺口也仍然很大，供不应求的状况使房价上涨具有很强的内生动力。随着十几年来中国房地产市场的高速发展，住房供给大规模增加，住房供求关系已经发生重要变化。根据我们的研究和测算，从总量看，2012年前后，中国已经实现城镇家庭户均1套房，这是一个重要的指标，反映了住房供求关系趋向平衡。房价大幅上涨的内在推力已减弱。

三是本轮房价上涨是在去库存背景下出现的。为落实供给侧结构性改革，中央提出“三去一降一补”的任务，对那些库存积压严重、资源配置失衡城市的房地产，加大去库存力度。而一些库存并不严重、供求矛盾仍比较大的城市也借机取消了限购限贷政策、降低首付、增大贷款规模，导致这些城市的房价快速上涨。而那些库存大、积压严重的城市，去库存效果却并不明显。

具体分析本轮房价上涨原因，主要是：

第一，宽货币、低利率政策直接导致了一些城市的房价上涨。为了促进经济增长，降低企业投资成本，近年来中国货币供给相对宽松。降准降息本意是期望以此缓解实体经济的融资压力，然而大量资金和贷款并未如政府所愿投向实体经济，加上缺乏大类资产的投资渠道，大规模投资涌入房地产市场。银行个人住房抵押贷款日趋宽松，公积金贷款利率下调、贷款额度增大，这些措施显著提高了居民购房的支付能力，进而直接推升了住房价格。

第二，“资产荒”导致投资过于集中到房地产领域，推动房价上涨。经济下行，实体经济不振，再加上汇率贬值、金价波动、股市低迷，大量资产缺乏优质、低风险的资产配置渠道。房地产被认为是最佳投资领域，使得房地产金融化特征更为明显。

第三，“中心城市效应”拉动房价上涨。由于多种原因，相对于不断增长的需求，全国和区域中心城市的土地和住房供给则明显不足，土地出让数量少，新开工项目不多，导致房价上涨迅猛。而房价过快上涨又产生了所谓“财富效应”，吸引更多资金的投入和炒作，又助推了房价上涨。

第四，市场预期变化造成市场“集体恐慌”。房价快速攀升，房价、地价轮番上涨，必然给社会带来高价预期，造成市场的“集体恐慌”；买房就升值的“财富效应”又助长了投机心理，汇率走低使人们担心货币贬值，进而引发了一些城市的抢购行为，加上一些违规中介的推波助澜，推动了房价上涨。

综上分析，本轮房价上涨是诸多因素综合作用的结果。

当然，中国城镇化仍在持续推进过程中，许多城市仍有较大的住房刚性需求和改善性需求，再加上“二孩政策”的实施，也导致居民家庭住房资产配置发生变化，这是实实在在的需求。

房价持续快速上涨的风险与危害

中国经济报告：本轮房价上涨存在哪些风险？

任兴洲：本轮部分城市房价上涨过快，风险还是比较大的，应该高度重视。

首先，房地产泡沫积聚的风险。大量资金集中涌入房地产市场，迅速推高房价，使价格背离真实需求。在这种情况下，房价高涨带来泡沫积聚，风险也在积累。而泡沫积累到一定程度必然会破裂，进而带来金融和经济的系统性风险。当前有些城市的泡沫的确在快速积累。

其次，金融风险隐患加深。房地产一旦出现问题，银行首先要承担风险。房地产泡沫加大，更大程度上是银行风险增加。另外，不仅仅是银行贷款，目前房地产开发企业通过企业债、基金、私募等多渠道融资，一旦房地产出现问题，债务违约率增加，这些渠道资金也会出现问题。

第三，对实体经济产生“挤出效应”。在房价快速上涨带来“财富效应”的情况下，没有人愿意勤勤恳恳去投资实业，短期炒房成风。这样的社会预期极易形成扭曲的价值导向，促使大量社会资金和资源脱实入虚，直接影响实体经济的转型升级，也将使供给侧结构性改革的部署大打折扣。

第四，企业和居民面临风险。虽然目前利率很低，炒房成本不高，但一旦经济形势变化，利率提高，很多企业和居民将无力承受，会带来巨大风险。美国次贷危机就是现实的教训。

因地制宜，因城施策，分类调控

中国经济报告：面对当前的房地产市场形势，应进一步采取什么调控措施？

任兴洲： 一是针对房地产市场分化明显的现实，因城施策，分类调控。甚至可以一城一策，进一步落实城市政府的主体责任。实际上，从前几年开始，相关主管部门已经提出“分类调控”、“因城施策”的措施。近日来，20多个城市陆续出台的调控政策也体现了这一点，调控内容和具体政策有所差别。当然，调控中需要把握好“度”，调控目的不是挤爆泡沫，而是在尽量不产生新泡沫的同时，逐步释放已积累的泡沫，防止房地产市场大起大落给经济和社会带来巨大冲击。

二是控制好资金和信贷总量和规模，遏制大量投机资金对房价上涨的推波助澜。近日，央行和银监部门已经要求主要银行等金融机构加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。监管部门也将加强对金融机构住房金融业务的监督检查，加强对银行自律机制的指导。

三是规范房地产市场秩序，加快信用体系建设。最近，有关部门曝光了45家房地产开发企业和中介机构的违规经营和投机炒作行为，对市场失序行为进行坚决的治理和规范。应加快房地产行业信用体系建设，通过社会联动的失信惩罚机制，推动行业整体信用水平的提升。

四是在供需矛盾比较大的城市加大土地和住房供给。完善土地出让制度，创新出让方式，提高透明度，给市场和开发投资者一个透明稳定的预期。增加住房特别是普通商品房的供给，完善居民社区配套和基础设施建设，缓解供求矛盾，满足城镇居民的真实住房需求。对库存仍然较大的城市，要继续落实去库存政策，通过多种方式解决实际问题。

与此同时，应通过加大改革和开放力度，落实供给侧结构性改革，促进实体经济结构调整和转型升级，促进企业创新发展，力争将大量的资金和信贷引流到实体经济发展中去，形成重视实体经济发展的社会氛围，切实提升中国实体经济的竞争能力。

借鉴国外房地产调控政策

中国经济报告：日本房地产泡沫破裂导致“失去的10年”，美国次贷引发全球性金融危机等，对中国有什么警示？

任兴洲：美国和日本的教训告诉我们，房地产是容易产生泡沫的领域，要注重防范房地产泡沫的过快积累。而在利率很低、货币宽松的情况下，最易产生和积累房地产泡沫，人们也往往放松对泡沫的警惕。一旦经济形势发生逆转，利率调高和货币收紧，将首先表现为房地产市场的风险凸显、泡沫破裂，最终会带来系统性金融风险。

近几年，一些国家（或地区）针对本国（或地区）房地产市场的风险隐患，为了遏制泡沫积累，也采取了一些措施。例如，澳大利亚有些城市政府面对房价较快上涨，出台一些限制措施，抬高外来资金进入的条件和门槛，避免国外资金炒作。加拿大政府也推出一些相关政策，防止外部资金大量进入推动房价上涨，设立一定的防火墙。由此可见，任何国家（或地区）的房地产价格过快上涨，对这个国家（或地区）都是不利的，一旦出现这样的苗头和趋势，政府都会加以防范和控制。这些国家都是市场经济体制，但并不防碍政府出台相应的调控措施，解决房地产市场的风险问题。

当然，也有些国家针对本国情况积极吸引外资投资房地产，例如西班牙、葡萄牙、希腊等国家。全球金融危机后，这些国家的房地产市场始终难以复苏，因此推出较多的投资优惠政策，希望通过吸引外来投资，促进本国房地产的发展，进而拉动经济增长。

由此可见，不同的国家也是针对自身情况来进行调控，或是限制，或是鼓励，既发挥市场配置资源的决定性作用，同时发挥政府政策的调控作用，其目的是促使本国房地产市场平稳运行。