物业管理执法检查：查不足 解难题

郑潇罡

住宅小区是市民生活的基本场所，也是城市管理和社会治理的基本单元。据统计，本市有住宅小区1.2万余个，面积近6.2亿平方米，其中，实施物业管理的约1.06万个、5.97亿平方米，覆盖率达96.6%。可以说，住宅物业管理涉及千家万户的安居乐业，与老百姓的日常生活息息相关，在城市运行和市民生活中承担着重要的服务保障功能，是重大的民生工作、民心工程。

本市的物业管理行业是在改革开放之后随着房地产市场的形成和发展应运而生的。1997年5月在国家尚未制定物业管理相关法规的情况下，市人大常委会表决通过了《上海市居住物业管理条例》，这是省级人大中较早出台的有关物业管理的地方性法规，标志着本市物业管理告别了单纯靠行政管理的历史，走上了规范化、法制化的道路。2003年5月国务院于出台了物业管理条例，以满足日益繁荣的物业管理行业和不断推广的业主自我管理模式的需要。根据物业管理条例，结合本市物业管理的特点和实践经验，2004年8月，市人大常委会对《上海市居住物业管理条例》作了大幅度修改，对住宅物业管理活动作出全面规范，并将其更名为《上海市住宅物业管理规定》。2010年12月，市人大常委会从住宅小区综合管理体制、业主自我管理、物业行业监管、物业使用维护等多个方面，对《上海市住宅物业管理规定》进行了较大幅度修订，并自2011年4月1日起施行。

5年来，《上海市住宅物业管理规定》的贯彻实施情况一直受到人大代表和市民的广泛关注，本届市人代会上每年都有不少代表提出相关的议案和建议，群众通过各种渠道来信来访也较多，各方面都迫切希望进一步加强物业管理，解决物业管理中存在的问题。为回应社会关切，推动《上海市住宅物业管理规定》全面有效贯彻实施，市人大常委会成立了执法检查组，殷一璀主任担任组长、薛潮副主任担任副组长，相关专门委员会组成人员和市人大代表共66人参与，其中52名市人大代表组成了6个代表小组。检查组于今年5月至9月对本市住宅物业法规开展了执法检查，并委托长宁、静安、普陀、杨浦、闵行、松江、青浦等7个区人大常委会同步进行联动检查。

根据本市住宅物业管理的实际情况，结合人大代表和社会关注的热点问题，围绕《上海市住宅物业管理规定》的条款，本次执法检查确定了4个重点。一是“人”，主要关注业主大会和业主委员会成立、换届、运作的情况，房管部门、区（县）政府、街道（乡镇）等的指导和监督职能履行情况。二是“财”，主要关注专项维修资金的归集、管理、使用和监管情况。三是“物”，主要关注物业服务企业运作和行业监管情况。四是“事”，主要关注住宅小区综合治理相关情况，包括违法搭建、群租、停车、老旧设施改造等难点问题的处理。

本次执法检查具有3个鲜明特点：一是常委会会领导高度重视。市人大常委会主任担任执法检查组组长在本届常委会尚属首次。5月31日，检查组召开了执法检查启动会，殷一璀主任作了动员讲话，市政府有关部门和区政府、街道、居委会、业委会、物业服务企业的代表作了汇报和交流发言。启动会后，殷一璀主任带队赴静安、杨浦和浦东新区，围绕售后公房和直管公房、商品房、大型居住区等不同类型的小区物业管理情况开展了综合性的检查调研。薛潮副主任全程参加了各项检查调研活动。二是充分发挥代表作用。52位报名参加执法检查的市人大代表分成6个检查小组，赴不同类型、不同规模的12个小区开展调研，并提交关于物业管理中存在的问题和相关意见建议的书面报告。此外，有的代表小组还结合信访情况进行了个案调研，部分代表小组之间还开展了互动研讨，并对报告的完善提出了许多真知灼见。三是执法检查和立法调研同步开展。开展执法检查的同时，成立立法调研小组，同步开展对法规修改完善的调研，及时梳理检查中发现的涉及立法空白、不够明确、难以操作等问题，形成立法调研报告，为完善法规打下了基础。