探究我国商业银行个人住房贷款的风险防范

【摘要】本文主要分析了我国商业银行个人住房贷款的风险，阐述了个人住房贷款的含义、特点，针对商业银行个人住房贷款的风险问题进行深入研究，结合本次研究，最终提出了商业银行个人住房贷款风险防范的一些具体对策。最终希望通过本文的分析研究，能够实现有效防范商业银行个人住房贷款风险的目标。

【关键词】商业银行 个人 住房贷款 风险

不论是基于我国的传统观念还是人们的实际需求而言，住房需求始终是一种刚性需求的存在，因此做好个人住房贷款风险防范工作，对于商业银行个人住房贷款业务就具有十分重要的作用。并且随着我国政府对于房市政策的不断调整，针对日益升高的房价进行持续的调控，从而使商业银行个人住房贷款的风险也不断加大，对于商业银行而言不确定的因素太多，因此就愈发凸显出风险防范的实际意义。

一、个人住房贷款的含义、特点

（一）个人住房贷款的含义

任一自然人向商业银行提出申请，用于购置一般性自用住房的借贷行为被称为个人住房贷款。为了规避借贷风险发生所带来的损失，一般需要申请住房贷款的自然人向所申请的商业银行提供相应的担保。

（二）个人住房贷款的特点

同其他形式的个人贷款不同，对于购置住房所需要申请的贷款一般存在如下几个特点：首先是由于是购房贷款，因此资金需求相对而言就比较巨大，同时由于数额的巨大而贷款个体的偿还能力是有限的，因此贷款的还款日期就相对更加长久一些，一般在10～20年左右。其次是由于贷款的申请者是单一自然人，并且贷款的目的和用途职能用于购置自用房屋，因此这也就导致了个人住房贷款的特殊性。然后是对于贷款的偿还方式是以月为偿还周期，进行贷款偿还结算，逐渐的分期偿还方式。最后是对于申请贷款所做的担保措施，一般情况是以本次贷款所购房屋为担保。

二、商业银行个人住房贷款风险的防范

城镇居民的住房需求与普通百姓的日常生活紧密相关，这不单单影响着住房相关的产业链，而且还关乎到社会和谐、稳定，经济总体的平稳、健康运行，通过将我国目前的经济环境同历史上所发生经济金融危机的环境相比较，会发现个人住房贷款的坏账率是诱发经济危机的重要因素，因此必须要做好对于个人住房贷款的风险防范。

（一）严格执行国家的房贷政策

为避免个人住房贷款的坏账率发生时，追讨贷款抵押困难这种情况的发生，就必须严格遵守、执行国家的房贷政策，从法律制度的层面上规避个人住房贷款的风险，最大程度上降低商业银行的损失。依据我国最新出台的关于房屋贷款的相关政策，并严格执行其中关于具体房屋贷款的相关细节：首次申请个人住房贷款的申请者在购置不小于90平米的住房时，其首次付款比例必须要大于等于30%；而对于申请贷款购买二套住房的申请者按规定，其首次付款的比例必须大于等于50%，且基准利息税率必须要高于1.1倍；而对于申请贷款购买第三套住房的申请者按照规定，其首次付款的比例必须在二套住房的基础上进行大幅度的上涨，详细的上涨幅度可以由给予住房贷款的商业银行结合风险评估，进行适当的调整。国家的相应管理部门应当结合市场的具体情况，科学、合理的评估个人住房贷款的风险，加强商业银行的管理。对于市场上利用房屋进行不合理炒作、和投资性的购房情况要进行政策上的限制，抑制房地产的泡沫扩大化，根据风险评估状况在房价极度不合理，同时房屋的供需不足地区要适时的停止二套以上住房的贷款申请。

（二）完善银行内部信贷管理机制

首先要做到对于房贷申请者的资格进行严格的审查，对于申请个人住房贷款者的信用审查能够最大程度上的避免贷款风险的发生，在对于申请者的贷款资格审查的过程中需以其，稳定的现金收入为主要基础，通过科学、合理的评估从动态的角度对申请者进行全面的分析，综合考虑申请者是否具有稳定的工作、其家庭的具体支出情况、以及预期其孩子的教育成本以及家庭医疗成本等因素，最终做出全面的、真实可靠的信用评估；其次在对于已经完成贷款申请人的信用评估调查之后，对于每一个贷款申请者的信用调查都要再进一步的进行内部的审核工作，在再次审查贷款申请者的信用状况及风险情况时，还要将侧重点放在对于进行本次信用调查的调查者身上，审查其是否尽到了信用调查的相应职责。最后在对于个人住房贷款发放之后要加强追踪、管理，要定期的针对贷款申请人的财务状况进行评估、审查，对于贷款申请者的工作变动导致的资金变动、担保抵押转移、变动等情况要进行跟踪分析，一定要最大程度上确保贷款抵押资产的安全性，依据贷款申请者的还款情况做出适当的信用调整，对于到期未还款的贷款者要加强催收工作，尽量避免贷款损失。

（三）实行住房抵押贷款资产支持证券（MBS）

实行“反债务俘获”。与“反债务俘获”相对应的当然是“债务俘获”，所谓的“债务俘获”是经济学中“俘获理论”的所延伸出一项理论观点，“俘获理论”即就是由于政府在制定政策的过程中其所针对的对象太过强大，而所制定的政策反而有利于原本要针对的对象，即政策的制定者反被俘获。因此在个人住房贷款中随着我国经济规模的不断扩大，房地产市场的繁荣个人住房贷款的数额比例不断增加，随之而来的个人住房贷款风险也不短加大，因此为了避免商业银行处于“被俘获”的地位，就需要通过运用证券市场等方式将商业银行的个人住房贷款进行“反债务俘获”。商业银行可以通过个人住房抵押贷款支持证券（MBS）将申请住房贷款者的抵押住房，作为一种证券化的信贷资产在证券市场上进行销售，从而降低商业银行的信贷风险，实现银行现金流的充足，改善我国商业银行中以短期存款、长期贷款为主的矛盾问题。

（四）建立个人住房贷款风险预警系统

由于房地产市场与国家的政策、宏观经济因素等具有密切的关系，因此只有通过建立个人住房贷款的风险预警系统才能够，有效的应对贷款风险的发生，以及尽可能降低引发风险所带来的损失。针对我国的实际情况，制定相应科学、合理的应急机制，面对一些潜在的威胁能够及时的应对和解决。

三、结束语

本文主要分析了我国商业银行个人住房贷款的风险防范问题，简单解读了个人住房贷款的具体含义及其相应的现实特点，重点阐述了商业银行个人住房贷款风险防范的具体措施，主要有：严格执行国家的房贷政策、完善银行内部信贷管理机制、实行住房抵押贷款资产支持证券（MBS），实行“反债务俘获”、建立个人住房贷款风险预警系统从而降低个人住房贷款的风险，希望通过本文的研究，能够为我国商业银行防范个人住房贷款风险提供一些参考、借鉴。

参考文献

[1]周意.次贷危机与我国商业银行个人住房贷款的风险防范[D].上海财经大学，2012（02）.

[2]秦涛.次贷危机对我国个人住房贷款风险管理的启示及对策研究[D].中国人民大学，2013（23）.

[3]李静.商业银行住房抵押贷款风险管理研究[D].西南财经大学，2012（08）.

作者简介：孟冰（1962-），男，汉族，河北海兴人，大学本科，中级经济师，研究方向：商业银行信贷风险管理。