房地产企业目标成本管理模式探讨

2016-09-10王钧杰

时代金融 2016年12期

【摘要】随着市场的不断变化，房地产开发企业为了谋求更好的发展，需要努力完善其成本控制工作，而实行目标成本管理是保证企业成本可控、实现企业成本精细化管理、提升企业成本竞争力的一个有效方式。

本文首先简要介绍研究的背景和意义、国内外目标成本管理研究现状、目标成本含义、实施原则，再对房地产开发项目目标成本的概念、功能、系统流程及现状进行介绍，然后介绍上海丽水馨庭目标成本项目的案例，通过对案例的分析提出目标成本管理过程中存在的主要问题有目标成本本身不十分合理，在项目设计阶段对目标成本的落实不够重视，没有做好开发过程中目标成本的动态调整，忽略价值链上供应商的选择与管理，目标成本管理考核体系落实不到位等，最后提出相应的解决对策包括建立公司成本数据库，合理确定目标成本；加强施工图设计阶段的目标成本控制；根据客观环境进行目标成本动态调整，并做好过程动态控制；动态调整合格供应商库，并作好过程管理；认真落实成本管理考核体系。

【关键词】目标成本管理模式房地产问题及对策

一、引言

当今，房地产开发的趋势不断增强，房地产企业的竞争正在由资源的竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争。而目前很多房地产企业只有一定的成本控制能力却没有有效的方法，使企业不能做好成本管理工作。本文撰写的目的就是通过学习国内外目标成本管理的先进成本管理理论，并与房地产行业特点及其产品特点相结合，研究当前我国房地产行业目标成本管理发展中存在的具体问题并提出解决对策，以期为房地产企业提供一个现代成本管理的思路，提高房地产企业成本管理的水平，增强房地产企业的市场竞争力。

本文撰写的意义：（一）通过对房地产项目的各项成本进行分析，找出在项目开发过程中成本管理落实不到位的具体原因，这样可以有助于房地产开发项目的内部成本控制。（二）通过对房地产项目各个阶段的成本进行控制研究，可以对项目中不同阶段的开发流程进行更加合理和有效的优化，这样也可以提高房地产企业的效率。

二、文献综述

目前成本管理的模式主要有两类：目标成本规划与作业成本管理。房地产企业采用的目标成本管理来源于目标成本规划（成本企划）。目标成本规划产生于美国，二十世纪八十年代被日本企业广泛采用，使日本企业的国际竞争力得到了增强。接着从九十年代开始，欧美企业开采用目标成本规划，并且引起了欧美学者强烈的研究兴趣。

目标管理是美国著名管理学家德鲁克的首创，他在《管理实践》一书中，首先提出“目标管理与自我控制”的主张，随后在《管理——任务、责任、实践》一书中对此作了迸一步阐述。德鲁克认为，并不是有了工作才有目标，而是相反，有了目标才能确定每个人的工作。

Kal-e11 M.Kroll在《目标成本，至上选择》中指出，目标成本是：企业在一定时期内，为了实现期望达到的目标利润和优化成本管理，通过市场预测、决策分析，挖掘企业内部潜力，并考虑企业发展的要求，运用科学的方法所确定的该时期的成本限额和成本管理工作的奋斗目标。

在理论研究方面，陈胜群发表多篇论文，并著有《现代成本理论——基于美日两大模式的战略性分析》，主要是对目标成本法进行了介绍、引入。汤湘希在《试述成本的事前、事中、事后控制》一书中对目标成本法做了较全面的阐述。南京大学会计学系所做的《中国企业成本管理方法及其效果的调查分析》中对我国目标成本法的推广实施情况作了调查和研究，认为虽然较多的企业采用了目标成本法，但是大多处于初级阶段，需要进一步推广和深入。

从以上的研究现状概述中可以看出，国外在目标管理原理的基础之上，经过多年的研究，已经建立了较为成熟和完善的目标成本管理理论框架，这也为我国引进和运用目标成本管理提供了基础和保证。而我国的房地产行业发展时间比较短，只有20年左右，房地产开发企业的成本管理目前还比较粗放。虽然国内的学者也已经开始深入到目标成本管理应用的各个具体方面进行研究，但目前仍然缺乏较为系统、全面的研究成果体系，在一些地方还存在一定的理论分歧。所以探索目标成本管理在房地产企业的应用与实践具有重要的意义。

三、房地产企业目标成本管理案例

（一）公司及项目概况

上海新弘大置业有限公司成立于2002年9月12日，注册资本人民币1000万元。由大柏树房地产开发经营公司、上海东大投资有限公司、上海弘久实业有限公司三家股东组成。

（二）公司目标成本管理流程

为新弘大置业成本管理流程，可以分为以下四个主要阶段：预测并制定目标成本、分解与落实目标成本、控制目标成本、考核目标成本。

（三）项目目标成本及实际成本对比分析

丽水馨庭一期项目目标成本、实际成本和成本差异分析详见表1。

通过对比各科目数据可以看出本项目实际成本比目标成本多1081.42万元，其中前期费用政府收费多31.51万元；建安工程费多265万元；顾客敏感点工程中集中采购多80万元，园林景观多260万；期间费用中管理费多295万元，销售费150万元。造成这些差异的原因大致可以分为下面几类：

1.材料方面，由于2006年暖冬季节影响，很多工程项目为了赶工期，使水泥的供给市场出现货源不足的情况，直接导致水泥价格的上涨并且延续到07年。另外受房地产装修市场升温和木材市场供给速度减缓所至，板材的单价也上涨。钢筋、黄沙、多孔砖的单价总体也呈上升趋势。

2.由于丽水馨庭（一期）是国家健康住宅建设试点项目，因此小区内景观环境较好。近年来苗木材料价格上升，并且上海地区的树木价格要较其他地区高，所以项目的软景费用会比较高。另外小区除保留了地块原有的河道外，还增加了新的人工河道，因此项目的人工机械费会增加。园林景观工程的好坏，直接影响到项目整体的形象，虽然本项目对园林景观工程的投入比较高，但是取得了很好的效果。

3.本项目周边的别墅密集程度较高，地理位置边缘化，使得客群难以导入；另外区域周边的轨道交通暂无规划，驾车出行易受外界影响。项目周边公交体系配套较弱，对地区与外界人口的营运运输能力较差。因此项目的营销广告费要比计划的多。

四、目标成本管理模式应用存在的主要问题

目标成本制定的合理性、准确性、时效性、灵活性等程度直接影响到成本管理的最终结果，与公司生产经营的持续发展和利润空间有密切的关联，也是成本管理前提和核心，是落实责任成本的关键所在。

目标成本的合理制定需要依赖于大量的类似项目成本数据，并需要成本管理人员在此基础上与拟开发项目进行类比分析，找出差异，从而确定更具有针对性的目标成本。而该项目在开发之前该公司并没有开发过类似项目，制定目标成本时所依据的数据是其它开发企业的数据，并且由于丽水馨庭是国家健康住宅建设试点项目，因此缺少历史同类项目的成本资料进行参考，致使公司在设计方案阶段进行成本测算时不能进行非常准确地预测，影响了公司制定目标成本的合理性。

五、问题解决对策

在开发项目完成之后，公司要指定专门人员对已完工项目的成本数据进行分析，确定其合理成本及相关指标，并将这些数据纳入到公司成本数据库管理范畴。在进行目标成本制定时，公司还要做好充分的市场调研和顾客需求调查。销售人员在对市场进行充分调研和考察的基础上，结合项目本身的特点和卖点，对各种不同类型的建筑产品的均价进行预测，再结合各类建筑产品可售面积的资料测算出建筑项目的目标收入。项目财务人员结合公司中长期目标与利润计划，对项目目标利润进行确定。在制定目标利润的时候不仅要考虑项目的利润情况，而且要充分考虑项目的销售、投资报酬与现金流量等因素，而不是只考虑投资报酬的高低。然后根据目标收入和目标利润确定目标成本上限。继而由成本管理人员根据公司成本数据库中类似项目数据，以及外部竞争对手数据对成本目标进行合理确定。

六、结论与启示

目标成本管理的核心思想是把成本控制前移至决策设计阶段，房地产开发企业的特点决定了房地产开发企业开发项目的成本控制必须注重决策设计阶段。因此，目标成本管理在房地产开发企业实施便有了实际意义。

目标成本管理不仅仅是一种成本控制手段，而是利润与成本的综合战略规划过程。目标成本管理强调组织与所处环境的适应，这就要求房地产开发企业的成本管理必须与所在市场紧密联系，切实解决好目标收入、目标利润与目标成本三者之间的平衡关系。目标成本管理从目标成本的制定与优化、分解、执行到分析与考核形成了一个连续的封闭体系，为房地产开发企业目标成本管理取得高效能创造了重要条件。

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