房地产土地估价市场中的风险与预防

邱艳

【摘要】在市场经济快速发展的情况下，我国的房地产土地估价市场也在不断的发展进步，房地产土地评估行业需要根据市场的动态变化做出正确的评估，所以工作中存在一定的评估风险。通过分析房地产土地评估市场中可能存在的风险，探究评估风险的有效预防措施，增加经济效益和社会效益。

【关键词】房地产 土地估价 市场风险 预防措施

一、前言

房地产土地估价市场是市场经济发展过程中的新兴发展行业，能够帮助人们更加了解房地产的土地价格。房地产土地估价行业在估价过程中需要根据当前市场的经济发展特点以及房地产行业的组成结构等，随着市场经济的动态变化得出相应的评估结果，但是政策、市场以及经济的变化都会影响估价结果，所以存在很大的市场风险，并且对于估价风险的防范还没有建立规范化组织管理机构，目前的房地产土地估价结果都是通过评估报告表现出来，只是对评估对象进行客观估价，并且只是在某一确定时间点的客观结果，不能代表实际成交价格，也不能作为房地产实际成本的取得。所以房地产土地估价市场需要制定相关的有效预防措施，降低评估风险，保障经济效益以及社会效益。

二、房地产土地估价市场存在的风险

（一）政策风险

政策风险是指国家政策的变化导致的评估结果的不准确，如税收政策、产业政策以及金融政策等都可能会改变估价方法，城市拆迁过程中会使拆迁房屋的补偿估价发生变化，政府征收农民土地时会使企业获得土地的使用权等，虽然房地产市场的有关法律法规在逐步规范，但在产权方面还存在很多的不确定因素，如果在估价过程中评估机构以及评估人员没有准确了解当前的政策背景和进行很好的政策预期都会影响最终的估价结果，产生评估风险。

（二）技术风险

在进行房地产土地估价过程中我国对相关的评估方法、评估原则以及评估程序等有明确的规定。但是在实际的操作过程中评估人员并没有严格按照评估方法以及评估程序开展评估工作，如评估抵押的房地产价值时需要使用比较法估价，并且比较时的参照对象的选择、市场完善性的判断以及根据有关影响因素进行评估结果的修正都需要评估人员具有专业的市场判断能力，遵循估价原则，采用正确的估价方法，严格按照估价程序完成估价过程。但是我国房地产土地估价市场起步的比较晚，短时间内还不能确定房产价格的变动指数，基准收益的资料不够完整。

（三）社会诚信风险

在房地产土地估价过程中如果估价工作人员没有对相关的法律知识以及国家政策进行充分的了解，在估价时进行影响分析，或者是没有现场考察估价对象的具体情况都可能会影响估价结果的准确性，或是估价人员错估自己的专业能力出现评估偏差。如果估价人员或估价机构缺乏职业道德，为寻求私利，违背公正、客观原则，有意错估实际价值，得出虚假结果。

在评估过程中委托方提供的房产基本资料存在误差或是故意提供虚假信息都会使评估结果存在很大的差异，所以委托方需用同时提供规划调整资料，评估人员需要具备辨别信息真伪的能力，如果评估风险较大可以直接拒绝，评估失败给评估机构带来的不仅仅是经济上的损失还有严重影响机构声誉。为防止委托方的刻意隐瞒或是提供的信息有问题，在接受评估工作前可以审核如产权证明等资料的真实性，除了复印件还需要查看原件[1]。

（四）方法使用不当

房地产土地估价过程中使用的方法有收益还原、成本逼近、市场比较以及基准地基的修正方法等，估价过程中根据具体的评估对象以及评估目的选择合适的评估方法，不同的评估对象选择了不适宜的评估方法也会使得评估结果出现较大偏差。

三、房地产土地估价风险的预防措施

（一）加强估价市场的诚信建设

因为我国的房地产土地估价行业起步比较晚，所以相关的法制建设还比较落后，存在较大的诚信危机，通常为了获得建设项目而私自降低价格，行业诚信体系以及执业规则还需要进一步的完善，加强房地产机构以及估价工作人员的信用档案建设，细化估价工作人员的道德规范和从业标准，增强社会公德心和职业责任心，及时进行失信行为以及良好行为记录在案，并进行社会公示，建设完善的企业信用制度，严格执行失信惩治，规范估价行为，降低估价风险。

（二）准确把握市场宏观走向

把握市场宏观发展趋势是房地产土地评估企业必须具备的能力，市场经济在发展过程中会经历复苏到萧条四个阶段，在每个阶段根据未来的经济形势以及周期准确做好房产估价。房价后期的上涨或是下跌都会对评估结果产生重要影响，所以在市场繁荣期以及衰退期把握市场走向，正确分析房地产价格。

（三）投保责任风险

职业责任保险是一种责任保险，保险协议签订后，在合同有效期里，如果参加保险的评估机构或是评估师在进行房地产土地评估工作时因为工作失误而造成委托人重大的经济损失，经济的赔偿责任应该由评估人员承担，保险公司需要承担部分赔偿资金。所以，通过购买责任保险，能够有效转移赔偿责任，而委托方在受到经济损失后也能够及时的得到理赔资金，保证委托者的合法权益，降低市场风险，提高评估机构的信誉，促进更好的发展。

（四）行业信息资源共享

目前国内的房地产土地估价机构都是单一的经营企业，很少同时进行工程造价评估以及土地经纪方面的工作，所以在获取估价信息资料以及技术资料时存在一定的难度，很多估价机构为了能够获得土地的交易信息以及建筑物的价格信息进行了大量的重复性工作，甚至在出现收集困难时编造实例，使评估工作产生风险[2]。所以建立资源共享系统，公开交易实例，共享各种与土地估计相关的资料信息，降低工作量，提高工作效率，避免编造虚构信息的现象，规范操作过程。

（五）建立专家审核制度

房地产土地估价市场中可以组织、建立具有良好职业操守以及高专业技术水平的专家委员会，可以由行业协会、估价机构、政府部门以及研究机构等专业人员组成，提供专业技术支持以及监督检查工作，并且遇到存在争议的项目的时候及时进行审查，降低评估风险[3]。

四、结束语

房地产土地估价市场对影响估价结果的因素进行分析，提出相应的应对措施，加强市场监督，规范操作过程，能够有效降低估价风险，促进房地产土地估价市场的可持续、健康发展。

参考文献

[1]赵凤麟.房地产土地估价市场中的风险与预防[J].房地产导刊，2015，（17）：22-22.

[2]白蕾，张春轶.房地产土地估价市场中的风险及预防研究[J].现代经济信息，2015，（11）：263-263.