浅谈房价合理回归

梁凯鹏

【摘要】随着几年来房地产价格的高涨，住房问题成了人民生活的重要问题，房价的下降迫在眉睫。现行房价远远没有回到合理价位，然而房地产市场又涉及到金融市场，就业，中央和地方关系等社会的各个方面，改革的阻力颇大。本文通过对中国40个主要城市的房价收入比和主要房地产商的财务报表调查，分析怎么做到房地产价格的合理回归。

【关键词】房价收入比 房地产利润 合理价位

住房问题不不仅是经济问题，也是民生问题。无论是发展中国家还是发达国家，在城镇化发展中，都不可避免地会发生房价上涨。从1998年到2010年，中国商品房平均售价从2063元/平方米上涨到5032元/平方米，上涨了2.5倍左右。其中住宅价格从1854元/平方米上涨到4725元/平方米。从供求关系来说，土地资源在城市长期是固定的，因此房屋的供给是有限的，但城市人口逐步增加，对住房的需求越来越大，因此房价随之发生上涨。住房问题关系到人民的日常生活，尤其是在社会主义国家，更要以人为本，关注民生问题，政府一方面要享有出售土地带来的财政收入，另一方面也要促进社会的公平和稳定。

2014年11月至2015年10月，央行共六次降息，10月23日更是宣布放开商业银行存贷款利率上限。在经济下行压力较大的2015，此次降息将增加市场流动性，降低购房者的贷款成本，或进一步刺激房价上涨。

要做到房价收入比的合理回归，一方面，要使房价与居民可支配收入相适应；另一方面，要是房地产公司的利润达到“合理水平”。

一、房价收入比

所谓房价收入比，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力。20世纪90年代，世界银行提出适合中国合理的房价收入比应为3～6之间。如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。如果按照这一标准，我国多数城市的房价都属于过高范畴，一线城市房价收入比更是远高于这一水平。搜集中国40个主要城市的数据发现，2010年12月40个主要城市的90平方米商品房价格平均为872221.5元，而三口之家的平均年可支配收入为67458.8，90平方米的房价收入比为12.43。其中房价最高的是深圳，高达25000元/平方米以上。

以杭州為例，2010年12月商品房均价为20458，90平方米价格为1841220，而2010年杭州城镇居民的平均可支配收入为34065，三口之家的收入为102195，住房收入比高达18.0167。以7.05%的基准利率计算家庭可支配收入的30%为年金示30年的现值为378539.5017，这意味着首付的价格高达147万元。这将对家庭购房带来极大的困难。

山东财经大学房地产研究所所长郭松海则认为，我国房价收入比6～8是比较合适的。也就是说，人们用六七年的家庭全部收入来买一套90平方米的普通商品房，这个房价就算是比较合理的。正如温家宝在答记者问里面所说，中国拥有13的人口而且处于工业化和城镇化的进程中，房价收入比应该适当高一些，至于合理的房价收入比，不同人的意见不同。对土地以及住房的归属感，使得我国购房人对居住支出的容忍度非常高，大城市经常出现几代人、两个家庭支持一个年轻人家庭购房的情况。在城镇化的过程中，这种传统的文化使得中国年轻人的住房压力格外大。

二、房价利润

以万科和滨江企业为例，2010年两大房地产公司的主营业务净利率分别为17.5%，23.2%。

在人们的印象中，房价是“无良”开发商和政府炒作的结果。降低房价似乎是政府行政手段可以做到的。这是普通大众对高房价的曲解。实际上，房地产企业的利润率并不高。2010年房地产上市公司的报告显示，房地产公司的平均毛利率不到25%，净利率10%。如果扣除通货膨胀，那么实际收益率更低。然而，与其他商品不同，房价似乎从来都不是单纯由成本决定的。房地产市场的隐藏利润在于，房地产商过早的囤积了大量的土地，在土地价格较低的时候购买，在有巨大住房需求的时候再开发土地，开发时候的土地价格实际上远远高于购买时的价格。因此房地产企业的实际利润高于财务报表公布的利润。

三、建议

以杭州为例，按照现有的家庭可支配收入102195元计算，再考虑到杭州作为全国著名的旅游城市，房价收入比不妨设定为10，那么90平方米的房价应该为100万左右，商品房均价为1.1万元左右。1.1万元甚至不够土地价格，因此土地价格需要大幅度降低。拱墅区申花花园R21-17地块，土地面积为24308平方米，容积率为2.7，最终拍卖价为116500万元，每平方米高达4.79万元/平方米。

由上面的分析可以看出，我国较高的房地产价格首先源于房地产的高额成本，其次是我国居民的可支配收入并不高，另外，持续的房地产价格上涨给民众带来了的心理压力增加了商品房的需求，从而导致价格的上涨。调控促使房价继续下降的同时，提升居民的住房支付能力也很重要。一方面要想方设法持续提高居民收入水平，另一方面，对居民合理的自住型购房需求应予以保护和鼓励。

要做到房价的“合理回归”，一方面要降低房价水平，最重要的是降低土地价格，完善生产要素市场的竞争性，能促进土地价格达到均衡水平。此外，还要引导财税改革，地方财政的拮据是导致土地价格上涨最直接的因素。另一方面，还需要提高居民整体收入水平，加强分配制度改革，缩小居民收入差距，做到大多数人有房可住。