温州市区商业网点布局研究

孔令文（温州市商务局，浙江温州325000）

温州市区商业网点布局研究

孔令文
（温州市商务局，浙江温州325000）

现代服务业、互联网、大数据和流通4.0时代的到来，直接催生温州商业模式发生变革。温州市区通过打造城市级、片区级、社区级商业中心，以提升温州现代商业的整体水平，促进现代服务业发展，使温州成为带动市域、辐射浙南闽北赣西的区域性现代商贸中心。本课题在市场调查基础上，考察温州市区商业网点建设的现状和存在问题，提出建设温州商业网点布局规划、新型商业业态培育构想及对策建议。

温州市区；商业网点；创新

“商”是温州最具特色的地域文化。温州历来重“商”，商业发展最早在南宋时期就名列全国前茅。改革开放以来，温州人凭借“敢为人先”特别能创业的精神，通过“小商品、大市场”开创了市场化发展的先河，建立了一批全国有名的专业市场，在改革初期温州的市场蓬勃发展、欣欣向荣并创造了历史的奇迹。然而随着我国市场经济发展的不断深入，尤其是竞争的加剧和品牌影响的扩大，温州专业市场和市区商业的辐射能力已大大减弱。为进一步提升温州区域中心商业地位，促进市区商业资源优化整合，提高城市竞争力，本文试图就当前温州市区商业网点建设的现状和存在问题，寻求提出建设温州商业网点布局规划、新型商业业态培育构想及对策建议。

一、温州市区商业网点现状

（一）商业规模

改革开放以来，随着温州市经济社会的持续快速发展和城市化水平的提升，商贸流通业规模不断扩大。2014年温州市社会消费品零售总额2 410.36亿元，比上年增长12.8%，［1］其中，市区（包括鹿城、龙湾、瓯海、洞头区）社会消费品零售总额1 268.86亿元，比上年增长11.2%（见表1）。分主要行业看，批发零售贸易业零售额5 697.98亿元，比上年增长11.3%，餐饮业零售额441.03亿元，比上年增长13.8%。

（二）网点规模

近年来，温州市区商业网点的数量和规模不断增加。据调查统计，市区0.5万平方米以上的商业网点（不含商品交易市场，下同）共22个，其中，0.5～1万平方米（不含1万，下同）的商业网点10个，1～5万平方米的商业网点8个，10万平方米以上的商业网点1个，总营业面积39万平方米。新竣工未开业的大西洋银泰城、世贸大厦、置信广场等商业网点3个，总营业面积30.1万平方米，在建的滨江广场、联盛广场、绿城鹿城广场、牛山国际、温州中心、温州奥玛尔国际购物中心、万象城、大象城、港龙商业广场等商业网点9个，总营业面积约94.5万平方米（见表2）。

表1　温州市历年社会消费品零售总额一览表

表2　温州市区主要大型零售商场一览表

（三）业态结构业态结构不断优化，商业综合体、大型购物中心、百货店、大型综合超市、大型专业店等大型零售网点发展较快，连锁超市、便利店、餐饮和生活服务类网点布点不断增加。据统计，温州市区现有商业综合体1个，营业面积12.4万平方米，2014年营业额8.3亿元；购物中心5个，总营业面积9.8万平方米，2014年总营业额28.1亿元；综合超市10个，总营业面积10.2万平方米，2014年总营业额9.6亿元；专业店或专卖店6个，总营业面积6.4万平方米，2014年总营业额13.2亿元。浙江人本超市在市区设有连锁超市店18家，连锁便利店365家，世纪联华在市区设有连锁超市店3家，沃尔玛在市区设有连锁超市店3家。

图1　温州市大型超市、购物中心现状分布图

（四）空间格局

温州商业网点的空间布局与建成区发展紧密相连，网点密集区主要是鹿城区五马街道。在网点的体系布局上，五马—大南商圈主要承担高级商业中心功能，火车站、下吕浦、永中片等片区自发形成较为繁华、人口密集的商业街区。以上陡门、新城路、水心、西城路、状元、新桥、茶山等主要居住区为依托，相对规范的社区商业开始形成，以各镇中心商业街为核心的镇级商业中心也自发形成。另外，还包括时代广场、欧洲城、万达广场等一些相对独立的点状商业设施。

商业空间格局形成与温州城市建设空间发展现状相对应，目前温州商贸、生活、行政等主要城市功能中心集中于核心城区内，作为城市副中心瓯海、龙湾两大片区中心建设尚未完备，功能更是单一。洞头刚建区，商业建筑总量不大。旧城区商业密度过高已成为社会弊端，道路交通用地偏低造成交通不畅，效率降低。新辟城区的发展受到牵制，多年来无法形成商业规模。

二、主要问题

（一）商业竞争力下滑

温州商业发展势头的减缓和竞争力的下降，直接体现在温州城市功能的不足和城市区域竞争力的下滑。从全省比较来看，温州的社会服务水平尚处于全省偏后，城市商务、金融功能不足，机场、港口的规模和配套的物流功能等不够，各物流园区建设速度缓慢、档次不高。另外，周边城市对温州的中心需求也不旺，温州与周边腹地如丽水部分地区、衢州南部地区、宁德北部地区以及上饶西部地区存在明显的发展差异，相对落后的周边地区对于中心较弱的需求，制约了温州都市区区域功能的扩散。提高温州城市的商业水平实质是对温州城市功能完善、区域竞争力提升的有力手段，也是温州打造时尚消费城市的必要手段。

（二）商业结构不完善

温州市区商业结构呈现小型多、大型少，低端多、高端少的状况，缺乏层次相对均衡完善的结构形态。从现状数据分析来看，温州商业总体规模不小，人均商业面积不低，但大型的、上档次的人均商业面积偏小。在整个商业网点中，大型零售网点占比很低。据不完全统计，市区约有一半以上的网点为沿街小微型商业网点，这些沿路的商业缺乏业态引导及控制，千店一面，经营档次低，购物环境不容乐观，店均销售额低。总体而言，市区商业结构，一方面是缺乏大型商业设施，另一方面是沿街商业业态无序发展，导致整个城市商业发展档次不高。

（三）商业空间分布不平衡

从分布情况来看，目前温州商业区域分布不平衡。从鹿城、龙湾、瓯海、洞头区的社会消费品零售总额情况看，明显反映了这一问题。商业主要集中在鹿城区，龙湾区商业主要以永中、状元街道的规模相对较大，瓯海区长期处于“有区无城”、多为城镇商业状态，洞头区商业规模较小（见表3）。

表3　 2014年温州市区社会消费品零售总额及其比重

图2　温州市现状商业密度分布图

目前在鹿城区各街道中，以五马街道商业零售面积总量最大，该街道商业设施主要在五马—大南商圈，是温州市的商业“单中心”，其首位度过高，人流及车流造成该商圈所在区域的交通压力极大。

（四）购物环境不佳

良好的购物环境、完善的配套设施是支撑商业繁荣发展的基础。一方面温州目前商业配套的停车设施极其缺乏，百货商场仅时代购物广场、银泰百货拥有专门的停车场地，其余百货商场及大卖场大多无相应的停车设施，使得驾车前来购物的市民只能沿路随意停放，直接导致商业中心更加拥堵。另一方面各购物广场也缺乏相应座椅等休息设施，目前除万达广场、银泰百货配套了餐饮、娱乐等综合设施，其他百货商场均未有商业配套综合功能的拓展。同时，温州市区缺乏环境优良的综合性购物区域，为市民提供理想的购物、娱乐、休闲的商业场所。

（五）规划控制引导弱

2011年，市政府出台了《温州市城市商业网点规划（2010-2020）》，在商业实际建设和发展过程中，往往和规划控制引导存在偏差。商业发展有其自身的规律，一般是从现有商业较发达区域慢慢向外拓展，同时商业的聚集需要一定服务人口规模的支撑，一个成熟商业区的形成常常需要数年乃至数十年的时间，人气和基础设施的支撑显得尤为重要。从近几年的商贸设施发展来看，规划商业的建设往往滞后，并且由于商业自身发展规律，加上商业项目选址难及商业用地拓展难等因素，商业布局和规模也与规划控制存在偏差，规划的设计构想在市区建设过程中常常发生改变，规划的商业片区或者居住片区往往建设为底商上住的模式，致使整体档次与规模不符合原规划意图。

（六）政府政策引导不够

政策引导与商业发展关系密切，我国许多城市商业的发展乃至城市的发展都与各级政府政策引导有莫大联系，然而温州在这一方面历来较弱，目前与商业发展直接或间接有关的政策还未能较好地促进商业发展。另外，市区旧村拆迁难不利于城市商业用地征用，特别对大型商业项目的建设带来很大影响。退二进三后的商业分布也将出现低小散的格局，对城市商业网点布局造成不利影响。在引入外部竞争机制方面，温州欠缺足够的开放度和包容性，引进外来知名商业企业难度很大，不利于温州整体商业管理水平及其商业服务质量的提高。

三、温州市区商业网点布局构想

商业网点是城市商贸业发展的空间载体和市场依托，商业网点布局和发展的科学合理性会直接影响城市商贸业，乃至整个城市服务业的经济增长和良性运行，面向居民的零售网点发展也直接关系民生工程建设及和谐社会构筑。市区商业网点布局坚持以人为本原则，以城市功能与品质提升、城市竞争力和辐射力增强为主线，加强政府对商业网点规划的引导和管理，积极推进城市商业网点资源的优化配置，逐步形成规模适度、布局合理、特色鲜明、业态先进的现代化商业网点体系。争取用5-10年时间，将温州建设成为辐射浙南闽北赣西的区域性现代商贸中心。

（一）总体发展思路

按照“一带一路”、“一江一河”商业网点布局思路，以主城为核心，龙湾、瓯海为配合，以商业繁华区带动，形成点、线结合形成网络化发展格局。在滨江商务区打造市级商业中心的同时，逐步引导商业向外围城区发展，培育瓯海区和龙湾区商业，聚集人气，形成相对均匀而重点突出的商业格局，同时通过商业业态创新，提升温州城市区域商业竞争力，完善城市功能。

“一带一路”、“一江一河”商业网点布局的主要内容：“一带”是指沿大南门、五马街、公园路、欧洲城、滨江商务区、中央绿轴等所形成的商业集聚带；“一路”是指沿瓯海大道道路周边集聚所形成的轴线商圈；“一江”是指沿瓯江路所形成的为城市慢生活打造的咖啡、茶座、休闲一条街；“一河”是指沿塘河两岸为市民提供餐饮、休闲、文化消费所形成的商业场所。

（二）构筑三级商业功能体系

高效合理的城市商业网点功能体系，有利于促进商业网点在空间上的配置趋向均衡，提升商业服务效率。总体上，应构筑“市级商业中心-市级商业副中心-社区级（乡镇）商业中心”的三级商业功能体系。一是市级商业中心确定为两个：分别为五马-大南市级商业中心、滨江商务区市级商业中心。二是市级商业副中心确定为两个：分别为龙湾市级商业副中心和瓯海市级商业副中心。龙湾市级商业副中心主要位于龙湾万达广场、奥体中心商业区。瓯海市级商业副中心主要位于大西洋银泰店、温州动车南商贸群。三是社区级（城镇）商业中心若干个，它是市区功能体系的基础层级，是以方便社区或城镇本地居民日常综合消费为目标的属地型商业。

（三）高起点建设市级商业中心

重点推进市级商业中心由“单中心”向“双中心”格局转变，加快五马—大南商圈的改造提升，引导百货商场提升经营档次、规模和服务水平，完善服务功能。高起点建设滨江商务区市级商业中心，力争引进若干家国内外知名的大型商业企业、国际顶级专业专卖店，逐步建成引领流行时尚、汇集知名品牌、提供新型服务的商贸核心区，充分体现现代业态领先、购物环境领先、服务设施领先的国际都市商贸特征。滨江商务区市级商业中心应规划100万平方米左右的商业建筑开发量。同时，加快推进龙湾市级商业副中心和瓯海市级商业副中心建设，努力形成特色鲜明、功能互补、层次清晰、产业联动的城市商贸业组团新格局。

（四）规范发展社区商贸圈

要引进多元资本，对社区街头巷尾的低档杂货店、食品店、饮食店全面整合改造，通过加盟、直营、特许、入股、租赁、重组等方式，大力发展连锁便利店，适当增加大众餐饮、理发、洗染、维修等服务网点，强化新建社区的农贸市场建设，改造和提升传统农贸市场。按照便民利民的原则，因地制宜发展多种社区商业模式，旧城区和已成型的一般社区，应分别引导发展街坊式、点线结合式和相对集中式布局的社区商业中心。新建社区要规划建设社区购物中心，增强社区服务功能。

（五）大力发展特色商业街区

充分利用历史、文化优势，加快发展历史风貌型、旅游购物型、餐饮娱乐型等主题鲜明的特色商业街。改造现有特色商业街，促进商贸、旅游、文化相结合，使特色商业街成为国内外游客观光、购物的重要载体。

（六）提升发展专业市场

按照“统筹规划、合理布局、减量增效、完善配套”的总体要求，充分利用本地优势，重点培育有产业依托、关系民生的大型批发专业市场，逐步实现中心城区内市场向外围转移，逐步完成以零售为主的市场的关、停、并、转。市区专业市场总体布局呈圈层式布局，整体形成“内控中整外培育”的专业市场布局结构。“内控”是指内圈层规划为市场控制区（控制区块）。圈层范围东至车站大道、西至勤奋路-过境路、南至锦绣路、北至瓯江。原则上不在该圈层新建专业市场。“中整”是指中圈层规划为市场整合区（提升区块）。圈层范围东至中兴大道、南至瓯海大道、西至翠微大道、北临瓯江（内圈层范围除外的区域）。该圈层的专业市场以整合提升为主，严格控制市场数量。“外培育”是指外圈层规划为市场培育区（鼓励区块）。圈层范围为主城区内圈层和中圈层以外的城市规划可建设区域，培育和发展具有较强集散功能的大型批发专业市场。

四、对策措施

（一）加强政府对商业网点规划管理

在商业网点布局和发展中，要充分利用政府看得见的手，营造商业发展的良好环境。对大型商业网点的建设，需要进行专项的详细规划和设计，通过科学论证后才予以实施。根据商业网点（包括专业市场）规划的要求，提出大型商业网点（如商业综合体）的阶段性目标，定期发布建设指南，积极引导社会投资。对不利于商业整体布局的商业综合体建设项目要严格控制。

（二）强化统一领导和协调工作

商业布局和发展涉及各部门、各行业，是一个跨部门、跨行业的系统工程，建议市政府成立温州市商业网点规划管理领导小组，下设办公室，设在市商务局。大型商业网点建设项目涉及到商务、规划、交通、消防、市政、市场监管等多个部门，需要政府各职能部门之间加强协调、相互配合，切实有效的解决建设和发展过程中的各种问题。

（三）建立大型商业网点听证会制度

由于大型商业网点（主要是指5000平方米以上的商业综合体、购物中心、大型超市、专业店）的开办影响面较大，因此要建立大型商业网点定址听证制度。听证会由市商务局牵头，由专家、民众、机关、企业等方面人士组成听证委员会，发改、规划、土地、市场监管等有关部门参加。通过听证会制度，设立规范的审核和征询程序，更好地引导和调控我市大型商业网点的建设和发展。

（四）积极引入“商业开发商”制度

在大型商业网点建设过程中，要借鉴先进地区普遍实行的“商业开发商”制度，即商业设施建设由具有商业开发能力和资质的专业机构承接。并引导商业开发商成为大型商业网点的平台管理商，实行整体化、规范化的统一招租、统一管理，以利于商业网点的组织化程度。商业开发商应该具有商业开发的经历和业绩，有与商业经营相关业务的知识和能力，有国际视野和商业设施设计能力。

（五）引进和培养高素质人才

为了加快我市发展现代流通业，实现商业布局和发展规划的目标，必须立足于“以人为本”，营造一个用事业吸引人才，靠环境留住人才，以机制激励人才的工作氛围和创业环境，制定引进商业人才的优惠政策。加强商业人才培训工作，建立商业人才培训基地，定期组织骨干进行培训。加大重点流通企业和重点项目的人才培养，造就一支熟悉业务的现代流通人才队伍。

［1］温州日报网.2014年温州市网络零售总额660亿同增69%［DB/OL］［2015-02-09］.http://www.ebrun.com/20150209/123972.shtml.

（责任编辑：易元芝）

Research on the Layoutof CommercialNetwork in Wenzhou City

KONG Ling-wen
（Business Bureau ofWenzhou City，Wenzhou，325000，China）

Theadventof the ageofmodern service，internet，big dataand circulation of 4.0 directly leads to the change of businessmodels inWenzhou.By building commercial center in city-level，district-leveland community-level，Wenzhou enhances theoverall level ofmodern business and promote the development ofmodern service industry，thus to turn itself into regionalmodern trade and business center driving areas amongmunicipality，south Zhejiang，North Fujian and West Jiangxi.Based on market research，this research inspected the currentsituation and problemsof the construction of commercialnetwork inWenzhou，proposed the layoutplanning ofWenzhou commercialnetwork construction and ideason new typeof business format.

Wenzhou urban area；commercialnetw ork；innovation

TP727.55

A

1672-0105（2016）01-0050-05

10.3969/j.issn.1672-0105.2016.01.013

2016-01-13

孔令文，温州市商务局市场体系建设和运行处处长，主要研究方向：区域经济。