关于培育交易主体、发展租赁市场的建议

文/熊方军

关于培育交易主体、发展租赁市场的建议

文/熊方军

熊方军　四川名著房地产开发有限公司董事长

2016年中央经济工作会议提出要建立租售并举的住房制度，5月6日，住建部副部长陆克华透露，我国将出台六条措施培育和发展住房租赁市场。具体内容涵盖了培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管等方面。以上政策出台的目标是为了发展租赁市场，达到提升租赁性投资需求，进而达到消化库存商品房的目的，这也将成为我国房地产市场长效发展机制之一。

目前，我国房地产市场的需求主要具有以下特征：一是刚性需求已经被大量释放，潜在需求缺乏有效购买力，比如城镇化中转移人口的住房需求，而其购买力很难在短期内得到提升；二是投资性需求大幅度萎缩。根据经济学理论，房地产投资者的收益主要来自于两部分，一是租金收益，二是房价上升带来的资本利得。此前，我国大部分住房投资者都是以获取资本利得为主要目的，导致市场需求呈现出较强的短期投机性特征。但从目前的市场供需结构来看，未来房价很难再进入快速上涨通道，通过获取资本利得来刺激房地产投资性需求已不太可能，而刚需又很难在短期内释放，所以刺激租赁性投资需求将成为增加总需求的主要手段。但是，目前我国的房地产租赁市场还不够完善，租金收益率较低，在很大程度上降低了租赁市场的供需意愿。

第一，租户的承租意愿较低。第六次人口普查的数据显示，2010年我国城镇住房率为20％左右，一线城市如北京和上海也不到40％。但同时期美国的纽约，英国的伦敦和法国的巴黎等城市，其租房率却高达60-70％左右。这主要是由于租赁市场的运营不规范和租赁的不稳定性所引起的。

第二，存量住房拥有者的出租意愿较低。其主要原因在于租赁收益低、经营管理的琐碎和麻烦以及各类税费的缴纳等，使得投资者宁愿闲置住房，也不愿意将其出租。

第三，市场缺乏规模化和专业化的租赁经营平台。据统计，2010年北京市的租房市场中，有超过80％的住房是由个体房东经营，有6％是由机构出租的。该现象的主要原因在于租赁业务的资金回收较慢，而较高的资金压力会给机构出租人带来很强的长期融资压力。

以上问题的存在严重的制约了租赁市场的发展，也使得在当前情况下，市场总体需求难以在短期内得到提振。而政府即将出台的六项政策从增加供给、刺激需求、培养中介、规范交易等各个方面出发，以完善和发展租赁市场。可以预期，相关政策出台后，将会在极大程度上激活我国房地产租赁市场，在中长期内培养稳定的租赁性投资需求，达到去库存的目的。

对于租赁市场的发展，我认为重点在于提升租户的租赁意愿和提升投资者的出租意愿，而影响供需行为的核心问题在于合理的交易价格和规范的交易规则，以保证双方的利益。就此而言，目前的以个人为主体的供给结构，以及政府规划的以企业、机构和个人为主体的供给结构都很难完全解决这个问题。比如对于大型私营租赁机构，他们的运营模式主要包括“房地产购置+运营”和“房地产开发+运营”，由于租赁运营模式下的资金回收期变长，而目前市场的租金收益率偏低，会给他们带来极大的融资压力和财务风险。即便给予他们税收优惠和金融支持，也需要一个较长的时间才能发展起来。

因此，在鼓励私营租赁机构发展的同时，我建议由各级政府出面建立统一的租赁平台，该平台既运营由政府自身提供房源的公租房，也可以运营由家庭提供的闲置商品房租赁，既运营长期住房租赁，也可以运营日租或月租等短期住房租赁。在交易模式上，建议政府使用网上配租模式，公租房实现“网上申请，网上审核”，提高行政效率，提升配租比例，而对于普通商品房，应该对长短期房源进行统一管理，利用互联网技术进行库存管理和收益管理，达到提高住房资源利用效率的目的。

在房源方面，公租房房源主要由政府回购商品房获取，普通商品房的房源则由家庭、个人或企业提供。为了鼓励以上主体将空置房源用于出租，或鼓励其购置新的商品房用于出租，可由政府出面与家庭、个人和企业签订短期或长期的租赁合同，并在合约期内支付固定的租金收益，租金收益与合约的期限长短相关，以此保障出租人的收益，同时保障租赁房源的稳定性。对于长期租赁的房屋，由政府统一装修和改造，可以分为不同的装修标准，并制定不同的租金价格，以此实现租赁服务的标准化，帮助承租人实现网上选房。此外，对于新购置住房并交付给政府运营平台的，给予其优惠的贷款利率并减免其交易税费。

对于承租人，政府平台应着力于提高租赁的稳定性，适度降低其租赁成本，提升其承租意愿。比如实行租赁双方的实名登记制度，杜绝一切违约行为，保证租赁行为的长期性和稳定性；对于农民工租赁群体，应加大对其的租金补贴，间接减少企业的压力，提高要素市场的活力，达到促进产品市场发展的目的；政府运营平台对出租双方均不收取任何中介和管理费用，运营费用由政府承担，其收益主要来源于对于承租人租金的管理收益。如果平台出现亏损，应由政府财政承担。

除此之外，更重的是政府应积极鼓励租金收益的资产证券化，提高政府或企业租赁平台的资金流动性，优化其收支结构，达到健康持续发展的目的。