长租公寓，有点甜、有点悬

张佳竹

自“出世”以来，长租公寓就颇受资本青睐，近年来，各类房地产产业链企业也开始加大在该领域的投资。今年7月，世联行拟定增20亿元投向长租公寓建设项目，还拟发起设立规模3100万元的长租基金，将投向上海商业物业。

负面新闻和质疑也随之而来，有人吐槽雷军投资的YOU+公寓是“用6000元一个月的价格把一个学生公寓出租了出去”，事实与宣传描述不同，品质跟不上“情怀”，持续营利能力待考，也成为许多长租公寓品牌的痛处。

资本加持，凶猛发展

“长租公寓”又名“白领公寓”、“单身合租公寓”等，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业。

小米科技创始人雷军是较早的试水者。2014年，雷军的顺为基金联合联创策源投资YOU+公寓1亿人民币，让长租公寓火了起来，不仅开启了公寓创业的吸金时代，也让长租公寓品牌开始凶猛增长。

创立于2012年的YOU+公寓，定位现代都市青年创业生活社区，起初仅在广州有一家门店。在获得雷军的投资后，YOU+乘上快速发展的火箭，目前已拥有15家门店，遍布广州、北京、上海、杭州、福州等一二线发达城市。

另一家长租公寓运营商魔方公寓，也备受资本方青睐。今年4月12日，长租公寓运营商魔方公寓宣布完成C轮近3亿美元融资。领投方为中航信托，美国华平集团参与跟投。

这已经是华平资本第三次投资魔方公寓。早在2013年，华平资本就与同德资本对魔方公寓进行了B轮投资6000万美元。2015年，华平资本追加投资1.4亿美元，两次投资总额接近2亿美元

得到资本加持的魔方公寓扩张速度也不可小觑。截至目前，魔方公寓已与北上广深、南京、武汉、苏州、杭州、成都、西安、天津等15个热点城市的100多家品牌公寓、酒店、创客空间及黄金地段商业地产建立合作，拥有门店150余家，房量逾2.2万间。

据记者统计，2012年至2015年间，大量长租公寓开始获得资本青睐。2014年运营商类长租公寓融资数量增长最为显著，而2015年平台企业获投数量激增，一些长租公寓企业也开始布局全国。

截至目前，相关的投融资事件有50余起。27家公寓企业获投，融资总规模约合人民币60亿元（未公布明确金额的投资未列入统计范围）。其中13家为平台类，14家是公寓运营商。实现亿级融资企业共7家；获投千万的企业最多，达10家。

据记者不完全统计，对长租公寓的投资中涉及70余家投资方，有9家参与投资了同一个企业的多轮融资。其中，华平投资、中国平安、IDG资本、晨兴资本参与了被投企业截至目前的全部融资阶段。

一众品牌在上亿元资本的助力下迅猛生长。铂涛集团的“窝趣”轻社区用了一年的时间在全国主要的一二线城市共签约超过5000间房间。上海青客、优客逸家、蘑菇租房，房间量过万，融资量超过B轮，企业竞争力正在成型。

“老”品牌飞速扩张，新的品牌还在不断涌现，近年来更是呈现出多元化的趋势。多种类型的企业跨界进入长租公寓行业，包括万科、花样年、绿城、华润等房企，如家、华住、铂涛、住友、维也纳等酒店产业。随着链家、我爱我家等房产中介纷纷涉足长租公寓，更将长租公寓的竞争推向新阶段。

据记者了解，依托母公司的品牌和资金支持，链家自如寓在北京拥有六栋整栋物业，去年刚上线的我爱我家相寓Park也在北京开出了第二家。

租赁蓝海市场巨大

长租公寓品牌仍如雨后春笋般不断冒头，仍有资本前赴后继地进入长租公寓领域。尤其是目前提出的购租并举的住房制度，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

去年年末，政府前后两次释放出重点扶持长租市场的政策利好，并首次明确公寓业是“生活性服务业”，不少业内人士更认为，房产租赁O2O蕴藏着近万亿级的市场规模。

华创证券在2015年发布的关于长租公寓的行业报告中，以“流动人口数量×流动人口租房率×年租金”的公式对青年租房市场年度规模进行了估算，得出了全国7891亿元的市场规模。

去年底，国家卫生计生委发布的《中国流动人口发展报告（2015）》显示，“十二五”期间，我国的流动人口年均增长800万人左右，2014年年末已达2.53亿人，并预计2020年流动迁移人口将逐步增加到2.91亿，年均增加约600万人。

“不论是三四线城市，还是一二线，都有一半的人士没有房产。在一线城市中，高达57.6%的住户都是在租房。”企鹅智酷《2015年中国网民房地产消费潜力报告》做的一份调查报告也佐证了市场的潜力。

正是嗅到了旺盛的需求，伴随着互联网+概念的火热，越来越多的投资者进入住房租赁市场。

“从大趋势来看，随着持续的城市化发展及消费水平的不断提升，我们认为中国的长租公寓租房需求及市场规模，尤其在一线及二线城市，会继续扩大，从萌芽发展阶段进入爆发式增长的时代。近期，随着一系列在上海、南京、深圳、成都等地推出的限购政策来看，租房需求将被释放。”美国华平投资集团董事总经理周知此前指出。

我爱我家北京公司副总经理刘洋也表示看好长租公寓市场。他认为，随着生活理念、消费理念的更迭，租客对房屋本身的居住条件、社交环境等更为重视，也更愿意花钱去获取更多和居住相关的服务。“这些变化也意味着未来的租赁市场有着巨大的发掘潜力。”

此外，长租公寓表现出的去库存能力，也是吸引房企和资本进入的原因之一。

“长租公寓正在成为一种去库存利器，”广州一位开发商告诉记者，去年以来，他通过加盟某品牌的长租公寓，快速消化了一处库存的项目。该处物业尽管地处地铁边，但因为没有独立产权，购置物业的投资人只能获得36年的使用权，“被库存”已经有一段时间。

加盟后，此处物业与普通的销售型公寓产品形成明显差别。对于民间的公寓投资人来说，他们购置了这套公寓，同时获得了公寓专业的服务，不需要自己承担寻找租客、产品推广、后期运营管理的麻烦。最后，该项目的600套房在去年淡季里2个月销售出3/4，价格高于同地段公寓产品。

克而瑞研究中心研究员房玲指出，通过租赁的形式，房企能够有效实现存量房的去化，有存量资产闲置的国企，通过长租带来收益也是盘活资产的有效手段。

并非所有业内人士都看好，在中原地产首席分析师张大伟的眼里，长租公寓甚至不能称为金融创新，只是搭个界，盈利额度也小，充其量只是从金融的角度给资本市场讲个故事，让人以为金融服务可以让长租链条形成一个闭环，成为其在资本市场提高估值的工具。

品质与盈利难平衡

在飞速扩张的同时，品牌长租公寓也暴露出诸多问题。

首当其冲的便是如何平衡品质与盈利。寓公网CEO马培元曾分享，最初创业进入公寓行业，只有500间房的时候是赚钱的，当把规模扩张到2000间的时候，突然发现利润没了，仔细盘算过之后，发现问题出在了人员和费用方面。组织架构的臃肿也暴露了公寓运营商规模化发展的最大的痛点，运营和资金。

据记者了解，目前很多长租公寓扮演的是“房屋托管”的角色，与房东签3年以上的合同来获取房源。从获取房源到与租客交易这个过程牵涉租客、平台、房东三者之间的协调关系。

“在供给端，平台需要耗费大量的人力去抓取房源，之后再根据房屋结构进行重新改造，一般的房源都会打隔断再向外加价出租，比如青客公寓采取的就是“X+1”模式。”一位不愿具名的长租公寓从业者告诉记者，如果是毛坯房打隔断尚且比较容易沟通，若是装修过的房子，沟通难度就会大很多。

在需求端，打过隔断的房子则很大程度上会影响用户体验，如果是地段不好的房子，会很难出手。在他看来，“房屋差价是主要收入，空置就意味着成本的损失，空置时间越长亏损的风险就越大。”

“集中式整栋拿下，较容易管理，投资回报期大约在3年，但分散式公寓回报期只要1年甚至不到1年。最关键的一点在于分散式公寓的拿房比较容易，因此我们基本上都是采取分散式公寓模式。”小螺趣租创始人、CEO郭宇表示。

选址和房源是长租公寓的首要难题。尤其是北京这样的一线城市，能够租到的整栋房源多是商用，租金成本高、后期水电支出也相对较高。

某长租公寓相关人士向记者透露了一组数据：在亚运村某地，一个总房间数60多间的长租公寓，前期投入共计500多万元，每月的流水有40万元左右；在十里河某地共有100多间客房，前期投入1300多万元，每月120多万元的流水。这其中，装修费用、租赁房屋费用和设计费用所占的比例最大。

也有业内人士透露，长租公寓的盈利周期主要取决于运营能力。好的1-2年就能回本，差的需要5年以上，这其中存在很大变数。

记者采访发现，目前的长租公寓品牌大多是依靠风投等资本支撑在运作，基本没有实现盈利，大多处于亏损状态。例如，曾经获得风投的长租公寓品牌魔方公寓就存在亏本，其中一个很重要的原因就是管理和拿地成本制约了品牌的发展速度。

一方面要追求规模的扩张，一方面又要承受高昂的管理和拿地成本，这就不难理解，一些品牌为了追求利润，而对产品品质进行“打折”。

同时，据业内人士介绍，租住率和利润率也是风投看中的关键指标。目前租住率不是问题，重要的就是利润率方面的考验。

增值服务亟待挖掘

关于长租公寓的未来，寓见CEO程远曾表示，政府相关政策滞后，导致诸多不确定性。例如长租公寓行业税收应该怎样交算完全合规，消防验收，土地规划，具体的标准是什么，这些都缺乏统一明确的标准。

“存量房市场的确很大，但是目前长租公寓行业确实缺乏一些比较清晰明朗的政策来管控发展，政策导向不明，很容易施展不开拳脚。”房玲分析称。

行业内的共识是，长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务，未来要如何盈利也是亟待解决的问题。

一位业内人士坦言，金融机构愿意投资，大部分原因都是基于平台有强大的用户群体。但是现实情况是，很多平台恰恰没有把用户群做大，没有把产品和服务做好，显然不具备更多筹码，“所以把现在公寓业务精耕细作是关键，服务前端（入住）和服务后端（入住后）要想衔接和深度融合，前端是第一步。”

刘洋也表示认同，互联网是手段，但线下产品才是核心，这些产品的好坏才是决定消费者去留的关键。

在线下社区里，可以提供配套生活服务，增值服务普遍被认为将成为未来长租公寓盈利的核心环节。更重要的是，基于线下社区，可以通过线上平台提供社交O2O服务和增值服务。在租户养成购买生活服务的习惯后，可以更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务。例如现在已经有品牌尝试租金分期贷等等。

刘洋也表示，我爱我家推出的相寓产品瞄准的是产品后期的金融服务。与此同时，链家的自如产品系列也和京东金融合作，提供京东白条服务。链家的业内人士表示，2017年链家网衍生出来的金融业务计划贡献20%的收入。目前链家金融业务已经占到整体收入的10%左右。

不过，通过增值服务盈利目前也处于尝试阶段。在长租公寓从业人员看来，专业人士缺乏也是行业面临的重要问题，人员和团队的变动也会对品牌和行业带来不利影响。

利好的是，公寓行业正在被重视和深度挖掘，未来的发展仍值得期待。