房产税对我国宏观经济的影响及对策建议

■ 霍　杰　博士后（北京师范大学统计学院　北京　100875）

房产税对我国宏观经济的影响及对策建议

■ 霍杰博士后（北京师范大学统计学院北京100875）

内容摘要：2011年起我国在上海市和重庆市开展房产税的试点工作。房产税能够增加地方财政收入、调节居民收入、调节房地产市场价格和促进经济结构调整。为了使房产税能够实现上述目的，本文认为相关部门应该扩大房产税征收范围，确定合理税率；实施差别性房产税，加大保障性住房建设力度，缩小贫富差距；加大房地产保有环节的成本，改变市场房价预期。

关键词：房产税财政收入宏观经济

我国房产税改革现状及存在问题

房产税是以房屋等不动产为征税对象，向其产权所有人征收的一种财产税。因其直接向个人或企业开征，由房屋产权所有者直接向税务机关缴纳，故属于直接税。2011年为了抑制房价持续高涨态势，我国对房产税进行改革，在上海市和重庆市开展征收房产税的试点工作，扩大房产税征收范围，将居民个人非营业用的房产纳入征税对象。

《上海市开展对部分个人住房征收房产税的暂行办法》规定，自2011年1月起，对于居民家庭人均面积等于或小于60平方米的住房给予免税，人居面积超过60平方米的住房按照房价的高低分档征税。《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》规定，个人拥有的独栋商品住宅和个人新购的高档住房按照房价分档征税；对在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房按照一个较低的统一税率进行征税。上海市和重庆市房产税改革试点，经过一段时间的运行取得一定成效。

房产税试点虽然取得一定成果，为我国房产税改革起到了“试水”作用，但也存在很多问题：第一，税种性质不清。房产税属于财产税范畴，而上海市和重庆市都是在商品房销售环节征税，具有明显的流动税特征。第二，征税范围较小。上海市采取“一刀切”的办法，仅对本市居民新购第二套及以上住房和非本市居民新购房征税，重庆市仅针对独栋商品住宅、高档住房和无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套以上的普通住房征税，两个城市都不是对社会所有的存量房地产征税，不符合税收普遍性的要求。第三，税收收入规模非常小。由于征收范围比较小，加上税率较低，导致这两个城市房产税收入规模很小。第四，征收程序缺乏规范。税收的确立和征收需要法律规范，而当前两个城市仅依赖地方政府出台的文件。且征收之前需要对房产进行登记和评估，在征收过程中为了保证公平性，需要其它配套措施。

房产税对宏观经济的影响

据相关部门统计数据显示，1994-2012年，我国房产税规模比较小，其占税收比重始终较低，均没有超过2%，而自2000年后，更是出现了逐年下降趋势，对于目前过热的房地产市场基本上无法起到调节作用。另据中国指数研究院房地产动态政策设计研究组比照上海和重庆的房产税征收税率测算，如果在全国范围内针对所有住宅开征房产税，预计每年房产税规模约为5000亿元，约占2012年我国税收的4.5%。

税收是政府调控宏观经济的重要杠杆，而房产税作为地方税收，更为地方政府提供了收入保障。一个完善的市场经济体系，必然要求一个包括税收杠杆在内的健全的宏观经济调控体系。税收作为宏观调控的重要工具，具有内在稳定器的功能，对经济运行产生调节作用。但是，面对我国当今较为复杂的经济环境，在房产税全面改革前，应当首先考察其对我国宏观经济的影响。

（一）增加地方财政收入

房产税属于财产税范畴，可以为政府取得财政收入，这应是房产税最基本的功能。纵观世界各国，政府提供公共服务都需要相应的财政担保，特别是地方政府需要为本地居民提供的诸如道路、公园和教育等公共产品，需要有相应的财政收入作为保障，而房产税容易与收益联系起来，按照 “成本—收益”的分摊原则，房产税成为各国地方政府筹集公共建设资金的一种非常重要方式。据有关数据显示，20世纪70年代以来，各国房产税收入占GDP的比重呈上升趋势，20世纪90年代经济合作与发展组织成员国房产税收入占地方政府财政收入的比重达到17.9%；而美国2007年房产税收入总额将近4000亿美元，占地方财政收入的比重达71.7%，是美国地方政府向当地居民提供公共产品的主要资金来源。

当前我国正在大力推进城镇化进程，各项建设全面展开，需要大量资金。在我国实行分税制后，地方政府财政收入的获取主要靠出让土地使用权，形成“土地财政”。这种靠出让土地使用权的“土地财政”已经成为地方可持续发展的障碍，也不符合科学发展观的要求。基于这种背景，十八大明确提出构架地方税体系，十八届三中全会报告进一步提出加快房地产税立法并适时推进改革。对个人住房征收房产税，确立房产税的地方主体税种地位，一方面可以减少地方政府对中央政府的财政依赖，减低土地收入下降对地方政府造成的财政压力，另一方面可以确保地方各项建设的顺利进行和经济社会的可持续发展。

（二）调节居民收入

经过30多年的改革开放，我国经济发展取得了巨大成就，国内生产总值年均增长率在10%左右，到2010年经济总量居世界第二位。但由于在改革开放初期，资金比较匮乏，我国实施允许一部分地区和一部分人先富起来，最终实现共同富裕的经济政策。到目前为止，应该说前一个目标应该已经初步实现，一部分人和一部分地区已经先富起来，而共同富裕的目标尚未实现，而且随着经济的发展，我国居民收入差距在不断增大。在国际上通常用基尼系数反映居民收入分配的差距程度，这个系数的范围在0-1，系数越大意味着社会贫富差距越大，如果这个系数超过0.4就应该引起社会高度警戒。据世界银行公布的数据显示，我国居民收入的基尼系数由改革开放初期的0.16上升到2010年的0.47，已经超过警戒线，贫富分化非常明显，不利于社会稳定。

目前我国财政支出较多补贴穷人，但对于过高收入的调节则缺乏手段，而房产税收则成为地方政府可用的主要手段。收入分配包括初次分配和再分配。初次分配主要由市场决定，政府作用相当有限。因此，只有通过再分配环节才能有效调节收入分配。1994年，我国设计新税制的原则之一是“双主体”，即流转税和所得税为主体。但是实践结果是流转税比重为75%左右，所得税比重为15%左右，财产税等只有8%左右。截至2012年流转税比重降到63%左右，所得税比重提高到28%左右，财产税等仍只有8%左右。基于目前我国税收结构现状，只有开征针对个人征收的直接税才能有效调节居民收入分配差距。因此财产税作为一种富人税负较大的直接税，是缩小贫富差距的有效手段。房产税的开征，税金将在很大程度上是由高收入者纳税，进而用作转移支付，缩小收入分配差距。同时，使得地方政府有充足收入支持保障性住房建设，满足低收入阶层住房需求。从长期来看，是一种良性再分配，也符合市场经济调节理念，能够在一定程度上体现税收的公平正义。

（三）调节房地产市场价格

征收房产税可以调节房地产市场的需求，从而达到调控房地产市场价格的作用。学者一般将对住房需求划分为三类：刚性需求、改善性需求和投资投机性需求。对住房的刚性需求主要是由于家庭人口的增长而产生的住房需求，主要受人口增长和城镇化进程影响，通常很少受其他宏观经济变量的影响；对住房的改善性需求主要是由于消费者对住房条件改善而产生的需求，主要表现为对城镇人均住宅面积的要求逐步提高，主要受到居民收入水平的影响；对住房的投资投机性需求主要是由于人们把住房当成发展资料而产生的需求，主要受到保有房产的成本和市场预期的影响。

一般根据房价收入比评价房价是否合理，从而判断房产市场是否存在泡沫。相关研究显示，在1998-2010年购买100平方米的新建商品房的房价收入比均值为9.24，高于国际水平的5-6倍，说明我国房地产市场存在投资投机性需求。从近期来看，我国高房价最主要的推手来自于对房地产的投资投机性需求。房产税的征收将会使持房者重新权衡成本和收益，提高资源配置效率，释放部分住房，使市场供应增加，缓解住房价格持续上涨。开征房产税有利于抑制过旺的投机性需求，有利于供需关系的平衡。通过需求调节，引导居民根据家庭收入来合理进行住房消费。而对于投资性需求来说，房产税增加了持有成本，也会使投资收益增加不确定性，抑制投资需求。另外，征收房产税也将影响房价预期，在一定程度上起到抑制房价的作用。从长期来看，房产税将减少房地产市场中的非理性成分，逐渐挤出价格泡沫，使市场逐步回归到由刚性需求、改善性需求决定的轨道上，使房地产市场价格趋于合理。

（四）促进经济结构调整

房地产泡沫已经成为当今全球经济危机的主要诱因之一。由于土地的不可再生及稀缺性，加之在我国经济发展及城镇化进程的预期下，房地产逐渐受到资本的青睐。2009年4万亿经济刺激计划后，作为以投资名义拉动经济增长的支柱产业，房地产业得到了巨大的资金支持呈现爆发式的增长，许多大型国企及民营企业纷纷放弃实体经济进入房地产领域。我国房地产行业的不健康发展已经严重威胁到我国经济的健康发展。房产税的开征提高了房地产在保有环节的成本，可以增加房地产投机成本和风险；改变房地产作为投资品的属性，加强其使用属性；改变资本投资意愿，在促进房地产业的平稳、健康发展的同时，引导资本投资于其他产业，提升我国制造业、新技术领域的发展力度，改变我国过分依赖房地产投资对经济支撑的局面。

对策建议

扩大房产税征收范围，确定合理税率。征收房产税能增加地方政府财政收入，使地方政府获得提供公共产品的资金来源。而房产税收入主要取决于两个因素：税基和税率，增加房产税收入要么通过扩大税基，要么通过提高税率。因此，要以现行房产税征收范围为基础，充分考虑城镇土地使用税征收范围，将城镇个人非经营用房纳入征税范围，并进一步将农村地区的非农业房产纳入征税范围，扩大税基。做好城镇不动产实名登记工作，根据市场和相关因素变化定期对房地产的市场价值进行评估。实行区域差别性累进税率，根据房地产地理位置、用途和类型等不同划分不同等级进行评估，根据评价价值分别使用不同税率。

实施差别性房产税，加大保障性住房建设力度，缩小贫富差距。甄别居民住房需求，对满足基本生活需求的刚性需求的房地产实行零税率；对改善性需求的房地产实施较低的税率；对投资投机性需求的房地产实施累进税，且按较高的税率征收。在实际的操作中，各地区可以根据当地实际情况制定一定的标准区分刚性需求的房地产、改善性需求的房地产和投资投机性需求的房地产。加大向低收入居民的转移支付，加大廉租房、公共租赁房和经济适用房等保障性住房建设，保障中低收入居民的基本居住权利，缩小贫富差距，维护社会公平。

加大房地产保有环节的成本，改变市场房价预期。遏制投资投机性住房贷款需求，适度提高改善性住房需求贷款利率，合理引导信贷资金等资源向刚性住房需求转移。采取更加积极有效的政策措施，稳定房地产市场信心，改变市场对房地产价格的预期。

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中图分类号：◆F239.3

文献标识码：A