基于LCC的FSE模型在商业地产项目决策中的应用

董晓峰，刘　钦

(河南城建学院 管理工程学院，河南 平顶山 467036)



基于LCC的FSE模型在商业地产项目决策中的应用

董晓峰，刘钦

(河南城建学院 管理工程学院，河南 平顶山 467036)

针对全寿命周期成本(Life Cycle Cost，LCC)理论的优越性和应用障碍，从定性的角度探讨了LCC理论应用于商业地产的可行性，进一步分析了LCC在方案评选中的不足之处，构建了基于全寿命周期成本理论的FSE(模糊综合评判)模型，对满足项目定位和运营模式的策划方案进行比选，为项目的投资决策提供依据。

全寿命周期成本理论；商业地产；模糊综合评判模型；项目方案决策

近年来商业地产在新一轮的发展中由于开发技术与理念的欠缺，出现一些由于前期方案决策不当导致的不良现象。杨慧[1]运用相关数据分析了商业地产在2011年投资额、新开工面积、成交价格及土地价格增长幅度均大于住宅地产。

李永强[2]指出目前商业地产开发往往照搬住宅地产的开发经验，出现了严重的行为偏差，从拿地、前期工作到建设、租售阶段整个开发过程中，前期的规划和设计方案是项目成败的关键，应有明确的开发策略。

国外针对商业地产，海格在1926年提出了土地价值理论、克里斯泰勒提出了中心地理论、John.O.McClain提出的参数评价法到现在的运用GIS对项目进行选址定位，都表明国外对商业地产的研究已经非常的成熟。

谭靖结合商业地产及商业地产项目定位的概念，提出对商业地产进行项目定位的评价体系[3]，杜鹃提出利益“逆向思维”和价值链分析方法来建立商业地产的全程运营模式[4],贺朝晖应用全寿命周期成本的价值分析方法，将寿命周期中各项成本的不确定性作为衡量项目方案优劣程度的因素，在商业地产项目方案投资决策中具有一定的价值[5]。

以往的研究主要集中在商业地产项目定位和运营等方面，而对满足项目定位和运营模式的多方案如何进行选择的研究相对较少。本文在以往对商业地产研究的基础上，通过对商业地产特性的研究，构建基于全寿命周期成本理论的FSE模型，从而对满足项目定位和运营模式的策划方案进行比选，为项目的投资决策提供依据。

1　全寿命周期成本理论应用于商业地产项目的可行性

商业地产是资本密集型行业，通过运营租金实现收益，投资回收期较长，具有较大的资金压力和风险。因此，合理有效地降低项目寿命周期的成本是项目成功的有力保证。

1.1建设项目全寿命周期成本的内涵

综合国内外寿命周期成本的研究，建设项目全寿命周期成本(Life Cycle Cost—LCC)的内涵有广义和狭义之分：

广义的建设项目全寿命周期成本，即是基于全社会的角度，在建设项目的寿命周期内(从构思、决策、土地获取、设计、施工、使用、维护、维修、拆除的整个寿命周期)，生产者、消费者以及公众所发生的一切费用[6]。

狭义的建设项目全寿命周期成本是指一个建设项目在其寿命周期内自身的折现货币成本。全寿命周期成本如图1所示。

立项选址可行性研究勘查与设计建设准备工程施工竣工验收运营准备投入使用废弃处置前期准备费用建造费用使用费用处置费用建造成本(初始化成本)未来成本全寿命周期成本

图1寿命周期与全寿命周期成本的关系

LCC理论不是建设项目整个寿命周期成本的简单相加，而是在考虑寿命周期内各阶段之间相互影响的基础上寻求降低建设项目的全寿命周期成本，使得设计方案和建设项目实施更加合理，要求做到技术与经济的有效结合，促进环保，实现建设项目良好的社会效益和经济效益。

基于商业地产项目的社会影响以及长期持有运营、可持续发展要求等特性，本文模型的建立选择广义的全寿命周期成本理念。

1.2应用LCC理论的多主体矛盾性

建设项目全寿命周期成本理念与传统成本理念的一个显著不同点是建设项目全寿命周期成本的多主体性。寿命周期成本控制的微观主体有建设成本的承担者建设业主和未来成本的承担者使用业主，而建设业主和使用业主是两个不同的利益主体，建设阶段的业主往往追求建设阶段的成本最低，使用阶段的业主则希望做到项目使用阶段的成本最低。对于一般的项目而言，节约建设项目的运行成本，势必要增加建设项目的建设成本。因此，实现项目全寿命周期成本最低，最终提高商业地产物业价值的关键是解决全寿命周期成本各承担主体之间利益的对立性。

1.3商业地产承担“两成本”的必要性

住宅地产通过建筑产品的销售即可实现收益，而商业地产需要通过长期的运营才能实现收益。因此，商业地产的投资收益不仅受建设成本的影响，更取决于不断累积的运营成本。

商业地产是商业经营与地产开发的有机结合体，其开发是一个从政府到开发商到消费者的建设过程，开发商开发商业地产并对物业长期持有，适当的增加建设成本可以提高项目的价值，使项目获得更大的升值空间，同时可以降低将来的维修维护成本。另外，增加建设成本来节约未来成本是“招商”成功的关键因素之一。住宅项目的流程是开发商根据市场需求的研究做产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后直接销售。而商业地产的核心和难点是“招商”，其目标顾客第一类是一般的经营户或租户，第二类是商业的投资者。对第一类客户，很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对空调费、取暖费、消防手续等等均有明确约定，这些条件只要一条谈不拢就谈不成。对第二类客户，投资者会对开发商的产品如何、开店的效益如何均会做专业的评估。未来成本的合理性会极大影响项目的招商以及运营，所以商业地产开发需要在建设成本和未来成本之间寻找一个平衡，使整个寿命周期成本最低。

综上所述，商业地产避免了LCC理论的多主体矛盾性，而LCC理论使得整个开发成本降低并且符合当前节能建筑的要求。因此， LCC理论应用于商业地产项目是可行的，其可行性分析如图2所示。

图2　LCC应用于商业地产的可行性

2　LCC应用于方案比选中的不足

通常基于LCC理论的方案选择是通过综合考虑平衡项目的建设成本C1和未来成本C2，选择项目寿命周期总成本C估算最低的方案。从狭义LCC的角度来讲，只考虑建设项目寿命周期内的C1和C2，本文认为选择估算成本C=C1+C2最小的方案是不合理的。

如图3所示，在U型寿命周期成本估算曲线C中，方案1的估算成本(为图中M1点对应的成本值)C1高于方案j的估算成本(图中M2点对应的成本值)Cj，因此会被筛除。但未来成本由于其复杂性和长期性而往往难以准确估算，其实际发生值C2′可能低于估算值C2，故实际寿命周期总成本为图中U型虚线C′=C1+C2′，方案1的实际成本为虚线C′中的最低点Q1对应的成本。因此，方案1可能为实际上的最优方案。同理，若建设成本实际值为C1′，则实际的寿命周期成本为U型曲线，则方案n可能为实际上的最优方案。据此，可以得出结论，位于寿命周期总成本估算曲线C上过M1-M2-M3的有限个点对应的各方案均有可能为实际上的最优方案。

图3　基于LCC方案比选分析

从广义的LCC来讲，寿命周期成本还包括社会成本和环境成本等更为广泛的内容，选择C=C1+C2最小的方案更是有失偏颇。

3　建立模型进行商业地产开发方案的优选

基于以上分析，建立基于LCC理论的模糊综合评判模型，综合考虑各因素进行全面方案评价选优[7-8]。

3.1指标体系设计思路

首先，结合商业地产的重要环节U1设立指标，这些重要环节包括:融资方案U11，房地产是一个资本密集型行业，我国当前商业地产相对于住宅地产的资金杠杆比例较低，而且融资渠道单一，整体上以银行信贷为主，并且资金的投资回收期会相对更长，合理的融资方案显得尤为重要；经营方案U12，目前采用的经营策略有销售、只租不售和租售并举三种，不同的经营方案和租售比例其风险和收益以及对资金的需求不同；风险U13，由于商业地产资金投入大，投资回收期长，再加上当前开发商资源整合能力较差，使得商业地产具有极大的投资风险，而各方案的差异也会导致不同的风险。

除此之外，在决策过程中要考虑资金的时间价值，进行成本效益分析，避免过分专注成本，而忽视建设项目的效益[9]。

成本U2，含建设成本U21，使用成本和报废回收成本U24。使用成本包括水电暖等能耗使用成本和维护成本。区别于住宅，住宅的能耗成本和维护成本均由使用者业主承担，而商业地产的能耗成本由使用者租户承担，而维护成本由所有者承担。将使用成本分列为能耗成本U22和维护成本U23两个因素。另外，延长建筑物的寿命是最有效地降低寿命周期成本和节能的途径，将建筑寿命U25纳入评价因素。

寻求建设成本和使用成本平衡，在成本变化的过程中会给建设者，使用者带来不同的效益分别为U31,U32。另外，商业地产给社会带来的社会成本和环境成本为隐性成本较难估计，从效益的角度来考核设立社会效益U33和环境效益U34的指标，见表1。

表1　基于LCC商业地产开发方案评价指标体系

3.2评价指标集

按照设定的指标体系建立评价指标集，总目标集因素U=(U1，U2，U3),其中，U1为商业地产的重要环节，U2为项目成本，U3为效益。

子目标层：子目标集因素U1=(U11,U12,U13)，融资方案U11， 经营方案U12，风险U13；U2=(U21,U22,U23,U24,U25)，建设成本U21，维护成本U22，能耗成本U23，回收成本U24，寿命U25；U3=(U31,U32,U33)，给开发商带来的效益U31，给使用者带来的效益U32，社会效益U33，环境效益U34。

3.3权重的确定

由于各项指标对综合评价结果的影响程度不同，需设置指标权重。采用德尔菲法来确定权重，确定权重的依据为：

(1)商业地产的重要环节对开发的成败起着至关重要的作用，应给予足够的重视。成本和经济效益对决策具有同样重要的地位，不能因为追求降低成本而忽视效益，轻视任何一方都不利于做出正确的决策。

(2)报废回收成本占全寿命周期成本很小。延长建筑物的寿命是最有效地降低寿命周期成本和节能的途径。

(3)商业开发商追求自身效益的同时，必须综合考虑使用者，社会和环境的效益。

在综合有关专家意见的基础上，本模型最终确定的权重结果为：

A=(a1,a2，a3)

A1=(a11,a12,a13,a14)

A2=(a21,a22,a23,a24,a25)

A3=(a31,a32,a33)

3.4确定评价集

假设位于寿命周期总成本估算曲线C上过M1-M2-M3的点对应的方案有n个，评价集V=(v1,v2,…,vk,…,vn)=(方案1，方案2…，方案k，…，方案n)。

3.5确定模糊判断矩阵

为了综合评价LCC思想指导下商业地产的开发方案，选取开发商代表，未来使用者和社会成本以及环境成本相关专家代表共计t人组成评审团。组织t个评价者根据各指标实测值和专业经验对各评价指标按评价等级进行打分，并填写评价专家评分表,对数据进行适当的处理，求得归一化指标关于等级的隶属度，即得到单因素模糊评判矩阵。

式中，m表示Ui所包含的子因素的个数。

3.6综合评价

由第三步得到的权重和第五步得到的单因素模糊评价判断矩阵，进行综合评判：

Bi=AiRi=(ai1,ai2,…,ain)=(bi1,bi2,…bik,…,bin),i=1,2,3

式中，Bi为Ui对V的隶属度，并且bi1+bi2+…+bin=1,如果不等于1，将其进行归一化处理。

B=AR=(a1，a2,a3)=(b1,b2,…,bk,…bn)

由此将n个方案的综合评判结果b1,b2,…,bk,…，bn进行排序，选择评价值大的方案作为最优方案。

4　结论

利用全寿命周期成本对商业地产分析的过程中，指出商业地产区别于住宅项目，开发商开发项目后对物业长期持有，在其全寿命周期成本内，要承担建设成本还要承担项目的未来成本。因此，在结合模糊综合评判模型对商业地产进行方案比选的过程中，综合了商业地产项目的方案，成本和效益等因素，建立评价指标集，在寻求项目建设成本和使用成本之间平衡的同时，还保证了在商业地产项目融资、经营方案以及收益等诸多因素之间获取最优。

[1]杨慧.2011年中国商业地产发展现状及政策建议[J].中国市场,2012(22):15-18.

[2]李永强.我国商业地产存在的问题及发展对策[J].北京建筑工程学院学报,2011,27(3)：66-70.

[3]谭靖.商业地产项目定位的决策研究[J].商业文化月刊,2011(4):134-135.

[4]王健蕾.浅析我国商业地产的运营模式[J].中国商贸,2009(13)：235-236.

[5]贺朝晖.商业地产项目全寿命周期成本的价值分析决策模型[J].价值工程,2008，27(10)：84-86.

[6]张仕廉.建设项目全寿命周期成本控制理论与方法[M].北京：中国计划出版社,2007.

[7]黄小青.模糊综合评价方法在物流中心选址中的应用[J].水运管理,2002(12)：7-10.

[8]施建刚，魏铭材.绿色建筑经济性评价体系研究[J].建筑科学,2009,25(10):31-34.

[9]刘薇，孙雷霆，胡征宇.房地产投资风险决策模型研究[J].吉林建筑工程学院学报,2004，21(1)：44-48.

Application of fuzzy comprehensive evaluation based on LCC of decision-making in commercial estate

DONG Xiao-feng,LIU Qin

(HenanUniversityofUrbanConstruction,Pingdingshan467036,China)

In the light of the advantages and barriers of application of LCC theory,this essay discusses the feasibility of applying LCC in commercial real estate.Then,it analyses the inadequacies of using LCC in program selection.And finally the author establishes a fuzzy comprehensive evaluation model based on LCC to choose the best scheme of commercial real estate exploitation to supply a valid basis for making investment decision. .

life cycle cost；commercial real estate；fuzzy comprehensive evaluation;investment decision

2015-12-11

河南省科技厅项目(132102310348)

董晓峰(1987—)，女，河南平顶山人，硕士，助教。

1674-7046(2016)03-052-06

10.14140/j.cnki.hncjxb.2016.03.010

TU201.7

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