住宅建设用地自动续期的逻辑变换及方案形成

靳相木，欧阳亦梵

（浙江大学土地与国家发展研究院，浙江 杭州 310029）

住宅建设用地自动续期的逻辑变换及方案形成

靳相木，欧阳亦梵

（浙江大学土地与国家发展研究院，浙江 杭州 310029）

研究目的：以“法理逻辑—政治逻辑—新法理逻辑”变换为线索，探索自动续期的理论及方案。研究方法：文献分析法、比较法和多学科综合法。研究结果：申请续期是现行土地出让制度的法理逻辑的必然要求， 《物权法》刻意将住宅建设用地自动续期与非住宅建设用地申请续期分别开，其背后的逻辑是引入住宅建设用地续期这个法律问题的政治解决方式，今后自动续期方案的设计也因此须循入政治逻辑的轨道。研究结论：自动续期是《物权法》赋予住宅建设用地使用权人的法定权利，其要旨是不以谈判、合意和缴纳对价作为续期要件。住宅建设用地期间届满后，除公共利益原因外，使用权人可以自行持相关证件到权责机关办理新一个期间的建设用地使用权登记，但自动续期生效后，住宅建设用地使用权人应当依法缴纳年金。为降低制度实施成本，年金应以房地产保有税附加的方式，按一定比例“钉”住房地产保有税，搭上未来房地产税征收体系的便车。随着在国有土地之上赋权于民的新、旧法理逻辑的更替，自动续期将以润物无声的方式，实现对现行土地使用权出让制度框架的重大变革与修正。

土地法学；自动续期；逻辑转换；住宅建设用地使用权；民意

1 问题的提出

《物权法》149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”追溯《物权法》制定过程，住宅建设用地续期是否收费等问题在当时就存在诸多争议，《物权法》草案第1次审议稿对此未予明确，到2审稿、3审稿则规定续期应当支付土地出让金，4审稿、5审稿则提出“建设用地使用权人应当支付土地使用费，续期的期限、土地使用费支付的标准和方法由国务院规定”，并且从4审稿开始区分住宅用地和非住宅用地，规定住宅建设用地可以自动续期，但到6审稿则又删除了续期应当支付土地出让金或土地使用费的规定［1］。总体看，《物权法》从明确规定续期需要缴费，到取消关于收费的规定，不难发现立法者的犹豫及最后采取的模糊、回避策略。从《物权法》颁布至今，住宅建设用地使用权期间届满续期问题继续得到学界的广泛关注和讨论，目前已基本形成无偿无期限续期、有偿有期限续期和待条件成熟再作决定三种主张。

坚持无偿无期限续期的论者，如孙宪忠、房绍坤认为，自动续期之“自动”即为不必办手续，也不必缴纳费用，即可续期［2-3］；崔建远也认为自动续期应不再收取土地出让金［4］；朱广新对申请续期和自动续期进行了比较，认为自动续期应当具有自动、无偿、无期限的优势［5］；张千帆提出，无偿续期本来是一种简单而明确的制度安排，一旦采取有偿续期，续期费用、期限等细节的确定会带来诸多不可准确预料的情况，政府必须拿出正当理由说服人民［6］。全国人大代表宗庆后建议，为了让百姓拥有真正的恒产，提升人民福利，应以无偿自动续期为原则［7］。

坚持有偿有期限续期的论者，如宋炳华认为，续期的费用标准应借鉴国家公有住房和经济适用住房上市补交土地出让金的作法，续期期限应同于上一期限［8］；高圣平等坚持，在他人土地之上获得收益应当支付对价，否则无权再使用他人土地，而费用制定标准应根据房屋的结构和耐用的年限等统一确定［9］；牛立夫主张在有偿有期限续期原则的基础上，从传统的统一收取土地出让金变革为有条件的有偿续期，如以土地使用税代替土地出让金，按住宅建筑总面积超额累进计算［10］。

坚持待条件成熟再作决定的论者，大都认为住宅建设用地续期是否须支付土地使用费等问题，目前以不作规定为宜，条件成熟时可以根据实际情况再做慎重研究。如王利明认为，该问题关系广大群众切身利益，需要审慎对待，现在住宅建设用地使用权到期的情况还很少，问题还不突出，有必要做进一步深入研究后，再做出合理的规定［11］。这一类的意见在《物权法》立法过程中得到了体现［1］。

以上不同主张的分歧，根源在于方法论的差异。坚持无偿无期限续期的论者，很大程度上遵循的是政治逻辑，即将住宅建设用地自动续期这个法律问题转换为一个政治议题来对待，倾向于跳脱现行土地出让制度的法理逻辑，突出住房的社会性与保障性，强调民意的反映和表达。坚持有偿有期限续期的论者，则大都在法学的框架内，从现行土地出让制度的法理逻辑角度，对续期方案进行设计和论证。坚持待条件成熟再作决定的论者，其论述隐含的也是政治逻辑，认为目前在政治上没有迫切性或尚不具备条件对续期方案做出决定。

笔者认为，住宅建设用地使用权自动续期制度建设中的政治逻辑和法理逻辑，二者不能偏废。自动续期首先是个法律问题，但此法律问题的解决必须通过政治机制获取民意上的依据，即住宅建设用地使用权续期问题的解决，虽然最终要表现为一个法律方案，但这个法律方案的形成，在很大程度上不是法学家、法官、立法者等利用法学原理，遵循现行土地出让制度的法理逻辑就能够创造出来的，而必须要借助民意的反映、表达和实现等政治机制，按照少数服从多数的民主原理来追求和达成。本文拟在这个认识下，对住宅建设用地使用权自动续期问题作一探索。

2 双轨制续期及其分野

《物权法》是一部保障和保护人民财产权的集大成之作，代表了当今中国社会对于财产权的最高认识水平。以2007年《物权法》为分界点，国有建设用地使用权续期制度由单轨制转变为双轨制：《物权法》施行之前，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下称为《暂行条例》）、《土地管理法》和《城市房地产管理法》三部法律确定了单轨的国有建设用地使用权申请续期制度；《物权法》施行之后，形成了住宅建设用地自动续期、非住宅建设用地申请续期的双轨制。

2.1申请续期的法理逻辑

2007年《物权法》之前单轨制下的申请续期制度，是国有土地出让制度中的一部分，它与国有土地使用权出让的其他制度安排是相辅相成、内在贯通的。在现行土地使用权出让制度框架中，土地使用权出让是一个不动产物权设立行为，土地出让合同是不动产物权设立合同。一经签订合同，并经登记，国家与土地使用权人之间在国有土地之上便产生了用益物权关系。依物权法原理，土地使用权期间届满续期，自然需要再一次达成合意，签订新一个期间的土地出让合同，支付新一个期间的土地使用权出让金，并再经登记，才能设立新一个期间的土地用益物权。这一法理逻辑，体现和落实在《城市房地产管理法》、《暂行条例》等相关法律法规对申请续期的规定上①《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”。

2007年《物权法》之前，单轨制下申请续期本质上是一种合意续期，需双方当事人对新设定的用益物权的内容及重新缴纳出让金等方面达成一致，只不过原土地使用权人具有优先权，除根据社会公共利益需要收回该幅土地之外，原出让人对续期申请应当予以“批准”。在这样的法理逻辑下，土地使用权可以从出让、终止、收回到再次出让，形成一个不间断的循环过程，现行国有土地使用权出让制度也才能得以保持、再现和持续。

在《物权法》提出的双轨制续期中，非住宅建设用地申请续期继承了之前单轨制下申请续期的基本要件，双方仍要达成合意，重新签订土地出让合同、缴纳土地出让金、进行土地登记等。双轨制下的申请续期仍将是优先权约束下的合意续期，其要件还是双方合意、重新签订合同及再次缴纳土地出让金，它本质上仍是现行土地出让制度的法理逻辑的要求和展开。相对于单轨制下的申请续期而言，《物权法》双轨制下的申请续期在地上物处置方面有一定发展和突破，对《暂行条例》关于国家无偿收回地上物的规则进行了限制，明确可以按双方约定的方式处理地上物的产权移转②《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”《物权法》第149条明确：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”。

2.2自动续期的政治逻辑

在2007年《物权法》规定的双轨制续期中，住宅建设用地另起炉灶，跳脱出了中国现行国有土地使用权出让制度的法理逻辑对申请续期的要求，改采自动续期的方式。

对于自动续期的含义，笔者认同孙宪忠、宋炳华、王利明等学者的见解，认为住宅建设用地使用权到期后，不需要到政府有关部门申请办理延期手续［2，8，11］。因为，按照文义解释，《物权法》第149条之规定，有两点是明确的：一是续期的对象是“住宅建设用地”，而非其他用地；二是续期程序的启动和完成是“自动”的。在《辞海》中，“自动”的意思是“主动”，即不靠外力，无须对方配合。亦即，住宅建设用地使用权期间届满后，使用权人无须原出让人的配合，就可以自行启动并完成续期程序。若进一步探究立法者原意，这一点更加清晰：既然《物权法》中自动续期是从之前的申请续期制度中独立出来、推陈出新的产物，自动续期的新制度就应破除申请续期的旧制度的某些要件［5］，应当不再以申请、合意、重新签订出让合同与缴纳出让金等作为续期要件。综合文义解释和立法者原意解释，按照寻找最大公约数的方法，自动续期的要义是土地使用权人无须与原出让人达成合意，即可自行启动和完成续期程序。质言之，自动续期是非合意续期。

对于自动续期的实现形式，《物权法》留足了探索空间。笔者认为，自动续期虽然是非合意续期，但最终要以法定续期的形式来实现，即自动续期权是住宅建设用地使用权人享有的法定权利，住宅建设用地使用权人行使这一法定权利时，必须符合法定条件，遵从法定程序，履行法定义务。若此，住宅建设用地使用权期间届满后，使用权人便可依法自动延展一个新的期间。以法定续期的形式实现住宅建设用地自动续期，解决了公寓众多住户难以都到政府部门办理申请延长续期手续等难题，续期制度的实施成本大幅度降低。

不能否认，无偿无期限续期当然也属于自动续期可能涵盖的情形之一。从逻辑上讲，法定续期不必然排斥无偿无期限续期，当然也不排斥有偿有期限续期。法定续期是自动续期各类主张的最大公约数，无论什么样的续期方案最终都要通过法定续期的形式来落实。对《物权法》所留空间的探索，应当在法定续期这个最大公约数内，探索并明确自动续期的法定条件、法定程序、法定期间和法定义务，以形成自动续期的法律方案。

在土地出让法律关系性质上，住宅建设用地和非住宅建设用地原本没有任何不同之处，二者在出让环节的建设用地使用权设立之时并无二致。《物权法》刻意在期间届满环节将住宅建设用地与非住宅建设用地分别开，使住宅建设用地走上了自动续期的轨道，其背后的逻辑是将住宅建设用地续期这个法律问题作为一个政治议题对待，认为相对于非住宅建设用地使用权，住宅建设用地使用权应该得到特别优待。这是法律问题的政治解决方式，它考量的是民意对住宅建设用地续期的诉求，而不是现行国有土地出让制度的法理逻辑。

3 自动续期的制度及社会效应

3.1自动续期的制度效应

前已论及，申请续期是中国现行国有土地使用权出让制度的法理逻辑的必然要求和展开，不论自动续期的法定条件、程序和义务为何，单就基于政治的逻辑将住宅建设用地推向自动续期的轨道这一点，就已构成对中国现行国有土地使用权出让制度的重大变革与突破，是对现行国有土地使用权出让制度框架的重大修正。

《物权法》确立自动续期制度的初衷，应是为了保障人民安居乐业，实现社会长治久安，是立法对人民的基本财产权或基本生存条件的住宅给予特别的保护［12］。以法定续期方式实现自动续期，相当于在国有土地之上设立了永久土地使用权，权利人可以永久性地拥有住宅用地的使用权，连同其上的无期限的房屋所有权，解决了申请续期制度下土地使用权有期性与房屋所有权无期性的矛盾。但必须清醒地认识到，在自动续期制度下，国家土地所有权实现形式将发生重大变化，人民在国有土地之上取得的住宅建设用地使用权将成为一项事实上没有期限的永久性用益物权。今后，对《物权法》所留空间的探索，对这一点要有充分的警醒和认知。

3.2自动续期的社会效应

在申请续期制度下，住宅建设用地70年到期后，使用权人与原出让人需要达成新的合意，重新签订土地出让合同，土地利益分享及土地占有不公问题可以周期性地得到矫正。将住宅建设用地的续期问题推向自动续期的轨道后，如果自动续期最后走向无偿无期限续期，或者是显失公平的低价无期限续期，则可能带来严重的社会负面效应。无偿无期限的自动续期制度使土地使用权人永久且免费占有国有土地使用权，与拥有多套房的人相比，对于那些无房户或者只有一套房的人群来说，其间的不公正不言而喻。另外，这也将大幅削弱国家对社会的调控能力，可能导致土地资源占有不公长期凝固化的历史格局。对于自动续期可能引致的重大社会效应，立法者和学界应当予以及早重视和充分研究。

4 自动续期方案的形成

4.1政治逻辑下的民意诉求

住宅建设用地续期问题事关广大人民群众的切身利益。既然《物权法》跳出现行国有土地出让制度的法理逻辑，在政治逻辑下考量住宅建设用地自动续期问题，接下来对《物权法》所留空间的探索也应顺理成章地循入政治机制，运用民主制度方法，收集、发现民意，以民意为依归，在此基础上形成住宅建设用地自动续期的法律方案。

4.1.1民意对土地正义的诉求 政治的本质就是民意的反映、表达和实现。“民意，又称民心、公意，是社会上大多数成员对其相关的公共事物或现象所持有的大体相近的意见、情感和行为倾向的总称”［13］。但是，已经显现的民意并不一定就是社会最真实的意思表示。社会舆论往往容易迁就少数民众的强烈偏好，会形成“会吵的有糖吃”的不公结果。有能力掌握与运用表达渠道的人群对个人需求表达的质量和效度都会更高［14］，这部分人的民意通常会上升为显性民意。显性民意更容易被决策者与立法者听见，常常被误认为是普遍的认知倾向。然而，民意具有潜在性的特点，社会中潜在民意广泛存在［15］。公共政策制定和制度设计，必须搜寻并回应潜在的真实民意。

住宅建设用地自动续期问题引发海量民意的涌动。当前，要求无偿无期限续期的声音很响，似是民意主流，但这种声音未必能代表社会各阶层的潜在民意。有多套住房的人群站在利己角度，期待并且要求无偿续期，希望期间届满后永久且无偿占有多套住房的国有土地使用权。这类人群的影响力相对较大，其主张比较容易上升为显性民意。而对于只拥有一套住房甚至无房的人群则可能希望有偿续期或者有条件的有偿续期，但这个群体声音较小，且目前续期问题造成的影响不具有切肤性、直观性，他们是沉默的大多数，他们的意见成为了潜在民意，无法成为主流舆论。因此，当前台面上活跃着的民意，其真实性及代表性需要仔细推敲和甄别，绝不能机械地认为声音大的民意就必定代表着社会上大多数成员的公意。

古往今来，民众向来“不患寡而患不均”，公正是民意的根本诉求，住宅建设用地自动续期方案的设计必须符合土地正义精神。笔者判断，无偿无期限自动续期的不公正问题显而易见，不可能得到潜在民意的真正支持。对于人民的居住权及房屋所有权的保护，应当建立在土地公平与正义原则的基础上，应防止个别群体对土地资源的过度占有和抢夺。住宅建设用地自动续期方案不宜盲从无偿无期限续期的显性民意。

4.1.2民意对土地财产权的诉求 从民意认知和变迁的角度分析，《暂行条例》确立的城镇国有土地使用权出让制度，其重心在“利用”，旨在引入市场机制解决计划体制时期国有土地利用“无偿、无期、无流动”的低效问题。但是，随着公民对国有土地使用权的分享，人们把已经取得的建设用地使用权开始视为自己的财产，人民的土地财产权观念逐渐强化，国有土地使用权出让制度的重心在人民的心目中开始从“使用”向“产权”倾斜。在这个过程中，国有土地使用权出让制度逐渐从国有土地的使用制度转型为一种在国有土地之上赋权于民的产权制度，国有土地权利主体制度建设的重心也随之从国家（各级政府）转向了公民（自然人和法人）。在这一场民意引导的城镇国有土地使用权出让制度认知大变迁中，2007年《物权法》是一个标志性的转折点，公民在国有土地之上享有的使用权在民法的高度上得到了肯定、规范和保护。《物权法》的施行，将进一步强化公民在国有土地之上的财产权意识和诉求。住宅建设用地自动续期话题动辄会引发社会舆论的激烈交锋①2009年《土地管理法（修订案征求意见稿）》提出“按照国家有关规定自动续期”，与《物权法》相比，增加了“按照国家有关规定”的限定词，这一细微变化随即引起了社会上的广泛关注和激烈讨论（张千帆.续期有偿无偿都得给个说法［N］ .南方都市报，2009-03-27；住宅70年大限彰显土地国有与降低房地产税费的必要性［N］ .21世纪经济报道，2010-04-12；住宅70年大限可能有偿续期［N］ .羊城晚报，2009-03-22。，其原因即在于此。

在今天的民意中，住宅建设用地期间届满续期问题已经转化为“公民在国有土地之上究竟应该享有什么样的土地权利”这样一个社会舆论高度关注的热点、焦点问题。回应民意的这一诉求，就不能把住宅建设用地续期制度仅仅作为现行国有土地出让制度的一个部件来看待，必须跳出现行土地出让制度的法理逻辑，转而站在赋权于民这个更根本、更高层次的角度上，来开展续期制度的研究和创立工作。在这个趋势下，在国有土地之上赋予公民以更强化的建设用地使用权，必然成为自动续期制度建设的基本取向。

4.2自动续期的法律方案

民意如流水，民意的表达无法直接形成法律制度。民意层面的自动续期方案，最后必定要上升为法律方案，要落脚到法定续期的框架内。

4.2.1法定条件 住宅建设用地自动续期的要义，是不需要申请手续，不需要达成新的合意，当然也无须交付一定对价。因为，若以申请、合意和交付对价为前提条件，由于这些行为均为民事行为，当使用权人不予配合，自动续期就无法进行下去。因此，自动续期权作为住宅建设用地使用权人享有的法定权利，除根据社会公共利益需要应该收回这一情形之外，住宅建设用地使用权期间届满的，使用权人皆可自行启动和完成续期程序。

崔建远、宋炳华、王利明等学者基于“地随房走”的逻辑，认为若地上物毁灭，建设用地使用权应不能再续期［4，8，11］。这种见解不符合中国财产权制度建设和发展的大方向，因为未来在中国公民财产权体系中，土地使用权将成为公民手中财产权利的主要形式和最重要载体。虽然根据中国现行“权利人一致”原则，土地使用权和房屋所有权必须归属同一个主体，但这两项权利是独立的，土地使用权并不附属在房屋所有权上。土地是永续存在的，房屋是有自然寿命的。随土地之灭失，其上的房屋亦将不复存在，但反过来，则不然。在中国土地与房屋的法律关系设计中，土地应是主物，房屋应为从物，住宅建设用地使用权人断不能因为地上房屋的毁灭而丧失自动续期权，地上物存在与否不能作为自动续期的法定前提。

4.2.2法定程序 自动续期的法定程序应至为简单。非社会公共利益原因，住宅建设用地期间届满后，使用权人就可以自行持相关证件到不动产登记机关，办理新一个期间的建设用地使用权登记。一经登记，自动续期即告完成和生效。

在大陆法地上权的法理逻辑下，“续期”须是在维持原来条件的前提下延长期限［16］，而中国自动续期制度下展开的新一个期间的住宅建设用地使用权，在设立条件等方面却与上一个期间明显不同，新一个期间的住宅建设用地使用权只具有续期的外观，实质上属于用益物权的更新或新设。以重新登记为自动续期生效的程序要件，实属当然。

4.2.3法定期间 从赋权于民的角度来思考，新一个期间应以70年为宜。70年，既是对既往实践经验的总结，也符合人的生命周期对置业的需求。只要符合法定条件，遵从法定程序，履行法定义务，住宅建设用地使用权期间就可以不间断地自动延展下一个新的70年，公民在国有土地之上就取得了事实上的一项永久性的土地使用权。如此一来，人民对于财富创造的预期，以及人民的安居乐业，便有了坚实的土地权利制度基础。

4.2.4法定义务 自动续期不以交付对价为要件，但这并不意味着续期后使用权人无须承担任何法定义务。相反，待完成自动续期程序，新一个期间的建设用地使用权生效之后，使用权人应当履行相应的法定义务。笔者认为，自动续期生效后的住宅建设用地使用权人应当依法缴纳年金。所谓年金，即年度的国有土地使用金，其法律性质介于地租和土地税之间。年金制的要义，在于回应民意对土地正义的诉求，在于调节土地利益在不同人群之间的分配关系。计划经济体制下国有土地无偿使用的弊病及教训，殷鉴不远。当然，年金的征缴水平及地区差异，应当根据当时的情况由法律做出规定。

在自动续期生效后，年金制的实行，不单关乎人民对社会公平正义的诉求，而且还是维护和实现土地国有制的需要。因为，当公民在国有土地之上无条件地取得了一项事实上的永久土地使用权时，若再不缴纳一定水平的年金，土地国有制将名存实亡。此外，住宅建设用地自动续期实行年金制，继承了现行国有土地使用权出让制度的逻辑惯性，有利于自动续期制度的平稳落地，同时也有利于保持与非住宅建设用地申请续期制度的逻辑贯通性，以实现住宅建设用地和非住宅建设用地在续期制度设计上的协同。

从制度实施成本最小化的角度，在年金的征缴方式设计上，可以通过设置房地产保有税附加，在房地产保有税的基础上，针对自动续期后的房地产额外计征房地产保有税附加。通过设置合理的房地产保有税附加税率，对期间届满续期后的不同价值的房地产“钉”住其房地产保有税而征缴数额不同的年金，可以调节自动续期的土地利益分配关系，有助于实现社会公平，并为地方政府提供稳定的收入来源。让年金以一定比例“钉”在房地产保有税上，这种方式通过搭上未来房地产保有税评估及征收体系的便车，大大节省了制度实施成本。当然，这里提出的以房地产保有税附加的方式征收年金，无法孤立地推进，需要“搭车”中国房地产税体系改革和建设，即必须首先要开征房地产保有税，才能对自动续期后的房地产征缴房地产保有税附加。

20世纪90年代中国国有土地使用权出让制度建立之初，在很大程度上借鉴了香港地区的土地批租制经验。当今天探索国有建设用地使用权期间届满续期制度的设计时，香港的批租地续期经验可以再次为我们提供借鉴。按照1984 年《中英联合声明》附件3以及此后《香港特别行政区基本法》的规定，香港特别行政区成立之前已由香港英国政府批出的1997年6月30日以前满期而没有续期权利的土地契约，如承租人愿意，均可续期到不超过2047年6月30日，不补地价。从续期之日起，每年缴纳相当于当日该土地应课差晌租值3%的租金。此后，随应课差饷租值的改变而调整租金。香港批租地期满后的续期，不补交地价，而以每年缴纳租金代之，这种按年收取的租金，以前香港人称之为“地税”，其中的地权及利益分配的逻辑值得我们思考、借鉴。

住宅建设用地期间届满自动续期后，不再一次性缴纳新一个期间的地价，而是每年缴纳一定的使用金，这一改变并不会影响住宅建设用地使用权的物权性质。其他大陆法系国家的地上权，大都是按年缴纳地租的，其物权性质也都可以得到很好的体现和保障。不仅如此，中国住宅建设用地自动续期后，以房地产保有税附加的法定方式征缴年金，年金水平亦由法律直接规定，这将在更大程度上限缩用益物权更新时双方当事人的意思自治成分，其物权性质反而可能由此得到加强。

对于自动续期后使用权人延迟或不缴纳房地产保有税附加的行为，应规定相应的追缴措施和罚则，包括通过法律程序向当事人采取执法行为等强制措施，但应明确，年金交付延迟或拒交，不应构成土地所有权收回的要件。

5 结论及进一步讨论

住宅建设用地使用权自动续期方案的不同选择，关系中国土地公有制、现行国有土地出让制度和公民土地财产权制度发展的不同走向。目前，法律尚未对住宅建设用地续期制度做出具体规定，这对于公民财产权保护和社会安定是很不利的，应当把住宅建设用地使用权期间届满续期问题作为一个紧迫的重大战略问题来对待。本文揭示了以2007年《物权法》为分界点的单轨制续期向双轨制续期转变的“法理逻辑—政治逻辑—新法理逻辑”的变换过程（图1）。在双轨制下，申请续期本质上是一种合意续期，以优先权、重新签订合同、再次缴纳土地出让金等为要件；自动续期则要在法定续期这个最大公约数内来设计，无须以谈判、合意和缴纳对价为要件，是非合意续期。

住宅建设用地使用权自动续期制度的建立和施行，必须要跳脱现行土地出让制度的法理逻辑，循入政治逻辑的轨道，响应民意对土地正义和土地财产权等的诉求，对自动续期生效后的房地产，以房地产保有税附加的法定方式征缴国有土地使用的年金，以构建起在国有土地之上赋权于民的新的法理逻辑，用益物权的设立方式实现从契约到法定的转变。这样一个转变，以润物无声的方式实现对中国现行国有土地使用权出让制度的重大修正和变革，公民在国有土地之上享有的土地权利，以法定土地使用权的形式得到强化，其制度和社会的连锁效应是深远的。

图1　住宅建设用地使用权自动续期的逻辑变换Fig.1 The logic conversion about the automatic renewal of residential land use right

最后特别指出，本文的探索和设计只是一家之言，但不论住宅建设用地期间届满后具体续期方案如何选择，都应当坚持“国有土地使用权是一项法律上有期限的用益物权”、“国有土地使用权人须履行相应的义务”这两条底线，以保障土地国有制维护社会公正的功能，并为防止私人垄断土地、防止土地占有不公留一把“钥匙”。

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（本文责编：仲济香）

The Logic Conversion and Scheme Formation about the Automatic Renewal of Residential Land Use Right

JIN Xiang-mu， OUYANG Yi-fan
（Land Academy for National Development（LAND）， Zhejiang University， Hangzhou 310029， China）

The purpose of this paper is to explore the theory and solution to the “automatic renewal” system based on the cognition about the conversion of legal logic， political logic and neo-legal logic. Methods employed are literature analysis，comparative analysis and comprehensive analysis. The results indicate that the right of automatic renewal is a statutory right enjoyed by the obligee of residential land use right. The design for automatic renewal system should be explored within the range of the statutory right. Moreover， no negotiation， agreement and payment for the renewal price should be taken as its preconditions. It is concluded that the establishment and implementation of the “automatic renewal” system must jump out of the legal logic of current transfer system of state-owned land use right， and must follow the track of political logic in order to meet real public demands. Additional estate holding taxes should be levied on the real estate which have already been automatic renewal， thus to form a new legal logic of giving rights to citizens. Such a transition canachieve a major revision and revolution on our current transfer system of state-owned land use right in an accumulative way.

land law； the automatic renewal； logic conversion； residential land use right； public opinion

D922.3

A

1001-8158（2016）02-0058-08

10.11994/zgtdkx.20160202.152350

2015-10-13；

2016-01-03；网络出版日期：2016-02-02

国家自然科学基金项目（71273226）。

靳相木（1969-），男，山东莒南人，博士，教授，博士生导师。主要研究方向为土地法学、土地政策和土地利用管理。E-mail： jinxiangmu@zju.edu.cn