关于街区制的影响和借鉴

文/顾娟 王盛



关于街区制的影响和借鉴

文/顾娟 王盛

街区制是发达国家通行的做法，遍布于世界各大繁华城市，在国外已发展成熟，而我国则刚刚开始探索街区制。推广街区制政策的出台对我国当前和将来的房地产市场将产生何种影响，街区制在未来的推行中应注意些什么，如何借鉴已有经验等，是值得探索的话题。

一、 推广街区制的影响

街区制推广的出发点是基于优化街区路网结构考虑的，该政策的实行不仅影响城市交通，对房地产业产生的影响主要有以下几点。

（一）缓解城市交通压力

在中国城市中，由于道路规划不合理形成的“丁字路”、“断头路”，是造成交通拥堵的原因之一。而街区制的推广，使得原来封闭式的小区逐渐开放，社会车辆可以进入小区马路，在城市范围内形成“窄马路、密路网”的道路交通布局，一定程度增加了道路供给量，提高了交通用地的使用效率，分散了主干道的交通压力，使得高峰时段交通拥挤现象得到缓解。

（二）给小区物业管理带来困扰

开放式的小区增加了物业管理的难度。物业公司对“围墙+门卫+监控”的传统小区环境更为熟悉，能较为简单地履行其“保安、保洁、保修、保绿”的职责。而实行街区制，使得小区由“静态”变为“动态”，增加了小区内的不确定因素。由于物业管理难度增加，需要投入更多的人力物力去提升服务质量，如：加强对车流的控制，增加小区内监控设施。开放式的小区不仅需要对小区内部进行管理，还要管理小区外围和临街地区，小区内公共设施设备损耗加快，物业公司对其维修投入也会增加。因此，街区制敦促物业公司改进管理技术。物业公司为了转移增加的管理成本，一则提高物业费，但由政策带来的成本要业主去承担，会影响物业公司在业主心中的形象，二则通过改进管理技术来控制成本，拆除围墙后的住宅亟需可靠安全的管理系统，通过建设智能小区和智能安保降低管理成本。

（三）改变传统住宅的社区设计

小区内组团化可能会受到欢迎。推广街区制让封闭式小区向外敞开，小区内业主追求的私密性和安全性将会大打折扣。为了满足业主重隐私的心理需求，大的小区可根据小区道路划分为若干组团，组团内相对封闭，实行专业化的管理。

改变公共设施布局。新的社区规划会造成原本可以作为露天停车场的地方不再合适设置停车位，而数量庞大的社区私家车又亟需方便安全的安置之所，因此需要修建地下停车场和立体停车场。大片集中的绿地等娱乐休闲设施会吸引大量人流，给小区带来噪音污染。另外，小区内的公共设施资源变成了城市的公共设施资源，如不改变这些资源的投资主体，则对开发商和业主来说是不经济的，因此，小区内的娱乐休闲设施将会分散化、多样化，由不同主体投资。

底层商业、沿街商业得到发展。开放围墙之后的人流可以为底层发展商铺提供很好的条件，加之消费者对于底层住宅、沿街住宅购买意愿的下降，开发商利润率降低，底层住宅更可能用于商业。

（四）改变房地产开发商开发与运营方式

因为大片土地意味着更多的资金和使用成本，也意味着需要承担更多的基础设施和公共设施的建设和管理，因此，较多的开发商拿地、规划开发会更为谨慎，倾向于拿小块地、建小社区，这也有利于降低房地产业进入门槛。

对住宅设计和建设标准提出新要求。由于底层更适合用于商业，因此，底层商铺的设计和排布需要经过深入细致的调研和分析。开放小区带来的噪音污染要求开发商使用降噪技术和材料，也要求开发商更加合理地排布小区交通、楼栋分布及绿化建设等。

开发商对不同商品房实行差别化定价。临街深度、交通通达度、楼层等的不同，导致不同房屋的价值不同，同一房屋对不同需求的人的价值不同，因而底层商铺和普通住宅的定价不同，拥有不同属性的普通住宅的定价也不同，开发商可通过差别化定价使小区商品房达到最佳使用状态。

（五）影响波及已建成小区

对于周边有新建住宅区的小区来说，封闭式住宅显示出比较优势：一方面，封闭式小区业主具有较好的私密性和安全性；另一方面，封闭式小区可以享受周边开放式小区的公共设施和商业服务。同时，随着周边开放小区的建设，交通、休闲娱乐等配套设施更加健全，拉动整个片区房地产增值，封闭式小区坐享其成，因此会更受欢迎。但是这种优势并非可持续的，随着政策的逐渐落实，整个市场环境的稳定，封闭式小区将会显露出其不足。

对于一些特殊的房地产，例如学区房，小区拆墙打破了原有大路的分区模式，重新定义分区会造成巨大影响。重点学校的学区房会打破“小区拆墙”政策所带来的负面影响，消费者会不受影响地继续炒热这一市场，而分离出去的房地产则会失去优势，原有价值的丧失使得它不再受消费者关注。

（六）带来新的商业机会

住宅街区制增加了沿街的车流、人流，营造了良好的商业氛围，更有机会将商业搬进社区，提供更多的便民服务，如便利店、小型药店、理发店、餐饮等。此外，开放式小区更为看重社区的安全性和舒适性，为安全防盗系统（如新型防盗门、移动监测报警器等）和降噪材料、设备迎来良好的发展机遇。

（七）对不同城市的影响不同

对于拥挤的一线城市和发展程度较高、城市配套设施较完善、治安较好的地区，人们对生活环境的治安有信心，不太会因为此规定对住房安全问题产生质疑，并且希望道路开放以减少交通拥堵带来的不便，因此，开放小区的负面效应远不及该政策带来的好处。

相反，人口较少的三、四线城市或者治安相对较差的城市，交通拥堵程度并不十分明显，小区道路等公共设施的开放并不会提高利用效率，反而会造成资源的浪费。同时，小区的开放会带来安全隐患，使人们对住宅区的治安产生担忧。

二、 推广街区制实践经验的借鉴

街区制在西方国家是一种成熟的社区样式，在我国也有一些实施的案例。在推广街区制的过程中，应注意吸收已有的经验。

（一）构建合理的街区尺度，营造适宜的城市空间

街区尺度要与城市中人的个性化需求相契合，使人建立对街区尺度与人性化空间场的主观协调感知关系。有学者对国外90个大城市中心街区尺度进行了统计和对比分析，确定街区的合理规模应控制在200米以内，结合我国城市建设中街区尺度普遍趋大的现实与规划实际情况，可能将街区范围控制在150-200米更为恰当。

（二）采用多种类型、不同档次和多种功能的建筑

1.社区建筑将高层塔楼、多层公寓、低层排屋和花园洋房或别墅相结合。高层塔楼错落布置既保证了社区具有较高的密度，提供足够的住宅，又保证了建筑之间合理的间距，提供良好的生活环境；多层住宅采用周边式的围合布置，沿社区外围道路分布，适宜居住；排屋与花园洋房结合布置，不但没有影响视觉感受，而且可以与其他类型建筑结合，形成丰富的城市空间轮廓线和错落有致的院落景观。

2.街区制将高、中、低档次的住宅相匹配，可提供不同类型的居住建筑，吸引不同年龄、不同收入、不同背景的居民。这可摒弃以往将富人区与中低收入居民相分离的规划方法，减少同质化、单一化聚集的居住现象，从而促进住区内不同阶层居民的融合。

（三）形成网络状的社区道路系统

街区制小区将城市现有的道路网络延伸至社区，在社区内部形成开放的、高密度的网状道路结构。可以考虑在大的社区内引入市政道路，把小区划分成若干部分，每一部分实行组团化管理，避免围合式的隔离，改用组团式环形毛细道路加以监管，住区内还提供与城市其他步行绿化系统相连接的步行系统。结合国外的经验，有以下社区道路类型可资借鉴。

1.住区外围沿城市道路的“街”。住区外围不设围墙，多层建筑的底层裙房顺应城市道路走向，形成连续的沿街界面，完全对城市空间开放。裙房的二层、三层悬挑出来，使街道尺度更加宜人。住区沿周边道路，每边设置两个人行出入口，城市人流通过沿街界面引入住区。

2.住区内部的“街”。住区内部规划的多条小街由裙房、镂空的地下花园以及铺地进行界定。为了削弱高层之间用于满足日照要求所形成的巨大的空间尺度，塔楼之间安排了低层别墅，高层公寓与别墅之间形成3-4米左右的商业通道，给行走于住区内部的居民以舒适的尺度感。各个组团的入口全部开向城市支路，充分发挥城市支路的重要作用。

3.“浮”于三层裙房之上的“街”，所有裙房的三层屋顶通过架空的过街天桥连接起来，形成高于地面10米的空中绿化平台，这一层次的“街”成为住区居民独享的休闲空间。

（四）实行“大开放、小封闭”的住区管理模式

基于对住户私密性的考虑，街区与街区、街区与城市之间可采用开放的设计模式，而在每个街区的入口处设置保安措施，实行一种“大开放、小封闭”的住区管理模式，在住区开放与封闭之间寻求一种平衡。

根据国外的经验，物业管理可对住区的车流、人流进行二级管制。一级是在住区外围对车辆进行管制，外来车辆可以临时停靠在住区周边的城市支路上，并对外来车辆收取一定的看管费用。二级是按照组团对车流及人流进行管制，每个组团单独设置地下车库出入口及人行出入口，分组团进行封闭式管理，每一栋住宅建筑都设置门禁系统，进入住栋时需要刷卡方可进入。除此之外，物业管理公司在住区内部设置流动巡逻的保安人员，确保住区居民的安全。

（五）引导小区住户参与街区管理和社区公共生活

传统小区中物业公司在日常事务方面占主导地位。而在街区制情况下，可考虑让小区住户参与更多的管理和公共事务。

1.设计“居民自治”的社区管理体系。政府、开发商和物业公司在规划、建设和管理社区的过程中，可发挥社区住户的主观性和积极性。如：在设计过程中，征求公众的意见，对合理部分予以采纳，建造公众喜欢的综合性社区；在日常管理中，安排固定时间听取社区业主的心声，“自下而上”提供社区管理办法和方案，让业主成为真正意义上的“社区主人”，从而降低管理成本，也降低安全风险。

2.组织社区居民参与社区文化活动。居住社区管理组织应尽力组织一些社区居民共同参与的文化娱乐、体育休闲、社区志愿者服务等活动，这些活动不仅可以增加居民之间的社会交往，同时可以增强不同类型居民对志愿者行动和住区公共事务的参与意识，以及对住区共同利益的认同感、归属感，从而达到融洽邻里关系、增进邻里团结的目的，使街区成为真正的家园。

作者单位：（华东师范大学）