万达物业的减法逻辑

龚小锋

传得沸沸扬扬的花样年收购万达物业一事，基本落定，只差一纸公告。近日多家媒体报道，该笔交易的作价为20亿元，双方已经签订意向收购协议，但并未签订正式合同，相关的细节敲定后再行签订。

如果这笔物业大生意顺利成交，其交易规模和金额，很可能成为中国最大规模的物业并购案例。而这一宗大手笔背后，也正是万达“去地产化”战略转型之下，万达集团董事长王健林的果断棋局。

“花落”花样年

万达的物业大绣球抛出去，便引来了多家房企阵容来打擂对决。参与谈判的有万科物业、花样年、绿城物业、中民物业等四家公司，都企图以此收购挤入物业第一梯队。？

公开资料显示，万达物业现为国家一级资质物业管理企业，主要承接万达商业地产开发的销售物业，为万达的业主提供物业服务。该公司目前旗下分、子公司50余家，业务遍及全国60个大中城市，承接物业管理项目超过130个，管理面积超过4300万平方米，员工总数逾万人。

另有媒体援引消息人士爆料称，此次出售的万达物业资产颇为优良，其中包括非常可观的应收账款和账面资金。从业态上看，万达物业此次拟出让的物业类型主要是写字楼商务物业，另外包括部分住宅物业及底楼商业物业，暂未涉及购物中心类商业物业。

万达物业此次出售，非常看重接盘者的物业服务品质和后续运营能力，因此筛选十分严格。有参与投标方人士向媒体吐槽，“万达团队非常难缠，要求严格，把关苛刻，和我们确认过好几轮，甚至还私下到我们管理的社区秘密调研业主”。？？

据悉，王健林曾一度在花样年和万科物业之间犹豫，毕竟万科规模较大，且一直很稳健，但由于万科提出的要求太多，最终王健林还是选择了花样年。万达选择花样年还有一些重要的原因是，花样年的物业管理通过O2O成为盈利单元，盈利能力更强，万达之前和花样年的开元国际也有一定的合作基础。

一位接近万达的人士对记者默认了这一消息，但表示还没有新的进展可以对外透露。截至记者发稿日，万达和花样年双方尚未正式对外发布这一收购消息。

融合效果待考

近期业界流传着一个段子，据说在一次内部的交流活动中，彩生活总裁唐学斌先生曾经就此发感慨道：万达物业下嫁花样年之后，物业管理领域再无“战事”。

作为行业的先行者，花样年旗下的彩生活，因为其独特的“物业管理+互联网”模式，已经被行业普遍认同，在香港上市以来，其市值已经超过了作为集团母公司的花样年集团。

根据彩生活2015年年报显示，去年该公司整体净利润同比增长20.6%，收入同比增长112.6%至8.276亿元人民币，净利润同比增长21.4%至1.684亿元人民币。

不过，此次竞标，花样年并非以彩生活为主体来参与其中，而是以花样年集团作为竞标主体，未来也将用相对高端的美易家和开元国际来对接原有的万达物业。美易家管理万达写字楼物业和底商物业，开元国际物业则对接万达住宅物业管理。

除了大众熟知的已经在香港上市的彩生活，花样年旗下还有两个物业品牌，分别是美易家和开元国际，其中，美易家以写字楼和高端商务公寓为主，开元国际针对高端住宅社区。

开元国际和万达此前早有合作基础。根据开元国际官网信息，在2013年，开元国际与万达商业管理有限公司达成战略合作协议，成为万达地产物业服务的外委合作企业，承接其开发的万达广场销售型物业的物业服务，当时已经承接15个万达广场项目，服务面积超过500万平方米。

美易家近年发展也颇为强势。2015年12月，美易家登陆新三板。财报显示，2014年美易家实现净利润为3817万元，其综合毛利率为44.57%，权平均净资产收益率（ROE）为71.86%。

“对于花样年来说，消化这种大企业旗下的物业，并不容易。”不过，一名熟悉万达的地产行业分析师认为，两个公司的重塑，主要面临的困难，是企业文化的冲突和经营制度的差异。

花样年要打好这场物业战争，有许多操作模式还有待进一步厘清。尽管资本市场对物管概念仍然较为欢迎，但态度已趋于谨慎，券商十分关心商业模式，包括盈利模式、财务报表、发展前景等实际问题。

花样年集团总裁潘军年初在公开场合表示，物业管理行业面临重新洗牌，花样年将要在基础运营的基础上，寻找新的利润来源。整体来看，花样年发展仍然算行业佼佼者，去年花样年收入同比增长一倍多。

物业加减法

目前，房地产行业对于物业形成了两种不同的看法。万达所要刨除的物业业务，成为一些房地产企业看中的下一个“金矿”，这部分房企相继加入到分拆物业独立上市的队伍，构建物业发展新平台。

花样年旗下的彩生活、中海地产旗下的中海物业等均在港交所成功上市，远洋集团旗下的远洋亿家等都基本完成物业拆分。此外，诸如万科、碧桂园、保利、富力地产等大型房企，均计划将物业服务业务分拆上市。

但并非所有房企都看好物业。近日，龙湖集团董事长吴亚军对外表示，物业并非一门好生意，在物业拆分上市成为主流的情况下，龙湖对于物业服务业务是否要进行市场化、规模化扩张持较为保守的态度。

吴亚军给出的原因是，按照物业公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成。

万达选择放弃物业板块的原因，和龙湖的不看好，并不相同。在过去很长一段时间内，万达物业管理业务模块都是由万达商业总部统筹管理，2014年万达物业从商管公司拆分独立。

此次出让万达物业，与万达集团减少地产业务比重、向文化、金融等行业转型有关，而万达物业并非集团转型的核心业务方向。近期，万达集团轻资产转型进入关键期。万达商业私有化及回归A股进程正式启动，王健林筹资逾300亿元为此保驾护航。万达在文化和金融板块，也进入了加速度阶段。

而据多家媒体报道，此次万达出让给花样年的物业，主要是旗下的住宅以及写字楼物业，并不包括购物中心。其主要原因在于万达对于旗下商业地产租金的强势看好。今年上半年万达商业租金仍保持大幅增长，总收入达84.8亿元，完成上半年计划的101.2%，同比增长27%。

构建产业生态圈

如果复盘一遍万达去年以来的举动，便不难理解万达要转手物业的举动，因为王健林正在打造万达严密的产业生态圈，这些产业一环扣一环，全都是至关重要且能产生协同效应。

不只是在物业和百货等板块上做减法，王健林也对于昔日的主力——地产板块壮士断腕。在其他以地产为主业的企业为“千亿军团”奔跑之际，万达却在加快推进着第四次转型，主动去地产化，加快由地产向综合服务业的转型。

王健林要求万达不再把地产作为主导产业和收入、利润增长的主要来源。仔细分析万达2016年上半年“成绩单”，可以发现万达集团收入结构发生很大变化。在上半年1199.3亿元收入中，万达商业合同收入643.6亿元，其中房地产合同收入506.2亿元，同比减少17.3%。

王健林想要把万达带进世界十强企业，金融与文化是其打造的新引擎。今年上半年，万达集团收入1199.3亿元，万达金融集团上半年收入155.1亿元，万达文化集团收入达290.3亿元，二者增长速度十分迅猛。

作为抗衡迪士尼的秘密武器，万达文旅项目在全国将有十多个落地项目，其中长白山度假区、武汉中央文化区、西双版纳度假区和南昌万达城已经正式营业，其余在建。

在文化产业中任何板块的动作都不是单独布子，在王健林的构想中，每一笔投资、并购都是构建万达文化产业生态圈的筹码，使旗下的影视、体育、旅游等产业形成联动发展效应。

以收购传奇影业为例，万达影视由此获得的IP资源将助力万达城、儿童乐园等多个业态的协同发展，助力万达打造更能引起消费者共鸣的主题乐园。王健林此前对体育产业投资也曾公开解释过，“表面上看我是在买体育产业，其实从深层次来看，我们是想通过体育产业把旅游等相关产业做得更大。”

值得注意的是，万达对于文化产业的野心不仅止于国内，向海外完成文化输出也提上了2016年的工作日程。在今年初王健林公开发表的万字报告中，曾明确提出，2016年万达文化旅游城要落户1至2个发达国家。

王健林在产业链上的野心十分之大，他要求万达做到八个全球最大，涵盖不动产、电影、体育、儿童娱乐、院线、酒店、旅游和商业OTO平台。在此背景下，万达各大业务板块的加减法，也令外界有眼花缭乱之感。