通州限购后最大赢家

张佳竹

通州楼市双限后，大兴开始崭露头角。

不受政策影响的大兴，在地王、机场等利好条件下，市场持续升温，公寓成交占到了全市的20%，成为通州双限后最大的赢家。

这个备受宠爱区域，开年以来频频在新闻中“刷脸”，从“公共服务副中心”，到“90轮地王”，再到“领涨楼市”，大兴极有可能接棒通州，成为新的区域购房热点。

大兴商住趁势而起

“扎堆抢房”、“不愁卖”，成为6月大兴几个在售商住项目的真实写照。

“很多在通州没有资格买房的人都转移到了大兴，因为大兴也有很好的区域规划，比如新机场、南城建设。”首开万科中心的销售人员告诉记者，在通州商住限购后，前来看房的人数比之前翻了一倍，周末单日会有接近10套的成交，远高于此前。

恒大未来城的一位销售人员也表示，由于多数为投资购买，客户普遍在很短时间内便做出购买决定，不少看房人稍一犹豫便会错失中意的户型。

通州限购后，大兴成为北京商住市场的主战场，而大兴商住的春天才刚开始。

端午节期间，北京商住全面限购的传言甚嚣尘上，端午过后，大兴华远西红世、保利春天派等商住项目开始连夜开盘卖房。到了6月14日，传言称15日零点开始大兴商住项目将停止网签，之后北京市商住也将全面限购。传闻中的政策出台前夜，大兴商住市场一片沸腾。

“从下午开始，客户就扎堆进入了售楼处，有些人甚至还没弄明白房子的户型和结构，就匆忙交了房款。”位于西红门板块的某项目相关负责人这样告诉记者，受到商住项目限购消息的刺激，有不少客户都在当天赶到售楼处交钱，直接签合同。

6月14日当天，大兴多个商住项目售楼处内都是赶政策末班车的买房人，“很多人都是两三套房一起买”。

不止购房人心急，在售的商住项目开发商也表现出前所未有的焦虑。

据记者了解，大兴市场上在售的多个商住项目，当天被启动24小时甚至72小时不打烊的销售策略，借由传闻，加速签约。

鸿坤大都荟、华远西红世、恒大未来城等项目纷纷打出24小时卖房不打烊的口号，催促买房人尽快签约。

位于大兴义和庄地铁附近的首开万科中心，销售人员表示，签约中心已经临时设在了售楼处内。此外，买房人只要付5万元就可现场签约，签约之后一个月内补足房款的10%，到今年年底补足总房款的50%即可。

“这都是为了帮助购房人赶在限购出台前签约而最新出台的优惠政策，在此之前几天，签约当天需支付的金额还是20万元。”该销售人员表示。

据记者实地走访，当时在售的多数项目，都推出了特价房、首付分期等优惠吸引购房人。万科天地销售人员称仅一天就销售了70多套房子；而天恒世界集推出的144套房源基本售罄。

得益于“通州限购”和“全城限购传闻”，上半年大兴区商住项目几乎全线飘红。中原地产统计数据显示，截至6月30日，林肯公园销售套数1233套，摘得大兴商住公寓销售桂冠；北京城建·北京密码以909套成交屈居第二。

记者根据各企业及机构发布的数据统计发现，上半年，大兴主要在售商住项目共成交超过6000套。

而亚豪君悦会最新统计数据显示，截止6月26日，北京商住类产品成交套数为9689套。大兴仅一个区的成交便占据了半壁江山。

土地市场上的抢手货

事实上，商住的火爆只是加速了大兴的崛起，早在今年年初，房地产圈里就流传着“去年看通州，今年看大兴”的说法。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，猴年北京第一宗地王传递了这样一个信息：大兴将是2016年北京楼市最热的区域之一。

他口中的“猴年第一宗地王”是2月23日拍出的大兴黄村四街、五街、六街地块。国土局资料显示，该地块位于京开高速东侧，黄村镇第一中心小学东南方向数百米处。45195平米的用地面积中，居住用地规模328.34平方米，容积率2.8。周边在售项目包括中海国际港、华远西红世、华润公园九里等，报价2.7万元-4万元/平米不等，附近二手房价格2.2万元-2.7万元/平米左右。

该地块挂牌价26亿元，起价楼面价即达到21559元/平方米，几乎与周边在售二手房价格相同。经过9家房企及联合体的激烈争夺，最后由绿地以39亿元的总价，配建15000平米自住房的代价将地块收入囊中。据测算，该地块楼面价已经高达47000元/平方米，创大兴区住宅用地新高。

“仅以楼面价计算，地块的楼面价超过了大兴内所有在售物业售价，按照楼面价预期未来项目售价将超过10万元/平米。”张大伟表示。

而事实上，大兴土地市场的“开年红”，在去年即有迹可循。2015年，北京出现了明显的暖南现象，大兴连续出现了多宗楼面单价超过3万的地王地块。

“大兴项目卖得好，是开发商在大兴积极拿地的底气。”大兴某商住项目负责人表示。

据中原地产统计，仅去年上半年，大兴区的新盘成交量就突破6000套，销售速度跑赢市场。2015年来，大兴乃至北京的土地整体供应都较少，使得房企对土地较为渴求。

今年上半年大兴商住市场的亮眼表现，更刺激了开发商拿地的热情。

在最近的土拍中，大兴黄村兴华大街DX00-0202-0307地块B4综合性商业金融服务业用地，就引发了开发商的哄抢。

公开资料显示，该宗地起始价为15.3亿元，此前便收到10次网上报价，抢手程度可见一斑。

5月5日拍地当天，万科、城建、国锐、金地、绿地、首创、远洋、华润、阳光城、首开、旭辉金第永同昌等十一家拿地主体激烈掐战，少数房企已在大兴拥有土地储备，大有拓展城南布局的战略野心。经过61轮的鏖战，首创以33.4亿元总价、3.57万元/平米的楼面价成功揽获。

对于大兴土地市场的争抢和不断提高的地价，亚豪机构副总经理任启鑫认为，今年以来尤其是最近两个月宅地供应的稀缺是最主要的原因。同时，房企也看好未来第二机场辐射圈的影响，市场预期较好。

房企扎堆大兴

记者梳理发现，自从万科率先在大兴义和庄拿地，随后泰禾、恒大纷至沓来，仅地铁枢纽站义和庄区域就形成了一个400万人的集中商业区。同样的场景在大兴区各个区域不断上演。

“北京城市外扩和首都功能疏解正在从一定意义上改变过去豪宅开发的思路，北京逐年缩减的土地供应也让开发商没有选择。与此同时，城市扩容也让更多的拆迁家庭迈入改善行列，类似大兴这样近郊区域的自有人群也正在成为改善甚至高端供应客群。”张大伟直言，过去一年多里大兴高价地王频出，房企之所以高价拿地，更多是因为对区域市场看好。

首先是因为政策利好，经过十几年土地开发，北京四环内土地已基本开发完毕，土地郊区化发展越来越远，土地资源有限性愈发凸显。

政府城南计划的实施，亦庄和大兴行政资源整合，都被视作大兴楼市发展的又一重大契机，促使大兴区域价值上涨，升值潜力大。

“规划和政策逐步落地，土地供应相对充裕，轨道交通、商业、医疗、教育等配套日渐完善，多重因素造就了大兴的价值洼地属性。这也是天恒、旭辉合作拿地的根本原因。”天恒事业部营销总监孟令文表示。

其次，随着新机场的建设进度不断推进，大兴土地供应加大，未来将迎来快速发展期。

“北京建第二个机场、交通的逐步完善，都在支撑这个区域，或者可以叫新国门别墅区的属性。因为这个区域会带来人口的流入，而且规划不仅仅是正常的航空、物流，还会带动原来首都机场的航空精英人士来到这边，也就使这个区域会有这种属性的存在。”孟令文表示。

据记者了解，首都第二机场将在2019年投入使用，规模是首都机场的3倍，投资数千亿元，落户大兴，为区域带来巨大发展潜力。

乐居控股副总裁、北方大区总经理、北京区域总经理邢彪认为，第二机场这项实实在在的投资，将使北京南部进入新一轮规模巨大的基础建设中去。同时，新机场的开发对交通、客流的积极促进，也会带动机场配套和国际商业贸易的发展，创造大量就业机会，对当地住宅、写字楼、商业产生深远影响。

“大兴未来将成为北京全球化的强大引擎。” 清华规划院城市发展策划研究所副所长彭剑波表示，“未来临空经济的发展，产业、城市融合的协同增长，都将核心区位指向大兴区域。同时，大兴也有依托亦庄等区域的产业平台，是交通引导、产业支撑、环境稀有综合性的带动区域，也是今后南城发展的核心。”

在业内人士看来，京南区域将迎来价值的飞跃式提升，给区域带来新的机遇，不仅使周边配套更趋向醇熟，而且满足了周边人群的就业需求和居住需求，显然区域未来的升值潜力无限。与此同时，大兴本身是传统老城区，本地人口也有旺盛的置业需求和购买力。

对此，旭辉集团北京事业部营销总监刘垚也公开表示：“选择大兴看中的正是南城居住的中产人群。旭辉青睐具备一定现资产和倾向于相对合理售价及更好生活方式的中产人士，因而决定在南城倾注更多精力。”

这也正是房企扎堆大兴的原因所在。