住房租赁的风口在哪儿？

方王洋

最近，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称“意见”）的通知。

这对去年以来快速发展的住房租赁企业和从事租赁业务的中介机构来说无疑是一大利好。但在资金蜂拥进入房屋租赁市场的同时，也存在着诸多困局和挑战。

万亿级的大市场

此次中央明确提出发展住房租赁企业、规范住房租赁中介机构、鼓励房企开展住房租赁业务，并鼓励和规范个人住房出租。同时，将在税收减免、金融支持和供地方式方面加大政策支持力度。其中，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品；稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点等政策颇受市场关注。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，意见中给出的税费政策对中高端租赁市场来讲，人才公寓、长租公寓迎来了新的机会，酒店式服务公寓将迎来新的发展机会。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去租赁市场的供应方主要是个人或房东，今后相应的机构投资和运营商会增加。未来包括在机构牌照发放、租赁企业资信评估等方面会有新的政策细则。在这样一个供应主体健全的过程中，包括中介机构等的职能明确、个人出租房源的规范等也成为后续需要继续完善的任务。

实际上，伴随着一线城市进入存量房市场，租赁市场的巨大潜力正逐渐被各方关注。据机构估算，2015年中国全年租赁套数接近8000万，到2020年会有接近9000万套，将产生1.7万亿元的成交总额。在一线城市，真正产生租赁需求的人群是服务业流动人口和每年30%的留城高校毕业生，这些需求将是价值2000亿元的市场。

面对如此巨大的市场潜力，吸引了知名天使投资者、小米科技创始人雷军、有“风投教父”之称的阎焱以及知名投资机构、房企、房产中介高调进入。

“打开方式”很重要

租赁市场前景看似一片大好，其面临的问题实则暗涌。房产中介、互联网公司和资本方选择以怎样的方式进入这一市场，或许成了关键。

在最近的房屋租赁市场上，链家旗下的丁丁租房停止运营颇受关注。丁丁租房6月10日发布的暂停运营公告表示，其业务将全面并回链家租房。

“在互联网平台冲击之前，链家租房以高昂的成本换来了海量真实房源和客户。但在竞争对手低佣金的冲击下，其原有模式的转化率迅速降低。为突破高成本换取低份额的现状，仅收取5天房租为佣金的丁丁租房应运而生，随后其转化率迅速提高。”一位在房产中介行业从业多年的业内人士介绍。

但是，在房屋租赁市场不断洗牌的当下，丁丁租房也无法一直顶着烧钱的模式持续运转。今年4月起，丁丁租房的佣金上升至半个月房租。截至关停前夕，已经提升到一个月。

在去年3月丁丁租房上线时，曾有业内人士猜测，北京其他几大中介会跟进降低佣金这一做法。但这一年多，北京另一大房产中介我爱我家并未降低其佣金水平。

“租房佣金降低甚至取消是未来租赁市场的趋势之一，只不过丁丁租房的‘打开方式不对，其最终下线是种必然。”上述业内人士表示。

从目前的盈利点来看，丁丁租房和爱屋吉屋的“打开方式”都是试图将传统租房模式照搬到网络上，以赚取佣金。而在执一资本合伙人王鑫看来，中国的住房租赁市场机构房东少，个人房东不稳定，租房业务面临房源真实性、服务、实时库存管理等许多痛点，只要企业能切实在信任、服务、效率等方面解决这些痛点，就有投资的价值。“从目前来看，那些有经验、有规模、市场占有率高、覆盖面广，且兼具分散式、直控式等多种租赁形式的企业，更有能力去解决这些痛点，引发行业质的变革。”

“长租”能否“长胜”？

在丁丁租房和爱屋吉屋发力之时，其他的房产中介和互联网公司又是怎样应对互联网冲击的？

据了解，在北京二手房买卖市场份额占据第二位的我爱我家，去年推出了长租公寓品牌。酒店行业的铂涛集团推出了“窝趣”等长短租品牌。万科、鸿坤等房企也涉足长租公寓的相关业务。

与传统租赁模式不同，长租公寓往往是将整套或整栋房源进行装修，并提供相应的管家服务。

这种已经在国内诞生多年的专业化运作模式，似乎更加受到资本的青睐。

继去年众多品牌获得风投后，今年4月，长租公寓连锁品牌“魔方公寓”宣布获得3亿美元C轮融资。今年是魔方公寓成立的第6个年头，累计获得融资5亿-6亿美元。

但在众多业内人士看来，长租公寓目前的状况也是“叫好不叫座”，大多数长租公寓品牌仍在靠着投资机构的资本注入。

O2O资讯平台和研究机构亿欧网专栏作家鲁红卫曾表示，很少有在这个领域的玩家已经实现规模化盈利，因为高运营成本和高固定成本导致深陷盈利泥潭和尴尬。但长租公寓之所以依旧能够吸引资金突入，很重要的一点在于租房服务未来只是基础配套服务，租房后的市场或许才是盈利的突破点。虽然目前各方还没有摸索出来一条靠谱的发展路径，但想必这也是现在长租公寓平台一直期待的升值空间。

资本市场的借力打力

如此看来，模式和找钱成了在租赁市场上立足的两大要点。

实际上，除了丁丁租房，链家早已在租赁市场布局。其旗下的长租品牌“自如”在四年前就已开始布局。目前，自如在北京、上海和深圳累计拥有50万“自如客”，拥有自如友家20万间、自如寓10栋，年租金45亿元，累计出租率95%。最近，自如正式从链家体系中分离，成为独立运营公司，并将涉足短租等业务。

几年来，自如始终没有实现盈利，这次自如从链家分拆出来，也引起业内的诸多猜测。严跃进表示，除链家集中火力谋求上市的可能性外，链家分拆长租公寓“自如”业务，一方面是接力国家政策，看好住房租赁市场的发展。同时，分拆也可以在租赁方面展开更为专业的运营。

而在最近一场名为“互联网与不动产资产管理峰会”上，链家研究院院长杨现领提出的“不动产资产管理”概念道出了自如未来的运营方向：将运营良好的资产打包成金融产品，通过市场交易和交换行为，获得更多的资金和更大的利益。

杨现领指出，国内青年公寓是不动产资产管理的前期的形态和阶段，而其最终都要走不动产资产管理之路。“跳出公寓这个定义的死胡同，从不动产资产管理的角度看公寓，从金融的角度看公寓，也许大家会柳暗花明，找到不同的道路”。

杨现领的看法实际上与本次中央鼓励房屋租赁市场意见中的金融支持政策不谋而合。

此次国务院办公厅发布的相关意见中，明确提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品；稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点等政策颇受市场关注。

在业内看来，房地产领域可实现REITs与类REITs的基础资产仍然较为丰富，制度的松绑将为这一市场带来机遇。同时，类似自如这样经营稳定、租金具有上升空间的模式，其资产通过资产证券化，或将受到资本的青睐。