国内外城乡建设用地研究综述

2016-08-02邵鹏

卷宗 2016年5期

市场是实现资源有效配置的基础性手段，当前，在我国城镇化和工业化进程不断加快的背景下，城镇建设用地供不应求，而农村建设用地资源相对丰富，但是由于城乡建设用地市场的二元体制，无法通过市场实现城乡建设用地资源的优化配置。为此，必须要推进城乡建设用地市场一体化发展，合理配置城乡建设用地资源，进一步促进我国社会经济发展。本文就国内外城乡建设用地研究做一简单梳理。

1 国内研究综述

国内关于城乡建设用地的研究，大体可以分为三大方向，即关于城乡建设用地增减挂钩的研究、城乡建设用地统一市场的研究，以及城乡建设用地市场一体化的研究。

城乡建设用地增减挂钩主要是指将城镇建设用地的增加与农村建设用地的减少挂钩，其主要目的在于，保护耕地资源，充分利用土地资源，提高资源的的配置效率。关于城乡建设用地增减挂钩的研究，主要集中于挂钩政策的起源与发展、挂钩模式的探索与分析，其中，挂钩模式的探索分析是重点，学者们探索提出的挂钩模式大体分为三大类，第一类是政府主导型，第二类是市场主导型，第三类的农村集体自主型。此外，针对挂钩政策的实施，还有学者通过分析重庆地票制度这一典型案例，进一步探索出了挂钩政策的实施模式。城乡建设用地增减挂钩这一研究方向，是基于我国基本国情，针对我国目前的土地资源状况，所提出的解决对策，虽然学者们提出了三种挂钩模式，但是从整体上来看，这一研究并没有从根本上解决我国土地资源紧缺的根本性问题，市场和群众的力量并不能真正对土地资源配置发挥作用。因此，这一研究方向虽然稳定，但是太过于保守，并不能完全与当前我国市场经济发展速度相匹配。

建立城乡建设用地市场一体化是经济发展的必然趋势，目前也有以李健健教授为代表的部分学者提出了统一城乡建设用地市场，但是从我国当前的市场经济发展水平来看，直接实现城乡建设用地市场的彻底统一，条件并不成熟，很多必备条件尚未具备。统一城乡建设用地市场是社会经济发展的必然结果，当前，我们需要做的应该是不管完善通向这一目标的条件，将实现这一目标的道路铺平，而城乡建设用地市场一体化就是实现这一目标要求的过渡性前提，当前，国内也有很多学者在研究城乡建设用地市场一体化这一问题。学者们普遍认为，城乡二元体制结构是我国城乡建设用地市场一体化研究的主要历史背景。其带来的问题是构建城乡建设用地市场一体化面临的主要障碍，也是需要改革的主要对象。当前我国学者主要从以下几个侧重点研究城乡建设用地市场一体化。

1.1 从制度层面研究

這里的制度主要包括农村建设用地产权制度、土地管理制度、土地利益分配制度、土地税收制度以及农村社会保障制度等。其中农村建设用地产权制度是学者们关注的重点，认为产权制度不完善、产权主体不明确是当前农村建设用地存在的主要问题。付光辉（2011）和吴翔华（2011）[1]认为集体土地所有权各项全能不完善，主体不明确，宅基地使用制度不合理以及宅基地使用年限不确定是阻碍城乡统一建设用地市场构建的主要制度性障碍。中国和会科学与农村发展研究所研究员王小映（2009）[2]认为平等是统一城乡建设用地的首要原则，从土地使用权法律制度、取得和供应制度、税费体系和市场监管体系等四个方面对统一城乡建设用地市场进行了分析与论证。唐燕和许景权重点关注了土地增值利益分配机制，杜萌（2014）[3]，李建建（2014）[4]和郑云峰（2013）[5]都从土地产权、土地流转制度、利益分配、税费体系以及法律制度等方面进行了分析。倪树高（2009）[6]等人也从制度与政策方面进行了研究。陈燕从税收一体化的角度对城乡建设用地市场一体化进行了研究，认为科学合理的税收制度既能够转变政府职能，让政府由原来的“经营者”变为“监管者”，通过土地极差收益中获得税收来保障稳定的财政收入，同时也保护了农民的合法权益。张合林（2013）[7]等人运用现代土地产权理论和新制度经济学制度变迁分析工具，研究了建设用地市场的演化动力极其发展路径，构建出我国城乡统一建设用地市场制度框架，并提出配套的政策措施保障，以促进建设用地资源的有效配置和社会福利的最大化。

1.2 从法律层面研究

部分学者在研究此问题时，关注到了宪法法律上的滞后性对城乡建设用地市场一体化的阻碍，例如，蔡继明（2014）[8]认为完善法律制度是建立城乡见识用地市场一体化的关键，论证了修改宪法第十条的必要性。郑云峰（2013）也提出了修改土地管理法法规的观点。同时也有学者从立法角度上进行分析，例如，曹笑辉（2014）[9]等人从目标价值与立法价值两个角度对现行土地市场制度与统一城乡建设用地市场制度进行了分析，并从基础规范和矫正规范量两方面进行了城乡统一建设用地市场的构建探索，认为“城乡统一的建设用地市场”，并非指某个单一制度，它的建立健全和有效运转都想要一个综合性的“制度群”来加以规范。

1.3从经济学角度研究焦永利（2014）[10]等人对统一城乡建设用地市场进行了经济学分析，论证了城市合约理论与全要素效率改进观，运用经过修正的经济学模型展开分析，运用修正后的“效用-福利”模型分析了土地征用制度，运用修正后的土地供需均衡模型分析了城市建设用地市场的运行，重点运用并推广“佃农模型”，提出了“超大城市非土地要素效率损失假说”并进行了检验。马凯（2006）[11]分析了市场分割的效率，并对市场分割进行了系统的制度性分析，通过对农民和政府的成本效益分析，运用博弈论理论阐述了其作为主要参与者的城乡建设用地一体化市场的动机，进而研究了城乡建设用地市场统一趋势。

1.4 从保护农民权益角度研究

在我国城乡二元格局下，农村社会经济发展滞后，农民处于弱势地位，而城乡建设用地市场一体化构建有利于农村经济发展，有利于保护农民权益，更有利于解决“三农问题”。倪维秋（2010）[12]等人基于城乡统筹的视角，从维护农民经济权益，解决“三农问题”的角度出发，对城乡统一建设用地市场构建进行了研究。谭文兵（2014）[13]在其文章《城乡等值化对城乡统一建设用地市场的启示》中运用城乡等值化的理念分析了城乡统一建设用地市场可采取的对策，他认为，科学便是城乡统筹发展规划是城乡统一建设用地市场的基本前提，大力推动农村产业化是实现城乡建设用地市场协调发展的长远保障，加强农村公共服务设施建设是城乡统一建设用地市场培育的有效方式。全坚（2011）[14]等人在研究城乡建设用地市场一体化过程中强调了农民根本利益的保护和土地所有权的完善要注重平等、公开等原则。

1.5 从某个地区或者某个现象研究

朱艳丽（2014）[15]借鉴部分省份已有的模式对吉林省城乡统一的建设用地市场进行了分析与构建。戴伟娟（2011）[16]以安徽芜湖、江苏苏州和广东省在改革征地制度、探索城乡统一建设用地市场方面的政策为例，对地方上的制度创新或变迁进行了比较研究。邹伟（2011）[17]等人运用实证分析法与问卷调查法，对南京市构建城乡建设用地市场一体化的郊区农民意愿进行了分析研究。徐艳红（2014）[18]等人专门研究了内蒙古城乡建设用地市场一体化。杨芷萍（2011）[19]以上海奉贤区为例从制度层面研究了农村建设用地改革问题。徐万刚（2010）[20]则基于“小产权房”乱象透视视角分析了我国农村建设用地现行制度的弊端，提出了城乡建设用地市场一体化的必要性与紧迫性。

国内关于城乡建设用地市场一体化的研究成果较多，学者们也分别从不同的角度与侧重点进行了分析与阐述，为今后城乡建设用地市场一体化理论的成熟与发展奠定了夯实的基础。但是从整体上来看，很少有学者对我国城乡建设用地市场一体化进行一个非常系统、全面、透彻的分析与研究，在这方面的研究仍需要继续完善和发展。

2 国外研究综述

2.1 对土地产权方面的研究

国外学者在土地产权方面进行了一系列研究，Ruden（1990）对土地产权的影响因素进行了研究，并提出土地市场类型、农业生产与发展类型，以及农户组成的类型等是影响土地产权的主要因素，其中土地市场的组成要素主要包括土地资源、资金与劳动力，而土地产权越明晰，交易成本就会越低。

Eric Lichtenberg（2004）]等人通过研究我国（中国）的农地保护政策，进一步提出明确稳定的土地产权有助于推进土地资源的优化配置。Eva Pils（2010）研究了我国的农村土地产权，指出了政府征地推动力房地产的发展，进而提高了政府财政收入，拉动了GDP增长，与此同时，在征地过程中，农村集体土地的产权权利也遭受到了一定的侵犯，并指出了中国征地过程中存在的一些问题，例如补偿标准低、土地产权不明确、小产权房问题等，从而进一步强调了农村土地产权保护的迫切性与必要性。

2.2 对土地市场方面的研究

在土地市场方面，由于发达国家的市场经济发展较早，发展体系较为完善，作为市场经济重要组成部分的农村土地市场也发育到了较为成熟的阶段。PavelCiaian（2012）等人对影响土地租赁与买卖的主要制度性因素进行了研究与分析，指出主要的因素包括农地政策、土地市场规则、市场交易成本、契约、用途管制以及社会资本等，并得出结论：其中市场交易成本对土地市场影响最大。

Alain Durand-Lasserve（2013）等人指出全世界有很多国家存在土地产权不明确的现象，同时由于土地管理不合理，在城市无限度的扩张下，土地资源的配置效率较低，并以巴马科为例，基于土地供需的影响因素，得出了巴马科土地市场与交付方式的系统动态性的结果，同时也指出了正式土地市场与非正式的相互作用的重要影响。AnkaLisec（2008）等人提出了农村土地的交易程序模式，为农村土地市场的良性发展做出了巨大贡献。

2.3 对西方发达国家的土地政策研究

西方发达国家主要从农村土地市场的运作机制、土地作为公共物品的属性以及农村土地市场政策三方面进行了研究。东欧国家在推行经济体制改革的过程中，逐步建立了农村土地市场，实行土地的私有化管理，其中具有代表性的是俄罗斯的土地市场建立过程，俄罗斯主要通过三个阶段逐步建立了农村土地市场：第一个阶段确立了土地所有权归地方政府的规定，实行土地税和土地有偿使用制度；第二个阶段进行了土地改革，重新分配土地，为土地多种经营形式和经济发展方式的转变奠定了基础；第三个阶段正式确立了农村土地市场体制，实行土地私有化。此外，波兰、罗马尼亚、匈牙利等东欧国家也逐步建立了土地市場。

3 总结

城乡建设用地市场一体化对土地集约化利用具有重要的激励作用，有利于土地资源的优化配置，实现对耕地资源的保护，更有利于保护农民的合法权益，实现农民增收，促进农村经济发展，最终实现城乡经济发展一体化。本文对国内外关于城乡建设用地的研究现状进行了简单梳理，最终得出以下几点结论。

3.1国内关于城乡建设用地市场一体化的研究成果较多，学者们也分别从不同的角度与侧重点进行了分析与阐述，为今后城乡建设用地市场一体化理论的成熟与发展奠定了夯实的基础。但是从整体上来看，很少有学者对我国城乡建设用地市场一体化进行一个非常系统、全面、透彻的分析与研究，在这方面的研究仍需要继续完善和发展。

3.2由于发达国家的市场经济发展较早，发展体系较为完善，作为市场经济重要组成部分的农村土地市场也发育到了较为成熟的阶段。相比于中国的建设用地使用程度而言，国外在这方面的经验更加丰富，具有很多值得我们借鉴的地方。

3.3城乡建设用地市场一体化政策是中国特色社会主义的重要组成部分，对中国政治、经济、文化、社会、生态等国家生活的各个方面都具有深远影响，是实现土地资源优化配置的最有效途径，是打破我国二元结构限制的最有效方法，因此我们应该大力推进城乡建设用地一体化，建立健全农村社会保障体系，给予农民充分的生存和生活保障，为实现中华民族伟大复兴的中国梦迈出坚实的一步。

参考文献

[1]付光辉，吴翔华.城乡统一建设用地市场构建的制度性障碍探析[J].土地市场，2011（1）

[2]王小映.平等是首要原则——统一城乡建设用地市场的政策选择[J].中国土地管理，2009（4）

[3]杜萌.着力建立城乡统一建设用地市场[J].农业经济2014（4）

[4]李建建，戴双兴.加快构建城乡统一的建设用地市场[J].经济研究参考，2014（23）

[5]郑云峰，李建建.我国城乡建设用地市场一体化的问题探究与对策前瞻[J].宏观经济，2013（1）

[6]倪树高，杨海红.稳妥地推进城乡建设用地市场一体化进程[J].浙江经济2009（3）

[7]张合林，贾晶晶.我国城乡统一建设用地市场构建及配套政策研究[J].地域研究与开发，2013（5）

[8]蔡继明。完善法治建立城乡统一的建设用地市场[J].中国党政干部论坛，2014（6）

[9]曹笑辉，汪渊智.城乡统一建设用地市场构建[J].求索，2014（1）

[10] 焦永利，叶裕民.统一城乡建设用地市场的经济学分析——以三个模型為工具[J].城市发展研究，2014（10）

[11] 马凯.中国城乡建设用地市场的统一趋势[J].资源与产业，2006（3）