改革开放30年来建筑领域价值转移路径及发展趋势

曲娣

（力诺集团股份有限公司，济南250000）

改革开放30年来建筑领域价值转移路径及发展趋势

曲娣

（力诺集团股份有限公司，济南250000）

立足于改革开放和经济全球化的大背景，以建筑业产业结构和相关企业为研究对象，以价值理论为支撑，结合产业演变过程，采用纵向分析和横向分析两条主线对改革开放30年来建筑领域价值转移过程进行分析。建筑业价值链主要包括“投资－策划－设计－招投标－总包－施工－监理－物业维护”几个关键环节，五方责任主体是价值链环节价值的主要分享者。横向分析通过对价值链关键环节出现的房地产企业、施工企业、监理企业、勘察设计企业的规模性指标和效益性指标进行对比分析，发现利润在不同的产业环节之间不断进行转移，并找出不同时期的主要价值分享者；纵向分析以时间为轴，结合国家政策及法规梳理了建筑领域五方责任主体的发展历程，并重点解释了房地产企业价值转移变化过程。

改革开放；价值转移；战略联盟

1 引言

波特[1]的企业价值链的核心思想是，只有那些能为企业创造价值的活动才是关键环节，是具有战略意义的；找到了关键环节，就找到了价值链。价值链在经济活动中无处不在，建筑业企业之间以及企业内部各业务单元都存在价值链。建筑产品的价值始于设计阶段，从价值产生的时间顺序来看，以下几个环节构成了建筑产业价值链：投资－策划－设计－招投标－总包－施工－监理－物业维护。

1978年中共十一届三中全会以后实施改革开放以来，我国经济体制经历了从计划经济到有计划的商品经济,再到市场经济体制转变的过程，建筑领域也经历了一系列制度变迁过程，招标承包制、建设监理制开始推广,并推行施工合同范本，完善建设工程合同制度，1994年8月建设部提出了“项目管理”的概念,此后工程项目管理的理念在建设领域开始得到认可并广泛渗透。

2 建筑领域价值转移路径

2.1 建筑领域产业发展历程

2.1.1 监理制度

建设工程监理制于1988年开始试点，5年以后逐步推行，1992年，《建设部关于进一步开展建设监理工作的通知》要求各地区和有关部门全面实行监理制。从1996年起,工程监理制度在建筑领域开始全面推行。

2.1.2 招投标制度

1983年,城乡建设部在制定建筑业改革大纲时首次明确提出，建筑工程要实行投标、议标制,并颁发了《建筑安装工程招标投标试行办法》，推动了全国的试点招投标。1984年3月到5月,国务院多次召开会议,明确了改革的重点要放在3个方面,即建设资金有偿使用、建设项目投资包干和工程建设实行招投标承包制。1991年建设部与国家工商局联合印发了《建筑市场管理规定》、1992年建设部颁发了《工程建设施工招标投标管理办法》、1998年颁布《中华人民共和国招投标法》，至此，招投标法律体系雏形基本形成。

2.1.3 施工合同范本的推行

1991年，国家建设部与工商行政管理局联合颁发了《建设工程施工合同示范文本》，其对施工中所涉及的各个环节都做了明确的规定和详细的说明,规范合同当事人的行为,很好地解决了合同签订过程中长时间存在的种种难题,保障了招标承包制和建设监理制的顺利执行[2]。经过几年的工程实践,根据国际、国内建筑市场的变化,参照国际FIDIC合同文本，建设部于1999年、2013年相继对其进行修订,并发布了新版《建设工程施工合同示范文本》。

结合以上分析可以得出，监理制度、招投标制度从无到有，并在试点工作中不断完善，试点成熟以后全面推行。建筑市场初步形成了由业主、监理和承建单位、勘察设计单位组成的五方主体结构。该时期建筑业企业是建造过程的关键环节，也是价值链的核心环节。

2.2 价值转移路径

1998年国务院发布住房商品化改革的文件，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，此后，中国住宅房地产市场开始正式开启，开始了房地产业15年的市场化发展[3]。下面对1998年以后各方营业收入进行统计分析，找出价值链中主要的利润分享者。由于数据来源问题，只分析2006—2012年相关数据。

表1 2006—2012年各类企业营业收入亿元

表2 2006—2012年建筑业企业与房地产企业利润率%

先看表1，纵向来看，2006～2012年，五方主体的营业收入都稳步攀升，横向来看，建筑业企业的营业收入最高，房地产企业次之。但是由表2的产值利润率对比可以看出，房地产企业利润率明显高于建筑业企业，所以，房地产企业取代建筑业企业成为产业价值链环节中最核心的利润分享者，建筑业企业虽然利润总额较大，但其粗放的发展模式导致其发展缓慢。由此说明，利润从建筑产品的制造环节向销售环节转移，从整个价值链来看,房地产开发企业做链主,开发企业整合制造型企业,开发企业在价值链中扮演重要角色,而身处生产环节的建筑业企业处于被决定的状态。下面继续分析房地产企从1998年到现在的价值转移路径。

2.2.1 房地产企业价值转移路径

房地产企业价值转移经历了地段房-学区房-社区物业（郊区房）-商业地产的转移过程。

地段房：在房地产发展初期，交通便利、基础设施完善、商业氛围浓重的好地段是房地产企业开发楼盘的首选条件。靠近城市中心繁华地区，建筑地段级差地租地租量相对较大，社会经济的发达与环境条件的高舒适度是繁华地段地租增加的重要因素[3]。

学区房：学区房由于其范围内有重点小学或者中学这种较高等级的教育资源，根据供需决定价格理论，学区房的价高已经成为一种必然，随着时间的推移，学区房与普通商品房的价格差距还会越拉越大。

社区物业：随着市中心成熟地段的不断开发，市区可开发土地越来越少，且繁华地段土地成本攀升较快，许多住宅项目向郊区转移，郊区板块异军突起，不再有成熟商圈依靠，自住性需求使专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业越来越成为盘活郊区楼盘的灵魂。

商业地产：从2005年至2013年这8年间，商业地产投资完成额年均增长23.1%，一直保持着高速发展的状态。随着国家土地管理政策的变化,纯住宅用地的供应继续减少，业务难以持续发展。住宅项目竞争激烈,而商业地产开发的高收益性、长期性和稳定性造成开发商向相对竞争较弱的商业地产领域转型。商业地产开发成本比住宅高出60%～80%,但销售价格却是住宅的2～3倍[4]。

房地产企业利润由地段房—学区房—社区物业（郊区房）—商业地产的转移过程，可以用环境价值理论来解释，利润从产品本身转向外围环节。环境价值论的基本内涵就是“产品本身利润已经很低了,环境带来价值,产品所处的环境可以带来极高的利润”,对产品来讲,所处的环境不同,其本身所具有的价值就完全不一样[6]。环境因素已经与产品内化成了一个整体,具有了稀缺性和可交易性。此时,企业为了获得利润,往往将产品和环境进行“捆绑”销售,环境的现状有了改善，产品质量随之提高，产品的环境成为决定商品经济价值的主要因素，商品经济—服务经济—体验经济引发的消费变化带动了商业地产的升级与革新。

2.2.2 建筑业企业价值转移路径

建筑业企业价值转移路径为：施工总承包—工程总承包—PPP、BOT等新型承发包模式，整合产业链上下游业务—打造具有设计、融资、销售能力的企业，企业能力无边界—战略联盟、建立合作伙伴关系。2005年，《关于加快建筑业改革与发展的若干意见》提出以工艺为主导的专业工程、大型公共建筑和基础设施等建设项目，要大力推行工程总承包建设方式。鼓励具有勘察、设计、施工总承包等资质的企业，在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。

战略联盟。过去企业在进行企业边界扩张的时候，往往采用兼并、收购等方式，这种方式的企业边界扩张往往需要企业有雄厚的资金实力，并且操作起来也有很多障碍。现在企业可以在拥有所有权的前提下进行扩张，只通过共享双方所有或者部分资产的使用权来完成，利用联盟的方式拓展自己的业务范围，保持自己的独立地位和主体身份，同时“走出去”，共同分享资源[7]。

3 建筑领域价值转移趋势

房企仍然是价值链环节的利润核心，由依靠土地升值空间盈利转变为依靠优质、个性化产品增值盈利；部分资金实力雄厚的建筑业企业整合产业链上下游环节，同时具备融资设计能力、总承包管理能力、物业管理能力，实行纵向一体化经营；监理企业分化为两个阵营，一方是代表业主的利益进行专业项目管理，协调各方关系，最大化业主的投资效益，另一方由政府购买监理公司的专业服务，作为现行政府质量管理职能的延伸，进行质量抽查监督和竣工验收工作；淡化企业资质、强化个人执业资格制度，推进企业资质与个人执业资格制度并轨。

房企盈利手段的转变。房地产企业的盈利模式将会从依靠土地升值空间盈利转变为依靠产品盈利，促使企业设计出更好更丰富更具个性化的产品，以吸引消费者获得利润8。一方面加快诚信体系的立法建设，以法律形式明确不诚信行为需要承担的法律责任，并给予严厉惩罚；另一方面加快诚信信息库的建设与使用，将诚信体系与市场监管紧密结合，建立行业执业资格制度，实行执业人员信息终身追踪制，解决执业资格挂靠问题。

【1】王昊亮.中国建筑业产业组织演变研究[D].北京：清华大学,2004.

【2】张瑞麟.中国建设工程施工合同的发展轨迹与前景预测[D].西安：西安建筑科技大学,2009.

【3】李培.中国住房制度改革的政策评析[J].中国市场,2013 (22):15-120.

【4】江坚.基于学区房现状浅谈教育地产的发展[J].创新,2010 (2):60-63.

【5】杨慧.2011年中国商业地产发展现状及政策建议[J].中国市场,2012(22):15-18.

【6】李海舰,原磊.基于价值链层面的利润转移研究[J].中国工业经济,2005(6):81-89.

【7】李海舰,原磊.论无边界企业[J].中国工业经济,2005(4):94-102.

【8】林虹.调控背景下的房地产业转型趋势[J].商场现代化, 2012,4(14):75.

The Value M igration Path and Trends about Construction Sector in Three Decades

QU Di
(LinuoGroupCo.Ltd.,Jinan 250000，China)

Basedon the reform andopeningupandeconomicglobalization,theconstruction industrialstructureand related companiesas thestudyobject,the theoryofvalueasthesupport,combinedwith industryevolution,usinga longitudinalanalysisandhorizontalanalysisof the two main lines in three decades of reform and opening Value M igration process of the construction sector analysis.Construction value chain includs“Investment-Planning-Design-Bid-EPC-Subcontracting(Construction)-(Supervision)-PropertyMaintenance”several keyareas,the fiveresponsiblepartiesarethemainvalueofthevaluechainsharer.

reform andopeningup;valuem igration;strategicalliance

TU712

A

1007-9467（2016）08-0177-03

10.13616/j.cnki.gcjsysj.2016.08.051

2016-03-23

曲娣（1979～），女，山东淄博人，工程师，从事工程项目管理研究，（电子信箱）1320812704@qq.com。