房地产税的“雨水”还会远吗

近日，全国人大常委、财经委员会副主任郝如玉在第十届“中国经济增长与周期论坛”说，“大家最关心的房地产税，仍然在起草过程中”。随后，“房地产税法最快明年通过”，“房地产税要立法了！”“百万房产或每年5000元”等消息不胫而走。这是真的吗？房地产税未来如果开征，究竟将如何影响房价？

税收立法的“烂漫主义”要不得

马光远（经济学家）

事实上，如果从最初物业税的讨论和设计开始算起，关于房产税的讨论已有十多年。2003年的十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。

之后由于中国房价暴涨，关于房产税的政策设计中自然有了抑制房价过快上涨的意图，在重庆、上海还进行了征收房产税的相关试点工作。十八届三中全会提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”，提法由“房产税”变为“房地产税”。

从税收改革的视角来看，规范和调整房地产领域现存的各种税费，在总体税负不变的情况下增加多套住房持有环节的税收，减少或取消交易环节的一些不合理税费，通过设置合理的房地产税收体系给房市以明确的制度预期以保房价稳定，并使房产税成为地方的主要税源，这个大方向没有任何问题。

关键是，经过十多年的争论，无论是征收目的，还是征收环节等基本问题分歧不小。在十八届三中全会提出“加快房地产税”的立法之后，问题更为复杂，究竟“房地产税”就是以前讨论试点的“房产税”，还是一个新税种，还是与房地产有关的所有税收的总称？目前没有明确，专家学者各有解读。

因此，在房产税所涉利益博弈复杂的情况下，认为在一两年可以完成立法并很快实施的想法，显然是一种税收立法的“天真烂漫主义”。房产税的当务之急不是着急出台一个不成熟的法律文本，而是通过广泛的讨论，形成基本共识，摆脱“功利主义”思维的桎梏。

满足开征的技术性基础条件需要时间

易宪容（青岛大学经济学院教授）

到目前为止，关于房地产税的最新进展依然还只是纳入五年立法规划而已。

其实，绝大多数民众不清楚，房地产税作为一种财产税，也是一种调节收入分配关系、遏制少数人偷税漏税的重要工具。房地产税的征收并非是增加个人税负，相反，一个现代政府越是不征收房地产税，越是对绝大多数中低收入者不利。

中国目前的税收制度没有把住房的投资投机与消费区分开，而是混为一谈进行征收，这使得中国房地产市场成了一个以投机为主的市场，成了少数人赚钱的工具。此外，这还导致了房价走高。

这样的房地产税收制度对绝大多数人来说是不公平的。

中国房地产税相关立法为何迟迟没有完成？这一方面在于征收房地产税需要一定的基础条件，比如住房普查、有效的住房价格评估，这些都是技术性问题。另一方面，从社会共识角度而言，公众也确实存在对这一税种的某些误解甚至疑虑。

房地产税收体系的改革方向其实并非表面上大家看到的加重税负，而是对房地产市场林林总总的不同税收做一次减法，这将对遏制房地产炒作、将房地产市场由投资主导转型为消费主导起到十分重要的作用。

这也就意味中国的房地产市场价格会出现重大调整或理性回归。然而，房价的向下调整不仅可能意味着GDP增速放缓，还意味着银行不良贷款风险、地方债务风险的显露。

一个公平公正、科学易行的税制，不仅仅是为了吓唬炒房者，而是要对其投机炒作行为从根本上“伤筋动骨”。

房地产税是杀死高房价的最后一根稻草

齐俊杰（银库金融副总裁）

我一直认为房地产税会成为杀死高房价的最后一根稻草，因为这会增加持有成本。但即使如我这么乐观，事实上这是一个极其复杂的工程，还有很多问题需要解决。

第一，房地产税到底怎么解决土地70年使用权的问题？

第二，税率怎么收？如果按照美国模式，一刀切是最简单，但这种征税方式也是杀伤力最大的。比如北京、上海、深圳现在平均房价都得500万元了，如果每年征收1%的房地产税，那就是5万元，平均一个月4000多元，大部分家庭恐怕都负担不起。

持有多套房的成本增加，房子就变成了“负债”而不是“资产”。如果北京、上海等大城市的房价从均价500万元降到200万元，平均每月1500元的缴税额度就比较能接受。

第三，是否有免征额？上海和重庆的房产税试点了五年，收的税金寥寥无几，也没有向全国推广，说明征税条件太宽松。

另外，如果有免征额，那么对多套房持有者一定会有惩罚性的税率，比如2%?6%，试想一下如果你有5套房，价值2000万，每年要交6%的税，也就是120万的税……势必引发多套房持有者狂抛房产。所引发的房价下跌效果，远超过“一刀切”模式。

基于此，即使明年房地产税能够通过立法，也会引发激烈讨论。并且当全国人大完成立法，即框架法律之后，地方政府就具体征收覆盖面、税率、时点等出台细则也需要相当时间。

房价下跌的观察窗口更应是居民购房杠杆率

李迅雷（海通证券副总裁）

全世界没有一个国家的房价能够走L型。随着人口老龄化和流动人口的减少，作为耐用消费品的房子其需求总是下降的，一轮房地产周期大致都是18-25年，包括上涨和下跌全过程。

有人问：房产税推出是否会导致房价下跌？我觉得应该不会，因为中国经济目前高度依赖房地产，管理层应该不会“搬起石头砸自己的脚”。

发达国家有三大缩小贫富差距的税种：房产税、资本利得税和遗产税，这三大税中国目前都没有征收，房产税只是长期试点。一般国家把这些税种纳入到税收体系中正常运作，而中国则往往把这些税种当成政策导向，具有较强的功利性。

需要关注的是居民购房的杠杆率情况。

目前房价上涨主要表现为货币现象，即居民购房加杠杆；但人口迁徙对房价的拉动作用也仍然存在。这是因为尽管中国的城市化进程已经到了后期，但大城市化率不高，三四线城市向一二线城市迁徙的过程远未结束。同时，一二线城市内部为了获得更多的公共服务资源，也存在市内城市化和居住地的再选择过程，从而使得购房需求持续高涨。

房贷余额的变化是一个观察窗口。央行统计显示，2015年末我国个人购房贷款余额为14.18万亿元，2016年前5个月的居民新增房贷达到18000亿左右，估计上半年新增房贷会超过2万亿，比去年同期增长60%。

目前看，政策上已经开始行动，防患于未然，效果如何，还需要观察。

尽管国家对住宅供不应求地区还会出台调控政策，但房地产结构分化的趋势还会延续，这是由于中国大城市化进程尚未完成。所以，不能期望调控政策的出台就会使得居民购房加杠杆的状况“理性回落”。