养老产业离风口尚远？

林海

在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后，并非看起来那么美好。

一直被视为“朝阳产业”的养老地产正吸引各路资本“蜂拥而至”。随着中国老龄化人口的快速增长，与养老相关的地产、医疗、服务甚至金融业都有望得到政策支持，从而开启新的经济增长窗口。

然而，在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后，并非看起来那么美好。现实情况是，养老地产领域，探索实践者众多，成型者寥寥。高企的投资成本、漫长的回报周期、政策体制尚不健全、客户“未富先老”，都在考验着进入者。

轻资产or重资产

从传统地产商到保险机构，越来越多的公司把养老地产视为一种势在必行的战略选择。

但究竟应该用何种方式切入养老地产，可以说各家有各家的算盘，各家有各家的账。

资金成本高企是制约养老地产发展的一大阻碍。土地成本之外，不同于普通社区，养老地产涉及领域广泛，且在社区配套、服务质量、硬件设施上的要求明显高于其他商品住宅。慢速电梯、无障碍通道等特殊设施的建设也增加了养老地产项目的投资成本。

“前期养老地产投资一定要合理控制规模，太平养老社区的拿地新建项目原则上控制在100—200亩之间，但扣除土地等固定资产折旧摊销后，项目前期还会出现亏损。”太平养老产业管理有限公司（以下简称太平养管）总经理魏琳在接受《英才》记者专访时表示。

据了解，目前太平养管正准备选择全国经济较发达地区，通过租赁、购置改建以及拿地等形式建设10—12个养老社区。

“太平养老地产的模式是轻重结合。”魏琳表示，但他更看重未来养老产业在运营管理上的发挥空间，“未来核心竞争力一定在于软件设施和后期运营服务，目前国内还没有一家知名的养老运营品牌。”

5月下旬，太平养管与美国水印公司合资组建的太平水印（上海）养老企业管理有限公司正式设立。据透露，太平养管将从股东方美国水印购入先进的管理与制度流程体系，通过本土化运营，形成养老产业的制度体系。

与太平养管类似，已将养老、健康等产业作为未来发展方向的国家开发投资公司也选择积极引入西方先进的养老管理体系。

“法国的养老院都是标准化运营，对失能老人的判断、护栏、床位等都有一套国际化的标准体系，”国投董事长王会生此前接受《英才》记者专访时表示，我们希望搞养老产业，要把国家养老产业标准制定起来。”

去年10月底，按照“一线、高端、小规模起步、可复制”的布局思路，国投的养老项目主要采取以租赁物业为主的轻资产方式运作。

国投颐康董事长王坚朴对《英才》记者表示，“养老将作为集团涉足该领域的先行，未来要按照打造大健康产业链的思路来运作。”

作为国内最早介入养老地产领域的泰康人寿，则已经在国内完成了数次“大手笔”。截至目前，泰康已先后取得北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州8个核心城市的优质地块，实现全国核心城市群医养社区“八城联动”布局。未来5—8年，泰康人寿将在全国投资1000亿元，建设15—20个养老社区。

“土地成本是第一个方面，在中国相对西方国家，土地成本确实是比较贵的。但因为拿地较早，我们最大的成本还不在土地，”泰康之家CEO刘挺军接受《英才》记者专访时表示，“很重要的成本还在于训练人工和护理服务，不像西方国家，国内社保并没有针对老人护理这部分内容，所以导致成本上升。”

重资产布局，意味着泰康人寿未来同时会成为养老社区的所有者与经营者，但同时也意味着未来巨量的资金投入。

“重资产的好处是你能按照一个长期意图，去完整地拥有一流的文化设施、体育设施、医疗设施和餐饮设施，培育品牌和管理团队。”刘挺军表示。

跨越长周期

如何度过漫长的投入周期，运营之后又该如何盈利？这也是摆在养老地产投资者们面前最为现实的问题。

据悉，当前养老用地的供应方式，一部分是政府投资的社会福利养老设施，通过划拨方式供地；另一部分是非政府投资、利用国有土地建养老设施，通过招拍挂等方式出让，开发商只能以第二种方式获取土地。

以2013年的密云一宗包含养老功能的居住用地为例，中投发展有限责任公司以4.64亿元拿下该地块，如果不含住宅，且用于养老设施的运营，该笔投入的回报周期将被无限拉长。业内普遍认为养老地产的回报周期在8-10年，甚至更长。

“泰康有自己的资产配置，我们会把它放在公司可以承受的位置。”刘挺军表示，“最关键我们有很强的主营业务能力的支撑，我们会核算可以承受的量，现在这部分资产将来在整个资产配置中的比重还是非常低的，不足以对整个公司产生重要影响。”

而对于地产商来说融资渠道、资金回流都是非常棘手的问题。有业内人士对《英才》记者表示，目前地产商在养老地产的探索仍处于初级阶段，项目一般是在设计上考虑老年人的需求，模式上采用出售为主或者租售并举，以回流部分资金。

去年11月，保利地产和太平人寿达成战略合作，双方将在健康养老产业进行全面合作，拟共同成立一家养老健康产业股权投资基金。双方合作将涵盖养老地产开发、运营服务平台搭建、保险客户养老服务、产业链上下游投资等多项内容。

按照保利的时间表，“短期投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期用3—5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8—10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市”。

有业内人士分析，在养老地产上，开发商资金成本有限，而保险公司沉淀了巨量的资金，综合地产开发和养老产品运营的经验，双方合作开发也不失为一种选择。

“一方面通过保险产品销售回笼一部分资金，继而通过商办配套设施一部分持有、一部分变现，支持后续开发，”魏琳解释道，“后期依托金融产品和养老服务收费，随着之后未来入住率的提高，总体能达到养老地产投资6%-8%左右的回报。”