浅析新会计准则下投资性房地产会计政策的选择

肖进文

（湖北经济学院，湖北 武汉 430205）



浅析新会计准则下投资性房地产会计政策的选择

肖进文

（湖北经济学院，湖北 武汉 430205）

摘要：2006年，我国颁布了新《企业会计准则》，在其第3号文件中，新的会计准则把公允价值计量模式引入到了投资性房地产计量模式中，且对其确认，计量和披露做出了新的调整和披露，这对我国房地产行业政策选择产生了巨大影响。尽管新的计量模式引入到了投资性房地产后续计量，但是我国大多数企业仍采用成本计量模式，本文主要就此现象分析了原因并给出了建议。

关键词：新会计准则；投资性房地产；计量模式；选择

新企业会计准则规定投资性房地产后续计量模式可以采用公允价值进行计量，不仅有利于公司净资产大幅度增加，也使得企业的财务信息更加可靠。在过去我国投资性房地产企业一般采用成本模式进行后续计量，使得其市场价值远远高于其账面价值，新会计准则的相关制度不仅增加了企业净利润，而且改变了成本价值核算体系，为企业资产扩大带来了巨大商机。因此重视我国新会计准则下投资性房地产会计政策选择是非常必要的。

一、我国投资性房地产会计分析

近几年，由于我国GDP的迅速增长，城镇化比率的提高，我国房地产企业数量也在迅速增加。我国城市化水平的提高使得我国城市人口大量增加，房屋出租率也得到了相应提高，将房地产进行投资出租也成为了一种随处可见的现象，由此促进了我国投资性房地产企业的发展。2008年到2011年，我国投资性房地产企业呈直线上升（如图1）。2006年，我国颁布的新会计准则严格规定，资产若要转化为会计对象，只能通过会计计量。投资性房地产的计量主要包括初始计量和后续计量。初始计量主要是指外购和自建。成本模式和公允价值模式是投资性房地产的主要后续计量方式。若采用成本模式进行计量，投资性房地产进行摊销或计提折旧时，主要是按照无形资产或固定资产的有关规定。如果存在减值现象，投资性房地产还必须根据资产减值的规定进行相关的会计处理。如果采取公允价值模式进行计量，则必须符合两个要求：一是投资性房地产所在地市场必须活跃，二是这个市场可以提供可靠的市场价格相关信息并且能准确评估投资性房地产的公允价值。由此得出，若使用公允价值计量模式进行计量则必须要有活跃的交易市场。若投资性房地产已采用公允价值进行计量，不得转变为以成本模式进行计量；如果从成本计量模式转变为公允价值模式计量，应该作为会计政策的变更进行处理，并且将变更时的公允价值与其账面价值的差额调整到盈余公积和期初分配利润。

二、影响投资性房地产会计政策选择因素

（一）企业业绩

采用公允价值计量可以使企业报表更加合理，虽然能增加企业的资产和利润，但是同时也增加了其资产价值的不稳定性，没有改变企业真实的内在价值，使得企业业绩处于大幅度波动中。

图1

（二）政策导向

虽然在新《企业会计准则》中，企业可以采用公允价值计量对投资性房地产进行后续计量，但我国对公允价值计量模式和成本模式具有不同政策导向。由于我国房地产市场发展尚不成熟，与之相符的资产评估体系不健全，相关法律和政策也不完善，我国更加鼓励公司采用成本模式进行计量。政策规定，如果企业采用成本模式进行计量则有可以进行改变的空间，但如果投资性房地产企业采用公允价值计量模式，则不能转变为采用成本模式进行计量。所以，公司在选择公允价值计量模式时会非常谨慎，必须在权衡利弊且具有足够的把握才会选择。

（三）计量模式可信度

在新《企业会计准则》颁布之前，企业只能使用成本计量模式，使得财务报表比较可靠。对于企业信息使用者来说，虽然公允价值计量模式可以及时反映市场变化对企业会计带来的影响，但其更加注重报表所反映的资产负债所有者权益的信息是否准确可靠，是否更加有利于信息使用者对公司的管理和发展做出正确的决策。用公允价值计量时，虽然在会计期末企业可以按照投资性房地产市场价值来调整账面价值和确认当期损益，但是拥有投资性房地产的企业却可以自己规定如何确定市场价值的方法和依据，这就使利益相关者对会计报表信息的可靠性产生怀疑，这就降低了公允价值计量模式可信度。

（四）公允价值计量模式对财务的影响

投资性房地产主要指已出租的土地使用权和建筑物以及持有并准备增值后转让的土地使用权，不包括为生产商品提供劳务以及经营管理而作为存货的房地产和自用房地产。可以看出，采用公允价值模式进行计量对部分企业来说业绩影响较小，却会加大财务人员的工作量，使企业的劳动力成本提高。只有持有大量持有型物业的投资性房地产企业才有必要使用公允价值计量模式。

（五）纳税影响

从税收政策来讲，除了折旧方式不同外，两者在成本计量方法下的处理方法变化不大。如果用公允价值进行计量，不仅要把税法上公允价值变动损益不确定部分进行调整，还要根据税法上的政策把折旧进行调整，使税收变得更加复杂。若要依据会计核算的利润套用公式计算:企业的应纳所得税，可将公允价值计量模式下的账价值调整成成本模式再进行纳税核算，操作更加简单、直观。

（六）管理者偏好

一个企业的会计政策选择权利大部分都掌握在管理者手中。管理者自身的性别学历持股状况以及对会计信息的偏好都影响着投资性房地产会计政策的选择。相比较而言，一般男性以及年龄较小的管理者更加喜欢冒险的投资经营方式，则更加偏向于公允价值计量模式。在会计信息质量方面，如果管理者更想财务报表反映的会计信息更加真实可靠，则一般选择成本计量模式；若希望财务报表所反映的信息与管理者的关系更加大，则会采用公允价值计量模式。

（七）股权结构

由于我国投资性房地产企业股权结构的复杂性，它在一定程度上影响着企业会计政策的选择。股权性质不同，会计信息使用者会大不相同，主要有国有和非国有。投资性房地产国有控股企业具有政府提供资源保障，由于其承受市场影响较小，一般会采用成本模式。非国有控股的投资性房地产企业具有灵活的变通方式，则其选择性较大。

三、建议

成本模式做为一种普遍的计量模式，客观、可靠、操作性强且具有可检验性，在世界各国的会计领域得到了广泛的应用。从投资性房地产发展趋势可以看出，资产计价更应为决策者提供相关信息，而不只是仅仅反映经济实体的财务状况，从这可以看出，公允价值计量模式将成为以后发展趋势。但是，我国房地产市场发展尚不成熟，公允价值计量模式的法律法规和管理制度不健全，资产估价水平也比较低，在很大程度上都不利于公允价值计量模式在我国的运行。由于公允价值计量能更准确合理计算其地产真实价值，下面提出了相关建议。

（一）增加财务可信度，改善信息披露模式

投资性房地产企业应该对外公布其所采用的价值评估方式，完善并且规范其使用程序，加强对公允价值计量的监督管理，使会计信息更加真实可靠，并提高公允价值计量模式的公信力，从而让信息使用者可以得知该计量方法是否有据可依。

（二）提高管理经济效益

投资性房地产占公司资产比重较低，在公允价值计量模式下，是做资产投资纳入了企业运行，它符合我国市场发展趋势。投资性房地产企业应该加大开展投入产出比例，采取更多政策性措施，采用法律武器来维护更多管理者的利益，努力提高经济效益。

（三）制定相关计量管理办法和内部控制制度

由于公允价值计量方法的适当性会对公允价值变动作出相关效应，应该加强内部管理，增加其透明度。下面主要给出三点意见：（1）公允价值计量适用范围应根据会计准则进行规定，相关人员要对公允价值的准确计量与信息披露是否可靠负责；（2）按照公允价值计量的不同层次，制定出公允价值获得方法，并用适合的估价方法进行评估；（3）公司要加强内部审计工作，使财务管理者能够更快更好更准的掌握财务信息。同时，也要接受外部审计内部控制评价，改善公司自身不足。

（四）完善制度，加强监督

加强改进公允价值计量中的会计监管制度，防止公允价值成为部分管理者获得私利的工具，加大对信息造假的惩罚，明确公允价值计量模式的方向，提升企业的相关财务指标，并对其进行系统的分析和管理，使得投资性房地产企业可以扩大融资力度。