楼市局部“速冻”开发商如何转型？



楼市局部“速冻”开发商如何转型？

Point

几乎是同时，3月25日前后，上海、深圳、南京、武汉连发楼市新政，涉及全面收紧限购、限贷，其中上海限购3年变5年，楼市调控政策升级为全国最严；深圳限购1年变3年。作为一线城市的排头兵，北京是否接棒尤其引发关注。而对于地产开发商而言，又站在了十字路口，究竟是继续“捂盘观望”，还是降低住宅业务比重，谋求业务转型呢？

沪深楼市“速冻”?

受严厉的调控政策影响，年初房价上涨迅猛的上海和深圳两地的成交量已明显下行。由于市场风向转变，部分房东也主动下调价格，买方也并不急于购买，而是观望行情走势。

这对于一线城市楼市而言，可能会是一个重要的拐点，不少分析人士预计，不排除沪深两地将迎来一轮价格的调整。不过，因为库存的减少，供给却并未明显增加，也有分析人士认为，未来价格仍会保持稳定。

过去一周，房价领涨全国的深圳、上海双双发布了楼市调控政策。

尽管新政的威力仍有待市场验证，但市场观望情绪已经开始发酵，并在成交面上有所体现。从上海、深圳近几日的成交情况来看，均出现了不同程度的“量缩”；二手房方面，不少业主报价开始下调。

政策面收紧、成交量下滑、退房率上升，沪深楼市或将迎来一场深度的调整。

成交下滑

上海此次调控被外界称之为“史上最严”，将非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年延长到满5年；二套普通及非普通住房首付则调至不低于五成和七成。

相比上海，深圳的新政则稍显温和，将非深圳户籍人口购房社保年限由1年提高到3年，同时，二套房首付提高到四成。

实际上，随着三月初深圳不断释放调控的信号，市场就已被浓厚的观望情绪包围。深圳规土委的数据显示，3月21日至3月27日一手住宅成交776套，成交面积约为8.37万平米，环比下降了近14个百分点，已经连跌三周。深圳中原地产分析称，如果排除非市场因素导致的成交量低迷外，776套的成交水平已经达到了2014年9月以来的新低。

供给侧方面，开发商推盘的速度也趋向缓慢。中原地产的数据显示，三月份以来，入市的新房只有1070套，甚至不及春节前推售量的1/3；每个项目的平均推售套数不到100套。本月全市也仅有一个项目取得销售许可证，数量仅为221套。

深圳中原研究院王飞指出，目前开发商推盘的销售率不佳，春节后五成销售率很常见，对比此前八成甚至日光的销售情况，可以看出现阶段市场观望情绪浓厚，而且客户入市的积极性明显减弱。

一手市场持续观望，二手市场也迅速降温。上海的二手房市场释放出明显“降温”的信号。

沪上多家中介机构表示，新政的落地影响了市场的信心，客流量也迅速锐减，部分业主也主动下调报价。上海中原地产外高桥分行经理表示，上周末来客量比平时大幅下降6成。

中原地产上海控江分行经理称，目前房东虽然对价格还是比较坚持，但底气没有之前那么足了，并且挂牌量比平时周末减少约2成。买家方面，由于限购标准提高，至少3成客户受影响而不能购房。并且由于风向转变，买家也不像之前那么急躁，而是以看看市场行情为主。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析称，随着客流量的大幅下挫，转化为成交的基础不如此前稳固。目前看来观望情绪有所抬头，“羊群效应”将会扩大，未来几周成交逐步下滑的格局已基本确立。

易居中国联席总裁丁祖昱称，虽然距离新政出台才短短的三四天，但来的已经不是“寒潮”了，和之前相比堪称“急冻”。

退房与降价

由于新政出台突然，尤其是上海没有缓冲期，造成的直接影响就是出现了很多的退房和违约争议，二手房市场则出现了抛盘、降价。

上海在新政落地之前成交暴增。上海中原的数据显示，3月14日至3月20日，上海新房市场供应达到19万平方米，为今年以来的最高值。3月24日更是达到了21.42万平方米的高点。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，出现这种情况的原因是由于房企为规避政策影响，拼命跑量抢客户所造成的。“但成交的数据尤其是周末开盘的项目存在交易的水分，后期存在退房的风险。”

新政出台后，一大波退房潮正在袭来。克而瑞的数据指出，上周六和周日上海的成交量分别降至5.92万平方米和4.15万平方米。与周四的高点相比分别下降了72%和81%。另一组数据也显示已有部分客户退房。上周五上海网签25.25万平方米，但实际登记备案为17.8万平方米，退掉了30%。

易居中国联席总裁丁祖昱指出，考虑到很多客户的购买资格从25号开始就被限制，还有部分是因为贷款的问题会退房，所以短期内退房的数量还会继续攀升；不仅如此，之前交易的大量二手房也面临着违约的风险。

退房增多之外，在沪深两地的二手房市场中，降价卖房的房东增多，相反买家观望情绪有所抬头。

深圳中原的数据显示，上周二手住宅共成交3602套，环比下降6.25%。上周也有近两成业主继续下调报价，报价指数降至38.14%。

中原地产分析称，受调控政策的影响，不少通过首付贷、“众筹买房”的短炒客都有意迅速抛盘，全市各片区业主的放盘价格也出现了不同程度的下调。

拐点已至

新政带来的效果立竿见影，似乎标志着一线城市楼市拐点已至。

从供需关系来看，深圳目前库存消化周期下降至6.9个月，供求紧张。即使如此，多名业内人士也表示，处于高位的深圳楼市目前存在较大的风险。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前深圳已现调整前兆，整体市场出现调整趋势，即使新政调控力度不大，也会造成心理预期降低，投资客户很可能出逃。深圳链家的数据显示，目前深圳投资性购房比例在2015年底已经达到了40%甚至更高，且有不少投资客通过P2P等模式加大了资金杠杆。

深圳中原指出，深圳楼市拐点已至。上周深圳中原经理指数大幅降至50.56%，直逼50%的枯荣线，其中近两成中原经理人看跌后市。

王飞表示，对于杠杆比例较高的深圳来说，即使调控政策可控，也仍可能出现“蝴蝶效应”。王飞预计此前入市的投资客将出现较大规模的获利回吐，需要流通资金和不看好后市的短线客抛盘的情况也可能出现。而事实上，最近深圳市场已有部分投资客在政策出现较大转折之前先行抛盘。

而遭遇“史上最严调控”的上海，业内则普遍认为，新政在短期内能起到“降温”的作用，市场迎来调整的窗口期。

中信建投的研究显示，从历史来看，如果参考北京2011年2月限购政策影响，当年社保年限调整至5年之后，一二手房月均销售量都出现了明显的下降，价格继续上涨的趋势也出现调整，因此社保年限的提升可能确实会抑制过去价格快速上涨的预期。

张宏伟指出，“沪九条”的严格执行、市场需求在前期的大量透支的情况下，上海商品住宅的走势将会逐渐趋于理性。第二、第三季度上海楼市将出现“量跌价稳”的博弈特征。10月份以后新一轮的房地产市场调控或将来临，成交量下滑的背景下，个别楼盘价格可能出现下调。

张大伟依据上海二手住宅的成交数据分析称，上海此次限购政策大约抑制了27.9%的购房需求。他认为，新政发布后，上海市场非理性情绪将会大大纾解，但由于上海的住房市场相对活跃，加之库存较低，预计房价下跌的空间不大。

克而瑞研究员杨科伟直指，此次调控伤及到大量合理的改善需求，虽在短期内能够起到抑制的作用，但调控力度过于激烈，可能为未来市场埋下了隐患，三年后限购满五年的购房者可能推动更为猛烈的房价上涨。

而解决这个问题的根本，则更应该在供给侧发力。深圳房地产研究中心主任王锋建言，未来应该多渠道增加土地和住房的供应，满足居民多样化住房需求，缓解市场供需矛盾。“从供给侧角度来解决楼市的问题是根本之道，也是长效机制。”

环京楼市涨幅超北京

在过去的一年里，环北京县市的楼市涨幅尤其瞩目。

环北京县市中，首推“北三县”，其中三河市辖内的燕郊特殊的地理位置，与大厂、香河并列，让这里成为了河北的经济特区，被誉为北京最近的“后花园”。

借助京津冀协同发展以及北京行政中心迁至通州，成为这一轮房价上涨的风暴口。

3月25日，记者走访了大厂、燕郊的多个项目了解，大厂的楼盘已经突破1.5万/平方米，部分甚至高达1.8万/平方米；燕郊也出现单平方米将近3万元的项目。

而在一年前，上述两个区域的楼盘价大概是折半，即8000多或者1万多的单价。

京津冀协同发展和北京行政副中心落地通州是助推北三县楼市腾飞的重要原因之一。彼时，燕郊、大厂的不少销售员在鼓动购房者买房时，也多以未来北三县或将划归北京为诱导。

在年初举行的北京市第十四届人代会第四次会议新闻发布会上，北京市规划委主任黄艳称，在京津冀协同发展的背景下，将积极向中央争取跨界城镇群建设的试点政策，推动行政副中心与包括三河、香河、大厂在内的廊坊北三县共同编制跨区域规划，实现规划一张图，做好协同发展和共同管制。

这也推动了外界对于“北三县”用地规划等指标实行北京通州和廊坊市共同管理的猜测。3月29日，记者致电北京市通州区政府办公室、廊坊市人民政府办公室、发改委、三河市人民政府办公室等多个官方部门核实上述消息，均告知未收到相关通知。

廊坊市政府的一位不愿具名的人士告诉记者，具体是共同管制还是行政区的调整都不是北京或者河北省政府能确定的，需要中央来统筹安排。

另一个助推区域楼市腾飞的是近期的楼市去库存政策，“在北京限购未松、通州限购从严的背景下，2015年以来，全国主推去库存，全国层面的楼市新政诸如低首付、契税以及房贷利息，也让投资客笃定加码布局北三县的项目”，北京中原地产首席分析师张大伟如是介绍。

张大伟在对比北京和北三县过去一年的涨幅也发现，北京新盘上涨幅度不超过15%，二手房同比超过不到25%，而北三县是将近1倍的涨幅。

“北三县”将加码调控

环北京楼市升温也引起决策层的关注，并将迎来新一轮的楼市调控措施。

2015年7月，国务院副总理张高丽在京津冀协同发展工作推动会议上强调对重点地区要统一规划，强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。

据廊坊市的一位大型开发商营销总监透露，自去年四季度以来，廊坊市政府就在调研、研讨新一轮限制北三县房价过快上涨的方案，也探讨诸如限购、限价、限贷等多个政策方向的可执行性。

张大伟认为，未来廊坊等地的主要政策将是限制价格涨幅和信贷约束政策。

上述廊坊市的一位大型开发商营销总监亦表示，信贷加码的概率较大。按照其了解，限贷政策具体来看，对首次申请购买住房的居民家庭，商业贷款首付比例不低于30%；对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款购买普通自住房的，首付比例不低于60%。而央行此前的新政规定，非一线城市购买首套房和二套房的商业贷款首付比例分别是两成和三成。

上述营销总监也表示，在政策未公布前，仍不能确认。3月29日，多个中介和新盘代理机构在受访时均向记者核实，目前仍按照两成和三成的比例执行，没有收到新政的通知。

3月29日，记者致电廊坊市政府办公室获悉，廊坊市根据国家和省相关政策要求，结合本地情况，研究了有关进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施，具体措施方案正在程序审定中，不日将发布。

针对新政稳控房价的方向，廊坊市人民政府办公室的人士并未透露，仅称以公开政策为准。在房价上涨预期和政府限价的博弈下，北三县的开盘速度也开始减缓。

一个主做北三县销售代理机构的负责人结合此前的观察告诉记者，以往北三县项目开盘，大多是一个小区一个小区地开，购房者可以自由现场选房，现在北三县整体开盘速度都放缓了，多是一栋楼一栋楼地开，且每栋楼开之前，也会经过很长一段时间的蓄客时期。

其亦透露，限价延缓了开发商开盘的速度，另一方面，开发商也有意减缓开盘速度，一方面北三县也在严控商品住宅土地供应，现在新增住宅供应用地越来越少；另一方面，延缓开盘，也可以借此进行饥饿营销，获取更高溢价。

鲜有亮点的住宅业绩报

“住宅这块的业绩报真的找不到亮点。”一家品牌开发商相关人士抱怨称。

以远洋地产为例，2015年其在进一步压缩管理费用和营销费用（营销费用绝对值下降35%，管理费用绝对值下降16%）的情况下，毛利率仅为20.6%。

远洋地产主席兼行政总裁李明称，“有一点需要引起关注，远洋今年的毛利率与去年基本持平，这是在整个行业毛利率普遍下降的背景下做到的，而且远洋的核心净利率有提升，这也是今年行业内非常少见的。我们保持结转毛利率稳定，且销售毛利率还略有提升，相信在结构调整后，远洋的毛利率会有明显上升。”

不仅远洋地产饱受低利润率之困，其他房企也表现不佳。近日标准普尔宣布，根据雅居乐发布盈利预警后的预期，由于2015年利润率下降，该公司信用状况显著削弱。

标准普尔称，由于该公司继续致力清理库存，雅居乐的利润率在2016年仍将有压力。雅居乐毛利率从2015年上半年的29.6%降至下半年的22%，部分原因是其在多个销售较弱的市场（如常州和长沙）进行减价销售。尽管2016年到目前为止平均售价有所复苏，但由于雅居乐大量项目处于供应过剩的三四线城市，预计该公司利润率在2016年不会有实质性改善。

包括远洋地产、雅居乐地产等企业在内，利润率主要受到此前布局的三四线城市高库存战略影响。一些及早调整战略布局的企业已经开始有所好转。

例如，华润置地在一二线城市的市场地位增强，及其在深圳市场持有的低成本土地储备，应有助于该公司在2016-2017年维持良好的利润率。业绩报显示，该公司已重新配置土地储备构成，89%的合同销售来自一二线城市。因此在房地产业利润率下滑的背景下，其2015年的毛利润率升至31.2%，高于2014年的30.5%。管理层计划2016年增加合同销售目标13%至960亿元人民币。该公司2016年拥有超过2000亿元人民币的可售物业，只要销售去化率达到47%便可达成目标。

降低住宅业务比重

开发商已经清楚看到了住宅业务萎缩所带来的业绩压力，而逐渐降低住宅业务比重，找寻新的利润增长点，成为开发商主要的战略方向。

李明表示，很多人都愿意简单地做住宅开发业务，但这一业务的黄金时代已经过去了。无论是否承认，都必须接受，从2014年开始，住宅开发业务发生了质的转折。近一两年，远洋加大了投资性物业的投入力度，对地产基金、物业管理、养老产业、医疗服务、产业园区等领域进行了一系列探索，正是为了能够适应未来产业多元化趋势。

日前，中国金茂发布2015年年度业绩，报告期内，其年度收入为221.1亿港元，较2014年下降25%；公司所有者应占溢利37.89亿港元，同比下降28%。此外，统计显示，2015年中国金茂整体销售毛利率39%，与上年持平。业内人士分析，近年来快速发展的中国金茂，在延续销售业绩大幅增长的同时，也出现了企业纯利下滑的现象。其中，公司规模扩张过快以及产品线过于依赖高端项目，都需要引发企业的注意。

早在去年10月，方兴地产正式宣布更名“中国金茂控股集团有限公司”，这背后则是企业战略的调整。中国金茂将由传统意义上的地产开发商向城市运营商转变，并提出了从“双轮驱动”到“双轮两翼”的升级计划。在“销售+持有”的原有战略基础上，中国金茂将加入“金融+服务”两大元素支持其城市开发运营业务。

金科地产近期也对外宣布称，从地产商到综合服务商，从重资产转型为轻资产。为100万业主提供生活服务和商业服务体系。虽然仍持有1800万平方米土地储备，但是金科的社区综合服务收入增长快速。未来他们的轻资产占比会超过50%，而目前很多开发商的轻重比是2:8。

开发商的这种变化是受到资本市场和评级机构认可的。比如，标准普尔认为，华润置地的投资物业组合应会继续提供不断增长的经常性收入来源。尽管该公司面临具有挑战性的环境和大量待售项目，但认为其执行能力将保持强劲。在标普认定的基准情景中，预期2016年该公司经常性收入净值将达到43亿港元，对利息的覆盖率为0.9倍，其认为这是较高的水平。2015年该公司内生性租金增长率仍达到16%，其2015年前开业商场的出租率维持在90%以上或向该水平改善，除了无锡的一个商场和上海时代广场因装修未达到上述出租率。

李明也称，集团凭借审慎的战略部署，适当加大投资性物业比重，商业地产已进入收获期。管理层有信心，投资性物业将可为集团带来丰厚回报。集团未来5年的物业投资规划将主要布局在北京、上海、深圳、杭州、天津等一二线主要城市，预计到2020年，优质的商业地产投资将为集团带来租金收入人民币40亿元。