达美中心：以完美之姿引领区域商务发展



达美中心：以完美之姿引领区域商务发展

Point

站在达美中心的主入口，23米高的廊柱群支撑起一个无比高大、宽阔的空间，这种庄严伟岸的感觉让人仿佛置身于国家博物馆的前厅。这是达美中心所追求的艺术感，但是达美中心又不单纯追求艺术感，能为客户不断创造出新的价值，才是达美中心在艺术感表象下更为本质的追求。正是秉持着这样的理念，达美中心才会成为北京CBD东区中，既具有地标意义又能引领区域发展的建筑代表作。

人物简介：

罗昕：

现任北京达美投资有限公司首席执行官（CEO）

作为一个城市开发建设的老兵，从政府机关到国企上市公司，从事城乡建设规划和房地产开发经营工作三十余年。曾任北京万达广场房地产公司总经理，主持了北京CBD万达广场的开发建设，后从事高端旅游地产的研究开发工作。

追求商务艺术的品质楼宇

达美中心是一座融合现代德式建筑风格与东方传统文化精神的高端商务综合体。它的总建筑面积达到35万平米，由国家博物馆主创斯特凡·舒茨担纲设计。达美中心分为东、西两区，东区由18万平米国际超甲级5A写字楼、4.5万平米艺术主题商业、2.3万平米酒店服务式公寓、9千平米总裁官邸等组成，西区则规划为少量稀缺企业会所独栋。

《北京CBD》：跟北京 CBD众多高品质的商务楼宇相比，您觉得达美中心的优势在哪儿？

罗昕：我们就想做一个高品质的商务楼宇，就是这个楼宇放在北京CBD区域内，依然是最好的商务楼宇之一。

达美中心的建筑设计师是德国GMP建筑事务所，德国GMP建筑事务所在国内，比较有名的作品有北京CBD的万达广场，中国国家博物馆的改造。在追求建筑方面，我们跟GMP的设计理念也比较契合。

达美中心整体以商务为主，想打造一种艺术的、理性的办公氛围，在商务定位上，我们有唯美的办公空间，大的会议厅或者是宴会厅。无论你在写字楼大堂，还是电梯厅，还是艺术商业这一块，整体上还是以商务服务为主。

达美中心整个由四栋方正的写字楼组成。当然，这里头还配有国际性的公寓式酒店，由奥克伍德（Oakwood）来负责管理，我们知道奥克伍德（Oakwood）已经成长为世界顶级服务式公寓运营商之一，在金融街也好，在金宝街也好，奥克伍德（Oakwood）都介入了公寓式酒店的管理。

达美中心要为这个区域营造出一种独特的商务艺术氛围，这个目的现在看来基本上达到了。

《北京CBD》：的确，在达美中心的大堂、走廊、房间里可以感受到中国传统文化元素与德国理性极简主义理念的交融，这很容易让人联想到侨福芳草地，同样也是倡导艺术气质的商务楼宇，达美中心与侨福芳草地的区别是什么？

罗昕：侨福芳草地更偏向于现代艺术，更受到年轻人的青睐，从德国GMP建筑事务所已经设计的万达广场、国家博物馆等作品来看，就是其作品艺术范、理性化比较强烈，达美中心就是这种理性跟中国文化的一个很好的结合。比如说，我们达美中心的外围，实际上简单一点就是绿化中又点缀一些小品，那么，怎么样才能跟中国的园林景观相结合，让它融为一体，在这方面的话，我们还是下了很大的功夫。又比如说，未来，达美中心还会强化一些中国文化元素，比如一个舞狮的大型抽象雕塑，就是让达美中心在呈现出秩序感、仪式感的同时，更加巧妙地融入中国文化的一些元素，而德国GMP建筑事务所在建筑设计、室内设计、环境设计都与我们达到了高度的一致。

这种形式感，叫做艺术感也好，叫做美的追求也好，我想强调的是，和内容是完全符合的。我们不仅仅是为了美而美，为了艺术范而艺术范，而是对应了建筑内部的使用空间或者商务空间，应该说，达美中心这种内容与形式的统一，放在CBD也应该说是一流的。

正像达美事业的创建人张国利先生表述的：一座完美的建筑，一定是铸造者对即将展示给人们未来生活空间的深思熟虑，不断的探索与创新。而达美中心正是这样一座建筑，它凝聚了所有参与者的苦心以及对未来美好生活的梦想。

《北京CBD》：达美中心的品质可以媲美北京CBD区域内的商务楼宇，但是作为后起之秀，达美中心在市场的竞争力是不是要比现有的北京CBD的商务楼宇弱一些呢？比如租金价格？

罗昕：北京CBD的所有商务楼宇都存在一个所谓的议价过程，就是你出价，我还价，这是一个很正常的商业现象。而我们这块是没有压力的，第一，拿地的成本比CBD的商务楼宇要低，因为CBD的地价本身就很高。第二，我们未来对这个市场的信心。第三，还有现在实践当中的成果，我们没有感觉到太大的压力。我们这儿还有优势，优势排第一的就是交通不像CBD那么拥挤。达美中心的交通非常便捷，像世界500强的企业，他们到达中心城区也好，或者到机场，亦庄或望京，都非常方便。还有一个大的优势，就是京津冀一体化，北京市政府东迁至通州，而达美中心正好处于一个关键的位置。在这样的一个大的形势下，我们怎么可能有压力？我们坚信随着建设的不断完善，政府配套的不断完善，达美中心能体现出来更多优势。

《北京CBD 》：所以这可能也是当时选择在这个区域里面建设达美中心的原因？

罗昕：对，达美集团的选择，而且把这个产品定位定得非常高，在这个位置盖房的人很多，住宅也好，写字楼也好，综合体也好。但是做到我们这样的一个水准的，我们肯定是第一家。我们坚信：一座建筑的远见可以托起一个区域的盛名。

一座能代表达美的建筑

北京达美投资有限公司成立于1994年，是一家以高端综合地产为核心战略业务，集金融投资、城市开发、商业管理、装饰工程和物业服务为一体的综合性集团。10年后的2004年，达美投资首个地产建设项目“CBD国际大厦”正式启动，标志着集团公司正式进军地产开发领域。2010年，达美投资抓住北京CBD东区发展的历史契机，启动了达美中心项目，而这座融合了中国传统文化与现代西方设计理念的高品质建筑，也成为达美最具标志性的符号。

《北京CBD》：您强调达美中心要成一个标杆型的建筑，不仅在这个区域，而且要媲美北京CBD的高品质商务楼宇，这样做是为了能够吸引到高品质的商业客户吗？

罗昕：达美一直都是在做高品质的东西，可能以前大家不是很熟悉，那么达美中心其实就是这么多年积累的一个结果，达美集团一贯追求的，就是完美。你看这名字就知道，达美——达到完美，我们认为这是一种发展趋势。另外，就是在这个区域特别需要这样的一个建筑来提升整体区域的商务水平。这个既是市场的要求，也是我们的追求。现在回过头来看，无论是经济效益，还是社会效益，达美中心在这个区域都取得了很好的效果。

《北京CBD》：您说到经济效益，去年，当商业地产市场不是特别景气的时候，达美中心却有点逆市上扬的劲头，秘诀是什么？

罗昕：我们有一个销售原则，就是尽量少零售，基本的起步都是整层，甚至是几层销售。另外我们自持的部分占了一个大头。先是一号楼完全是我们自持的，二号楼我们现在也想着能够多自持一点，我们看好未来北京商务租赁这个市场。

《北京CBD》：对北京商务租赁市场长远的发展，您为什么那么有信心呢？

罗昕：这个很简单，北京现在城市定位是四个中心，它虽然不是经济中心了，但它是政治中心、文化中心、国际交流中心、金融中心，这个定位是任何城市都无法匹敌的，也就是人们常说的“强者恒强”。而就目前中国的经济发展阶段而言，就是发展十个北京、上海都不会有问题。

《北京CBD》：那么达美的市场布局是在北京、上海这样的核心城市吗？

罗昕：一直以来，达美就是立足北京市场。在北京CBD也好，在北京其他区域也好，达美始终坚守在北京。

《北京CBD》：经过这么多年的发展，达美是不是也需要有达美中心这样一座标杆性的商务建筑来显示达美自己的实力？

罗昕：对，这么多年达美都是特别低调的。那么达美中心出现后，想低调也低调不了了。随着今年的推广，还有陆陆续续各项内容的完善，如环境的完善，配套的完善等。达美中心的影响力在北京会越来越强，而凭借这种辐射出来的影响力，反过来带动这个区域的商务氛围实现整体的提升。

智慧CBD 智慧楼宇

绿色、智慧、人文是近年来北京CBD建设与发展的方向，这一方向不仅体现在北京CBD核心区建设的过程中，也体现在北京CBD众多商务楼宇的发展过程中。达美中心虽然并不处于北京CBD中心区，但从未放弃对于智慧楼宇的高品质追求，对于达美人来说，这一追求与达美的发展理念完全一致，就是不断地通过更完善的服务来为客户增加价值。

《北京CBD》：绿色、智慧、人文已经成为北京CBD的发展方向，在这样的发展理念下，商务楼宇也面临着从传统理念到新的发展理念的转变，那么您认为这其中最大的区别是什么？

罗昕：我觉得主要区别就是为客户提供价值。比如商务楼宇，不论是哪种建筑风格，都要包含着对客户精神层面的尊重与关注。而北京CBD一开始在建设的时候可能就缺少为客户提供这种层面的精神价值追求。而达美中心在楼宇的设计过程当中，无论是配套设施也好，公共空间也好，都努力体现了这种追求，实际上是牺牲了一些面积，用很多人的话说不合算。但是，我们认为这种精神层面的价值追求，为客户创造出更加舒适宜人的感受，从长远看会更加提升达美中心的品质与价值。

你看现在有不少商务楼宇，回过头来看，它已经没有什么审美价值了。有的客户当时在那儿买了，但他现在都不去那儿办公，他去其他的地方，或者到我们这样的地方来。就达美中心而言，我们是考虑若干年以后，它依然是一个地标，依然是有审美价值的、有追求的一座商务楼宇。

《北京CBD》：能让一座商务楼宇不断地增值，能为客户创造出新的价值，除了达美中心在设计建设中的例子，就达美而言，您还能举例说明吗？

罗昕：比如说，我们给我们的客户提供的不仅仅是物业服务，我们能够提供有针对性的管家式服务。因为管家式传统的服务只是针对这种住宅内的客户，对于写字楼的客户，包括商业客户，他这种服务作用力度还是较差的。所以呢，我们在物业的配制上面，我们是划定专人，去为每一个写字楼客户和商业客户提供有针对性的服务。第二个就是我们从物业运营上面来讲，我们愿意投更多的费用在综合环境治理方面。比如说像节日装饰，别的商务楼宇可能一年只圣诞节做一次，然后其他的节就算了。但是我们呢就会投更多的精力、财力和努力在这些方面，然后为我们的客户营造出更好的环境。第三个，从经营的角度来讲，一般的物业服务公司它只是提供物业服务，而我们会为业主提供更加完善的资产管理服务，包括招商、租赁等等全方位的服务。

《北京CBD》：也就是您这个管家会比以前所说的传统的管家，服务项目更多，更贴近客户的需求，那您从这个服务里获得的报酬是不是也更多？

罗昕：我们不是从物业服务上获取利益，我们的目标实际上是符合我们达美集团的战略方向的，我们是希望为我们的业主，或者我们的客户创造价值，赢得的是更多的客户对达美的认可。

《北京CBD》：从智慧楼宇到智慧CBD再到

智慧城市，您怎么看待这三者之间的联系？

罗昕：智慧城市是北京的一个目标，但从理念到实施有一个过程。比如，拿我们楼宇的这个卡，可以在楼宇里畅通无阻。但是，拿我们这个卡去坐公交，去做什么别的消费，或者在大厦以外的事情就做不了了。实际上智慧城市，包括智慧CBD需要做很多的工作，这可能还需要很长一段时间去探索、实践。

达到完美 引领区域发展

从严格意义上来说，位于东四环朝阳公园桥往东2公里处的达美中心，并非处在北京CBD东区的划定范围之内，而是继续向东一点，位于泛CBD区域。而在达美中心建设之前，项目所在区域还属于朝阳区棚户区改造的范围。如今，随着北京CBD东区发展，朝青板块热度激增，例如朝阳大悦城就成为北京CBD时尚新据点，与朝阳大悦城相距不远的达美中心，也将代表着

北京CBD东区发展后新的商务楼宇高度。

《北京CBD》：现在看，达美中心距离北京CBD并不太远，又正好处在通往北京行政副中心通州的这个通道上，但是最初在选择这个位置的时候，达美是怎么考虑的呢？

罗昕：出于两方面的考虑，一方面的话，这个区域相对CBD来说，商业氛围可能比较弱。但北京CBD整体的承载量也有限，它一定会产生溢出的效应，那我们就可以进行承接。再一个就是北京CBD非常强的辐射作用，也作用到现在的大悦城、朝阳北、姚家园等等这一片区域。实际上，从某种意义上来说，我们是在这个区域做一个打造商务楼宇的先行者。我们相信未来，达美中心受益于北京CBD的辐射，也更受益于对北京中心的东移。

《北京CBD》：因此，北京CBD东区发展的过程中，包括泛北京CBD区域，出现达美中心这样的商务引领者，您认为对于这个区域

的发展，是不是社会价值更大于商业价值？

罗昕：对整个区域发展的带动的确是强有力的，而且政府也很给力，这个项目周边的环境，我们刚来的时候很差，到处都是乱七八糟的。我们的项目属于朝阳区的旧改，也就是棚户区改造项目，所以区域提升是大家的追求，就是企业和政府要共同来做，大家有一个共同的目标，就会共同行动起来。

《北京CBD》：这也是达美中心跟周围环境的一个互动，首先达美中心的出现，提升了这个区域的商务氛围，同时这个外部环境的改善，也会让达美中心的品质得到更高的一个体现。

罗昕：对，各级政府很重视与达美的互动，就是你能盖得多好，我就能给你周边的环境收拾得多好。有了这种互动，达美中心的价值就会更长久。