预期房价上涨率指标在监察房地产泡沫中的应用研究

王芳

中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2016）05-000-01

摘要对于我国的经济发展来说，房地产发展是当前国民经济增长中非常重要的组成部分，如何有效对房地产泡沫经济的形成进行判断和预测是保证我国经济持续稳定增长的重点。预期房价上涨率指标是人们对于房价的一种非理性预期，本文通过对该指标的相关公式进行介绍，总结分析了具体的测算方法，然后通过该指标对其在房地产泡沫经济中的有效作用进行了简单的介绍，但该技术当前还不是很成熟。

关键词房地产泡沫预期房价上涨率无套利均衡原理

对于泡沫经济来说，其指的是：当前经济中的高价是投资者认为的一种高价，若基础条件没有对这一价格进行支持则泡沫经济出现。对于泡沫来说，其形成主要是由于一些人的投资行为，导致人们对自身的未来资产无法进行理性的预期。在Stiglitz的定义中，其对无套利均衡思想进行了包含，本文对这一思想进行了应用。所谓的房地产泡沫指的是其未来的房价上涨是一种非理性的预期，而人们的过分追逐使得房价脱离了原有的市场基础，对于这一问题的出现，主要是由于投机需求。对于投资，在现实生活中会和投资之间进行转换，而人们购房的动机往往不是单一的。若人们对未来的房价预期会出现增长，那么提前消费就是一种投资。对于购房动机，其机会存在于所有的房产购买中，且在这一过程中其都会对房价的增长有一定的预测。因此，对于房地产的泡沫来说，预期房价上涨率是一个最主要的判断指标。

一、预期房价上涨率指标的计算

在对这一指标进行推导计算之前，首先需要进行几点假设工作：

首先，对于房屋买卖和租赁来说，两者处在同一种成熟的市场中，然后，人们在进行购房时没有对风俗等进行考虑，而是单纯的考虑房价的成本。最后则是房地产的市场具有较好的流动性。然后从消费和投资两个不同的角度对预期房价上涨率指标进行计算。

（一）消费性角度的预期房价上涨率计算

对于这一部分的购房，其主要是为了自身的居住使用，因此，购房者在进行房屋的购买时往往是对其使用年限以及年租成本等进行考虑。其中，年住房成本和购房成本之间是两个不同的概念。对于年住房成本来说，其主要是由6个因素综合计算得到的：（1）户主的利息损失，指的是户主将资金投入到其他的行业中所获得的收入，在进行计算时的内容是将房价Pt和无风险利率rft进行相乘。（2）每年的物业税开支，这一因素主要是由房价和物业税的税率Wt相乘得到。（3）所得税抵消，指的是将物业税以及抵押贷款的利息影响税收的减少，使得购房者的所得税减少等，计算采用的是rmt代表抵押贷款的利率，然后通过 来对所得税的税率进行计算，对于这一部分的大小，其应该通过Ptφt（rmt+wt）来进行表示。此外，还有年维修成本和风险溢价等，通过这些影响因素的整合计算可以得到年住房成本，而在房地产市场发展过程中，平衡时的预期年住房成本需要低于或者与同年租房成本相同。若年住房成本较大时，购房者往往会选择租房，这样导致房地产市场中的房价下降，反之类似，对于这一现象，是受无套利均衡原理的影响。当房地产市场均衡时，有年租房的成本为年住房成本，也就是

将两边的 消去之后可以得到：

通过移项能够得到预期房价上涨率为：

。

（二）投资性角度的预期房价上涨率计算

若在进行购房时，其目的是为了投资，那么在对其上涨率进行计算时可以将其分为红利和资本利两种不同的收入。对于红利，其主要是年租金的收入，而对于预期资本利，其是Ptgt+1，此外，还有投资费用等，通过对这些费用进行计算可以得到房价的预期房价上涨率为： 。

二、结论：房价下跌不等于房地产泡沫的缩小

对于房地产房价预测来说，若能够通过上涨率来对房价的发展形式进行准确的把握，则能够对房地产发展中的泡沫可能发生情况进行准确的把握。对于预期房价上涨率，其是对房地产泡沫生成的根源进行反应，若房地产的房价上涨率同市场基础之间产生了较大的差异，则表明当前的市场处于一种非理性状态。

通过对预期房价上涨率指标进行计算，能够通过计算结果对当前的房地产市场进行有效的宏观调控，但两者之间并不是相互存在的关系，也就是通过房价变化并不能对调控的结果进行有效的反映。对于房价来说，其非理性的预期是导致泡沫产生的根本性原因，若想要泡沫消失只能是将房价预期这一内容消除。此外，对于房价的下跌和预期之间的关系，其并不是一致的，同上面的结论相同，若两者之间一致，那么就不会出现房价变化无法对宏观政策进行反应的效果。例如为了对房地产市场进行抑制，政府将物业税提高了1个百分点，假设原来的租售比为12%，然后通过对市场进行调整，其房价下降了5%，在这种情况下，若其他的影响因素不发生改变，通过计算可以发现，房价下跌了之后的租售比反而上升为12.63。通过对房价和租售价格进行计算可以得知，只有当房价的下跌高于7.69%时，且房屋的出租价格不发生改变时，预期房价上涨率才会开始进行下降。对于这种现象，其主要是政府在进行宏观调控时对市场的一些基本量进行了改变，这些变量不会对预期房价上涨率进行影响。

三、结语

在本文中，预期房价上涨率是通过几个假设条件进行计算的，因此，若现实中的市场变化和假设存在着较多的不同，往往会导致计算结果和实际情况之间存在较大的差距，加上我国房地产中的二级市场等还不够完善，该计算方法在使用时还存在着一定的问题，希望相关学者能够加强对这一理论的研究。

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