浅析房地产市场消费需求

陈冬芳

衡水市房地产市场管理处

浅析房地产市场消费需求

陈冬芳

衡水市房地产市场管理处

房地产市场的发展与国民经济的发展有重要的关联，只有在市场有需求的情况下，才能够促进房地产的发展。房地产市场的发展还与国家政策有很大的关联，比如限购政策以及房地产税等，都是影响房地产市场交易量的重要因素。要想确保房地产市场的稳定发展，就需要对房地产市场的消费需求进行分析，从而明确房地产市场的发展形势，不仅能够为政府对房地产市场发展进行调控，并且为房地产项目的开发运营提供有利的依据，从而有效控制房地产项目开发数量以及价格。

房地产；市场；消费需求

随着我国国民经济水平的提升，人们的消费水平大幅增长，在城市化进程的影响下，对房地产的需求日益强烈，由此我国的房地产事业在过去一段时间内呈现全面繁荣的局面，无论是在投资总额合适施工面积上都大幅增长，房地产市场的交易量也大幅提升。但是由于全国各地的房地产商无限制的开发，在这种繁荣的表象后面却隐藏着巨大的危机。在受到金融危机以及市场饱和的影响下，房地产市场逐渐萎靡，在很多地区甚至出现了鬼城，对我国房地产市场的发展造成了重挫。为了缓解房地产市场的危机，降低房地产库存，国家在政策上又进行了宏观调控，降低房产税、降低银行贷款利息、放宽限购等优惠政策，试图刺激房地产市场的回暖。种种现象表明，对房地产市场的消费需求进行分析，能够为房地产市场的健康发展提供有利的依据。

1.人口结构对房地产市场消费需求的影响

人口数量以及结构是影响房地产市场消费需求的重要因素，房屋是人们生活过程中的刚性需求，也是促进房地产市场发展的重要因素。我国人口在数量上占据很大的优势，所以对房地产市场的消费需求较高。随着我国人口结构的变化，现阶段，80后90后已经成为房地产消费的主力军，首次购房年龄逐渐呈现低龄化发展。主要是因为此年龄段的消费者大多都已走上工作岗位，并且面临组建家庭的现状，而大多数80后90后都选择与父母分开居住，由此增加了房地产市场的需求量。在购买方式上还主要是以分期付款为主，一方面是因为购买主体在经济能力方面还比较薄弱，无法负担起全部的购房费用。另一方面是由于80后90后的父母一代已经拥有自己的住房，再负担另一套住房的费用具有一定的压力，所以大多会选择分期付款。这一购房主体群由于存在超前和恐慌的购房观念，所以极大的扩充了房地产市场的需求空间，造成房价上涨，房地产市场供求失衡。这些都是不理智的行为所造成的现象，所以在对人口因素进行分析时，应该根据不同的时代而有不同的定论，每个时代都会呈现不同的购房需求，要有清晰的判断。

2.城市化因素的影响

随着城市化进程的加快，大量的农村人口涌向城市，人口的增加必然激发房地产市场的购买需求。虽然购房总量有所提升，但是在需求结构上却有很大的变化。由于农民工的经济水平不高，所以对房屋的需求主要以刚需为主，经济实用的小户型是农民工的首选。刚毕业的学生还是以租房为主，贷款购房也是以公寓类的小户型为主要目标。在城市化快速发展的形势下，加大了城镇职工的购房压力，由于房产需求旺盛，所以必然导致房价的上涨，这对于工薪阶层的城镇居民来讲形成了巨大的压力。一个城市的经济发展水平是有限的，当人口达到一定程度时，就会出现饱和状态，所以对于房地产市场的需求就会逐渐稳定。所以在对城市化这一因素进行分析时，应该根据购房主体的经济状况、需求目标等进行综合分析，避免盲目开发而导致楼盘的滞销。

3.学区房因素

学区房一直都是房地产市场销售的最佳噱头，这主要是由于我国的教育现状而决定的。现阶段，我国的基础教育还主要以公办学校为主，民办学校仅占少数部分，并且还有部分民办学校由于资金来源特殊而成为“贵族学校”。在公办学校中，有些学校的师资力量和教学水平较高，学生的家庭背景比较特殊，而我国的基础教育入学体制是遵循就近原则划片，所以在一些“重点中小学”的周围就形成了“学区房”。有些学生的家长为了让孩子能够得到最好的教育，就会选择购买“学区房”，在这种有些畸形的追捧下，受到区域以及房产资源的限制，就会导致“学区房”的价格不断攀升。这主要是因为我国的教育资源不平衡所造成的，但是由于受到我国计划生育的影响，现阶段的适龄入学儿童数量骤减，所以房地产开发商在以“学区房”为卖点时，要对适龄入学儿童的数量以及当地的经济发展水平、教育配套资源等进行分析。

4.租赁和二手房市场不规范

租赁和二手房市场经营不规范也是影响房地产市场消费需求的重要因素，据新浪网的一项调查，81%的调查者认为租房子是一件很麻烦的事，70%的人认为最苦恼的事情是房东可以任意提高租金和终止合同，因而难以长期租赁。对房主随意提价，租房者不能安心租房和“居家”。所以，客观上也促进加大了人们对购房的意愿。近年来房屋市场价格呈现持续上升趋势，随着楼市交易的火热，作为二手房交易的中间人，房地产经纪公司正发挥着越来越重要的作用，但其中虚假信息、一房多卖、哄抬价格、恶意欺诈等乱象丛生，纠纷不计其数，也助推了房价的上涨。

5.结束语

房地产市场的发展对我国的经济建设有重要的意义，而房地产市场的运营发展需要根据实际需求来确定，所以应该对消费需求进行深入的分析。综上所述，人口结构的变化、城市化进程的速度、学区房的热捧以及市场运行机制等都是影响消费需求的重要因素。但是在分析的过程中，应该以发展的视角去审视，因为在不同的阶段，各个因素都会发生不同的变化，需要经过科学合理的分析，才能够正确的认识到房地产市场的实际需求，从而为房地产市场的健康稳定发展创造有利的条件。

[1]王明明,罗浩.中国房地产市场需求模型实证研究[J].征信, 2011-06-20.

[2]谢琦.房地产价格上涨对居民消费需求影响的实证研究[J].社会科学辑刊,2012-11-15.

[3]杨建中,汪树强,刘杰.消费者预期、投资需求与房地产税收调控[J].税务研究,2012-12-01.