房地产开发企业的税收筹划及运用

曹型平

房地产开发企业的税收筹划及运用

曹型平

房地产开发企业的项目开发周期较长，所涉及的税种较多，由于企业本身的运营成本较高且资金压力较大，在目前房地产开发投资放缓且整体市场处于去库存的背景下，企业更需要多方面思考降低成本的方法。税收筹划具有可预期性，在风险可控的前提下，企业应当结合自身的税种，多方面进行筹划，降低企业的税负。

房地产；开发企业；税收筹划

房地产开发企业是以赢利为目的从事房地产开发和运营的实体，涉及到开发过程中的征地、拆迁、土地开发、土地转让、房屋建设、房屋出售出租等多方面的工作。目前国内的房地产投资占全社会固定投资的20％以上，该行业耗用资金巨大，所涉及的产业链条较长，对国民经济的发展具有重要的意义。随着房地产的节奏由一致看涨转变成去库存后，房地产开发企业的整体运营压力加大，需要企业进行有效的管理，降低企业的税负，增加资金的可利用规模。

一、房地产开发企业税收筹划的必要性

（一）房地产开发企业涉税较多，税负压力较大，税收筹划空间较大

房地产开发企业的周期较长，所涉及的阶段较多，不同的阶段均有相应的税种，据统计房地产开发企业所涉及的税种类别包括了11类，这其中包括了营业税、土地增值税、企业所得税三个金额大的税种，以及城建税、教育费附加、房产税、土地使用税、耕地占用税、个人所得税、印花税和契税等其他相关的税种。根据沪深上市公司的财务报表分析，房地产开发企业的实际缴纳税额与企业的净利润比例都维持在1:1至1: 2之间，可见房地产开发企业一旦做好税收筹划，对其净利润影响较大，这也决定了其税收筹划的意义。

（二）房地产开发企业开发周期长，资金压力大，市场风险大

房地产开发企业所开发的项目一般还会涉及到公共配套和基础设施等，很多房地产开发项目不仅仅涉及到土地的购买，还包括了拆迁等涉及公共利益的事项，这些事项也决定了房地产开发企业的周期可能超过预算。同时，房地产开发项目涉及的对象较多，企业不仅仅要和政府沟通，还需要与施工单位、设备和材料供应商、委托建设单位、承租单位等进行接触，一个开发项目少则一年，多则几年才能够开发完毕，涉及的对象较多，容易出现各种问题。上述特点决定了房地产开发项目的资金需求较大，资金投入较大，企业整体的负债率较高，项目承建后可能面临各种环境的变化，造成项目的市场风险较大。

二、房地产开发企业所涉及的税种分析

（一）项目开发建设阶段所涉及的税种

房地产项目开发建设阶段所涉及的事项主要是项目的设计、监理、施工、咨询、建设及土地获取，这个阶段所涉及的税种主要是契税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税、企业和个人的所得税等。其中主要是涉及到契税，国家规定的税率空间为3％-5％，对产权承受人进行征收，房地产开发企业获得的土地和房屋等必须根据该税率进行缴纳，纳税时间为发生产权转移的当天，基数为不动产的成交价格。另外，如果房地产开发企业涉及到自建的项目，需要按照视同提供应税劳务进行缴纳，实际缴纳税率为其建筑、安装、装饰、修缮的作业金额的3％。

（二）项目销售转让阶段所涉及的税种

转让处置的阶段所涉及的税额较大，根据其商业业务的不同需要缴纳不同的税种。如果是直接转让土地使用权或者销售建设好的房屋建筑物，需要缴纳土地增值税、营业税及其附加、企业和个人的所得税、印花税；如果是代收承建的费用，需要缴纳营业税及其附加；如果是直接赠与房屋建筑物和土地使用权，则需要缴纳营业税及其附加、土地增值税；以房屋抵债则是需要缴纳营业税及其附加、印花税；以房屋建筑物作为股利进行分配则缴纳个人所得税。其中企业所得税是按年计算，分月或者分季预缴，土地增值税则是竣工时预缴，竣工后结算，个人所得税是在发放职工薪酬的时候进行缴纳。

（三）项目保有或者自营的阶段所涉及的税种

除了将项目进行整体转让或者部分转让外，一些房地产开发企业会将项目进行自营，包括出租房屋或者土地、自用房屋和土地等，前者涉及到营业税及其附加、房产税、城镇土地使用税、企业和个人的所得税、印花税，自用则涉及到房产税和城镇土地使用税等。

三、房地产开发企业税收筹划的运用

（一）合理选择组织形式，选择合适的注册地点

对于资金和规模都一般的个人可以选择成立个人独资和合伙企业，如果资金和规模非常小可以选择只办理个体工商户营业执照，当然在企业组织形式的选择上除了考虑这些税负的因素，还需要考虑资金的需求，如果资金需求较大，应当选择成立股份有限公司，向股东进行募集资金，降低风险。同时，项目的承建及销售采用何种组织形式也需要进行综合的考量。一般新的项目投建会产生大量的费用和成本，项目公司都会出现亏损，因此这个阶段可以考虑选择成立分公司，将项目公司的亏损与总公司的盈利合并计算，降低企业的整体税负，如果项目已经进入销售阶段，可以有较大的盈利，企业可以选择成立子公司销售项目，利用子公司的身份申请各项税收优惠，降低缴纳的税额，在项目结束后要及时注销相关的项目公司，避免税收风险不可控。另外，企业要学会将一些高税率的公司从总公司中分离出去，降低税率，选择具有税收优惠的地点进行注册，利用各地的税收优惠。

（二）巧用融资方式，确定合理的债权比例

企业开发阶段及运营阶段都可以在税前扣除财务费用，这个金额如果可以适当增加，可以减少相关的税收。房地产开发企业本身的财务压力也较大，应当在考虑财务风险的前提下，合理设计债权比例，巧用融资方式，降低税负。例如，在项目开发阶段中的开发费用就包括了财务费用，如果可以提供金融机构的证明，企业实际支付的利息可以扣除，在此基础上再按照土地购买实际支付款和房地产开发成本之和的5％进行扣除，如果无法提供金融机构的证明，则直接按照土地购买支付款和房地产开发成本之和的10％进行扣除。对此，企业需要结合分析具体何种金额更高再利用相应的扣除标准。企业可以选择不同的筹资方案，在综合考虑债权融资、股权融资及其他融资，根据其实际的利息等计算相应的筹资无差别点，选择符合企业要求的筹资方式，确定合理的债权比例。

（三）合理选择土地获取方式，降低企业的税负和运营压力

房地产开发企业可以选择的土地获取方式较多，主要是招拍挂形式、联动拿地、资产收购和股权收购。招拍挂形式拿地成本较高，需要缴纳的主要是土地出让金和配套设施费，相关的支出可以在企业所得税和土地增值税进行税前扣除，该阶段主要是契税。联动拿地主要是拿地前的支出较多，但是拿地的成本较低，企业可以获得土地出让金返还，该返还需要缴纳企业所得税和契税，土地增值税需要冲减土地成本，而企业所得税需要在返还获得的时候就进行缴纳，无法递延，企业的税负增加，但是土地成本的大幅减少会提升企业的利润。另外，有些企业通过购买其他企业的土地储备获得土地，这样需要支付土地购买价款和契税，该部分支出可以在企业所得税和土地增值税税前扣除，对收购方较为有利。对于采用股权收购获取土地的方式，企业只需要支付土地购买价款，无需缴纳契税，但是股权收购溢价无法在土地增值税税前扣除。上述不同的土地获取方式各有优劣，企业可以结合自身的优势进行选择。

（四）确定项目建设方式，减少或者延后缴纳土地增值税

为了降低税负企业可以选择代建房和合作建房的方式。代建房纳税人仅向建设方提供代理服务，并不涉及房产产权交易的行为，不属于土地增值税的征税范围，只需要缴纳营业税。如果是代建房，房地产产权属于建设方，房地产开发企业需要将房产转交给建设方，销售去向需要一开始就已经确定，房地产开发企业可以考虑选择该方式，避免税负过高，减少土地增值税。如果是合作建房，双方一方出土地，一方出资金，建成后分比例自用的，暂免征收土地增值税，等到建成后转让再缴纳土地增值税，这样可以获得资金的时间成本。

（五）合理进行项目分期和销售，做好保有阶段的方案设计

房地产开发企业在确定房屋建筑物的价格的时候要结合土地增值税进行考量，避免出现定价提升带来的收入增加额无法高于土地增值税的增加额，考虑项目的基础设施建设投入，减少土地增值额，符合相关的税收优惠或者将土地增值税税率降低一个档次，利用物业公司收取装修费，在销售的时候也可以选择不同的促销方案。另外，项目备案是否分期也需要综合考虑资金回笼的压力及后续土地增值额在配套完成后提升带来的土地增值税缴纳金额加大的因素。在后续的保有阶段也需要考虑出租和入股联营企业等不同方案的税负，对租金收入进行分解，设立物业部门收取物业费用，将租金收入中的物业费用剔除出去，在项目在建过程中要转让也尽量选择卖出股权的方式，降低转让的税负。

房地产开发企业的涉税内容较多，企业需要缴纳的税款较大，税收筹划的空间也较为巨大，企业通过合理的税收筹划，可以降低自身的资金压力，提升营运能力，降低自身的税负，这样能够提升企业的实际盈利能力。

[1]江金文.房地产开发企业税收筹划简述.2016-01.

[2]刘强，李晨绯.房地产企业土地增值税纳税筹划问题研究.中外企业家, 2014-02.

[3]万铁军.浅析房地产开发企业的税收筹划.现代经济信息，2015-03.

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