房产测绘面积中存在的问题及质量控制对策

黎志洪

摘 要：近年来，我国经济迅速发展，社会生产力不断提高，房地产行业也欣欣向荣，广大市民和政府相关部门对房产测绘提出了更高的要求，尤其是房产面积的测绘。本文从房产面积测绘的定义和重要意义出发，深入分析了当前我国房产测绘存在的主要问题，最后提出了控制房产面积测绘质量的对策，希望给房地产测绘管理提供参考建议。

关键词：房产测绘面积；问题；质量控制；对策

中图分类号： P2 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）16-85-2

0 引言

近年来，我国经济迅速发展，城市化进程加快，住房制度深入改革，使得房地产行业业务逐渐增多，房地产管理受到越来越多的关注，房产面积测绘作为房产测绘和管理工作的基础，受到广大消费者的密切关注。房产测绘单位对于房产面积测绘的结果可以作为房屋买卖和产权交易的直接依据，对于解决房产纠纷问题也有很大的帮助，因此，房产面积测绘有着很重要的意义。

1 房产测绘面积的定义

房产测绘面积是指房产在完工验收后，由具备合法测绘资格的单位根据《房产测绘规范》等有关规定对房产进行实地勘察、绘图和计算得出的面积[1]，包括套内建筑面积和共用建筑面积。此外，房产面积的测绘直接影响到消费者的切身利益。

2 房产测绘面积中存在的问题

2.1 测绘标准不完善

房产面积的测绘工作是非常复杂和精密的，需要一个合理的标准对其步骤和细节进行规范，否则将不能满足相关部门、开放商和客户的需求。我国房产测绘工作目前还处于初级发展阶段，各方面的约束和规范并不完善，缺乏对面积测绘有关参数的明确。在实际操作中，由于测绘标准的不完善和资料内容不完整，导致出现测绘纠纷时，无法提供参考

依据，只能凭借个人经验来确定，导致面积测绘结果存在偏差。

2.2 对复杂建筑的测绘存在问题

对于大型的、较为复杂的建筑，测绘工作任务繁重，测绘面积的确定非常复杂，操作程序繁琐，要处理的数据也非常多，计算难度极大。在对这类建筑进行面积测绘时，测绘工作人员难以保证完全不会出错，导致测绘的质量难以得到保障。

2.3 公用面积分摊不准确

在实际测绘中，大多数业主并不知道测绘的面积是如何得来的，屏蔽了客户的知情权。其次，某些开发商可能会误导测绘工作人员将一些不应该分摊的公用建筑部分进行面积分摊。针对某些阳台、飘台和突出的部位，测绘工作人员存在判断不准确的情况，不知道该面积是否要计算。

2.4 工作人员专业水平较低

房产面积测绘工作对技术和专业程度要求较高。而实际上，大部分执业人员专业水平较低，对某些精密仪器的使用不规范，直接影响到测绘结果的准确度。在我国，大部分测绘单位为了节省成本，根本不会对工作人员进行上岗前的培训，更不用说是雇佣合同存续期间的有关考核，这在一定程度上降低了测绘工作人员的专业水平。

3 房产测绘面积的质量控制对策

3.1 控制前期测绘资料及图纸质量

严格控制前期测绘资料和图纸的质量是整个面积测绘过程的基本前提。在实际测绘过程中，一定要将施工图纸上交政府相关规划部门进行审核，房产测绘单位只能接收委托方提供的审批已经通过的施工图纸，确保测绘面积的合法性。其次， 在测绘过程中，如果存在某些要变更的事项，委托方必须提供详细的变更单。为了便于测绘过程中对相关测绘数据的查阅和计算，施工图纸至少应该包括以下几种：建筑平面图、剖面图、楼梯详细图、阳台和飘台大样图等等。比如：坡屋顶的范围线难以在平面图中进行确定，但是在剖面图中就清晰明了。同时，在前期的资料中应该提供建筑详细的功能部位的位置和相关说明，比如：中央空调、蓄水池、储热器、配电室等等。

3.2 面积计算部位和公用分摊的合理性

在确定面积的计算部位时，应该严格按照《房产测绘规范》的规定。房产测绘之前，为避免测绘总面积发生偏差，应该明确要测绘的全面积、半面积和不需要计算面积的部位。比如，公用面积的测算要分情况来测算。如果该公用面积完全是封闭状态的，就要计算全面积；如果是敞开状态的，要看该公用面积是否在建筑的主体结构以内，分情况测绘。在实际测绘中，为了提高测绘的准确性，工作人员应该要求委托方提供详细的说明书，避免委托方错标阳台、飘窗和花坛等面积。关于公用面积分摊的合理性问题是整个面积测绘的核心所在。公用面积分摊错误直接会影响到使用者的利益。在房产各面积计算准确后，一定要按照《房产测量规范》和相关政府部门的细则来确定公用面积的分摊计算。若不能明确分摊面积，应组织相关测绘、技术和质检人员商讨确定。计算完公用分摊面积之后，要将分摊面积与之前计算的各面积进行比较，确保其准确性。

3.3 对外业测绘质量的有效控制

有效的控制外业测绘对房产面积测绘的质量有很大的积极作用，测绘工作人员应该重视外业测绘。有效的控制外业测绘主要包括以下几个方面：一是，通过实地勘察所绘制的房产范围图、调查所得的产权边界图应该与房产的设计图保持一致；二是，要保证房产测绘结果的准确性和内容的完整性；三是，房屋层次、幢号和室号、结构以及用途等房产要素的调查一定要准确，要符合《房产测量规范》的有关规定。

3.4 对内业数据进行有效管理

房产的内业数据繁多，计算和管理任务繁重，测绘工作人员应该细心谨慎的对其进行有效控制和管理，主要包括以下几个方面；首先，关于房产图绘制的规格、尺寸和标准要符合国家相关规定，房产图所要表达的内容要清晰和完整；其次，在测绘过程中，要保证测算面积的准确性，方法要正确，不能出现错误的情况；再次，测绘报告的编写要完整、规范、内容表述要清楚；最后，对房产档案的保存和管理要认真负责。

3.5 采用工作流程技术实现生产过程控制

工作流程技术是房产测绘管理的重要手段，它能够在很大程度上对房产测绘的整个业务流程进行监督、协调和控制。目前，我国房产测绘工作更加流程化、数字化和网络化，为了适应新的变化，大部分测绘单位采用了工作流程技术。该技术根据各岗位的职责和任务，通过计算机网络对各岗位角色设置了用户权限，在每一个工作环节都记录操作人员的身份信息，确保整个工作流程都是在监控状态下进行，保证了数据和图文的真实性和完整性。

3.6 提高工作人员的专业素养

近年来，我国科学技术水平逐渐提高，各行各业都引进了许多先进设备，对高素养的工作人员需求越来越多。提高测绘工作人员的专业水平是提高房产测绘面积质量的必要前提。测绘单位在对测绘工作人员的选拔上要严格要求，坚决淘汰水平低的应聘者，切不可任人唯亲。对于已上岗的工作人员，要定期对他们进行业务培训，培训内容主要为：房产测绘规范、房产测绘面积部位的确定和房产测绘面积的计算方法等等，旨在使他们更熟悉业务，操作更熟料。最后，要建立绩效考核制度，激励每一个员工积极细致的工作。

4 结语

综上所述，随着经济的发展，社会生产力的进步，房产测绘面积问题得到广大社会群众越来越密切的关注。无论是对房产外业还是内业数据的管理，都要求测绘人员有一定的专业素养。其次，对于整个测绘过程中的资料和图纸，都要保证其准确性和完整性。目前，我国房产测绘的发展尚不成熟，关于房产面积测绘也存在诸多问题，本文深入分析了相关问题，并且提出了有关的质量控制对策，希望对我国房产测绘管理的发展提供有效的帮助。

参 考 文 献

[1] 张闻宇.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].

科技信息，2011，13：337-325.

[2] 张伟尊，魏红娟.房产测绘中测绘面积的质量控制探讨[J].河南科技，2013，02：152.

[3] 冯宇华.房产测绘中测绘面积的质量控制分析[J].四川水泥，2016，01：65.

[4] 梁艳.房产测量计算中的质量控制策略[J].中华民居（下旬刊），2014（09）.

[5] 李明宇.论房产测绘过程中有效的质量控制[J].黑龙江科技信息，2014（18）.

[6] 张伟尊，魏红娟.房产测绘中测绘面积的质量控制探讨[J].河南科技，2013（02）.

[7] 北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房产测绘管理工作的通知[J].北京市人民政府公报，2015（02）.