不动产登记错误损害赔偿责任研究

2016-07-08王源

商 2016年22期

王源

摘要：随着2015年3月1号新的《不动产登记暂行条例》的发布，不动产登记制度引人注目，而其中的不动产登记错误所引起的损害赔偿需要得到进一步的明确。根据新的《不动产登记暂行条例》以及学理分析，不动产登记错误的损害赔偿应当属于民事责任，其真正的权利人应当对侵权者提起民事诉讼来保护自己的权益。而至于其损害的情形及其承担方式，也因其性质的确定而有所转变，本文根据最新的《不动产登记暂行条例》的规定对以上问题进行了初步的论证，以期起到抛砖引玉的作用。

关键词：不动产登记制度；不动产登记损害；民事责任

一、引言

根据2015年3月1号开始实施的《不动产登记暂行条例》第二条的规定，不动产登记，不动产的登记存在多头管理，比较混乱的情况，但是此次的《不动产登记暂行条例》第四条明确规定，国家实行不动产统一登记制度，具体的登记机构由县级以上人民政府确定。此次《不动产暂行条例》的出台，对于登记机构的确认，有利于建立统一的不动产登记，对于不动产的确权，纠纷的解决以及国家对不动产的宏观管理有着非常重要的作用。但是，不动产登记还存在登记错误的可能，由于不动地产价值较大，不动产登记错误可能使当事人损失巨大，因此，确定不动地产登记错误的赔偿性质、侵权类型及其承担方式就显得非常必要和急迫。

二、不动产登记错误性质的损害分析

关于不动产登记机构错误登记损害赔偿责任的性质认定，有以下几种说法：

第一，国家赔偿责任说。不动产登记机关的登记行为是具体的行政行为，因为个人的失误造成他人的损失，自然应当付出相应的责任。而这其中具体是要付出相应的道歉责任还是相应的赔偿责任，应当具体情况具体分析，如果具体情况造成他人巨大的财产损失和精神损失，则应由相应的国家人员负责作出赔偿；如果具体情况造成他人的是损失而又有当事人的要求赔偿，则有国际给予相应的赔偿和道歉。

第二，民事责任说。

第三，双重性质说。

第四，责任性质不明说。

在上述的各种观点中，大众支持民事责任说，理由如下：

（一）因为将不动产登记错误赔偿责任定性为民事责任的相关法律法规法律依据相当的充分和有理有据

第一，有相应的不动产登记错误赔偿责任定性为民事责任的具体的分属情况的法律法规具体说明：居于民事法律统帅地位的《民法通则》第121条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第152条

第二，明确规定：民事基本法组成部分的《物权法》第21条对登记机构错误登记的赔偿责任作了明确规定。（具体规定详见《物权法》第21条）

第三，新颁发的现行法律法规取代旧法：2010年颁行的《侵权责任法》第34条第1款规定取代《民法通则》第121条而发挥作用。

第四，最新发布并实施的法律法规：2015年3月1号最新发布并实施的《不动产登记暂行条例》第二十九条（具体规定详见《不动产登记暂行条例》第二十九条）。此次最新的规定明确确定了不动产登记错误的损害赔偿是依照《物权法》的规定进行赔偿，是属于民事责任的范围。

（二）关键在于不动产物权登记的作用体现在民事方面

按照学理认识，不动产登记制度的功能主要表现在如下几个方面：一是确权，即确定物权归属，解决物权冲突；二是保护交易安全，维护交易秩序；三是减少交易费用和提高效率；四是实现国家对不动产交易的宏观调节和监控。

（三）其次是不动产登记是不动产物权变动行为不可或缺的组成部分

第一，物权变动中的法律行为，通常被称为“物权行为”。引起动产物权变动的行为应由当事人双方的合意和申请及登记机构的审核登记共同完成。

第二，在不动产物权变动中，当事人变动物权的合意及申请登记的行为乃“基本行为”，而登记机构的登记行为仅是“补助行为”。

第三，登记为不动产物权变动的生效要件，也是其具有公示公信效力的重要原因。

（四）不动产登记错误损害赔偿责任制度是为了保护权利人的民事权益

“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的。”这里的“他人”指的是真正的权利人，而“造成损害”是指给其造成的民事权利的损害，这里要解决的是民事赔偿问题，是对民事权利的保护和救济措施。

三、不动产登记错误的损害情形以及其承担方式

就不动产登记错误的损害情形来看，主要可以分为以下四类：

第一，单独由于登记申请人的原因造成。在此种情况下登记机构不承担任何责任，由登记申请人自己承担因自己的过错而带来的损失，这样在学理和实务中都没有争议，所以在此就不再赘述。

第二，单独由于登记机构的过错造成。此时承担的损害赔偿，如前文所述，应当是民事责任。值得强调的是，此时登记机构的错误登记应当是给权利人造成了实质性的损害，如果没有造成损害，或者在损害发生之前就及时发现，并且将错误登记改正，没有造成损失的，登记机构不应当承担赔偿责任。

第三，共同故意行为。申请人和登记机构工作人员恶意串通，损害真实权利人的利益，此时，由于前文已经将不动产登记错误损害赔偿责任定义为了民事责任，因此，就不需要再进行行政诉讼，来获得国家赔偿。在这种情形下，应当提起民事诉讼，将申请人和登记机构作为共同的侵权人进行起诉，申请人和登记机构工作人员承担连带的赔偿责任。此时，从保护真正权利人的利益的角度来看，登记机构的工作人员的赔偿责任应当由登记机构先行承担，如果此登记机构并不是独立的机关法人，没有独立承担赔偿责任的能力，应当由其上级主管部门进行赔偿。在赔偿完后，登记机构内部再对真正的侵权人（其违法的工作人员）进行追偿。

第四，非共同侵权行为。与共同故意不同，申请人和登记机构分别有各自的故意或过失行为，两者没有意思联络，并且两者结合才能最终导致损害后果的发生，登记申请人和登记机构应当根据各自违法程度和过错的大小承担按份责任。

四、建议

第一，落实时间进度。

第二，落实办公场所。

第三，落实专人负责。不动产统一登记工作需要多部门的协调配合，建议联席会议制度由县人民政府常务副县长任召集人，分管副县长任副召集人，相关部门为成员，每半个月召开一次联席会议，及时研究不动产统一登记制度实施的有关问题。国土资源局、城乡规划建设和住房保障局、农业畜牧和水务局、环境保护和保林业局等部门确定专人负责做好整合前期工作，主要包括做好资料的移交衔接和不动产登记信息的数据整合。

第四，落实机构编制。根据《国土资源局加快推进县级不动产统一登记工作的通知》要求，设立不动产登记中心，为副科级财政全额拨款的事业单位。建议人员编制由县编委按照人随事走、编随人走的原则统一解决，做好新旧体制衔接，确保方便群众和秩序稳定。

五、结语

在整个民法体系中，物权法扮演着非常重要的角色，而不动产登记制度便是这个物权制度的基础，因此，不动产登记制度非常重要，伴随着新实施的《不动产登记暂行条例》，我们非常需要明确不动产登记的各项制度。具体到此文所讨论的问题，不动产登记错误损害赔偿责任，其应当是属于民事责任，对于登记机构在登记错误的情形发生之后，应当由权利人提起民事诉讼，以达到最快最好的保护自己的权益。此外，明确不动地产登记错误的赔偿侵权类型及其承担方式，对于定纷止争，解决因登记机构因登记错误而带来的各种纠纷有着至关重要的作用，也是法律制度发挥其确权、解决公民纠纷，保障经济社会安定发展的必然要求。认真贯彻落实《不动产登记暂行条列》，进一步组织开展业务培训活动，搞好传帮带，努力精通业务、胜任本职，为工作顺利开展打好基础。二要强化服务，努力创造优良的服务环境。干部职工要牢固树立“服务他人就是发展自己”的理念，工作中要严格执行文明用语，规范服务有关规定，努力做到“五心服务”，即：精心、热心、耐心、专心、细心，让服务对象感受到亲情般服务，营造和谐文明的工作氛围。三要严格管理，确保职能工作的高效运行。要结合职能工作实际，进一步完善各项规章制度，梳理好业务流程，严格落实岗位目标责任制，加强队伍管理教育，培养优良的工作作风，努力创造科学、严谨、规范、有序工作秩序。四要廉洁自律，努力树好国土部门的良好形象。要正确行使手中权力，严格执行“五个不准”，即：不准违反规定接件、发送审批结果；不准接受申请人的礼金、有价证券、支付凭证、宴请和礼品；不准向申请人介绍、推荐报件制作的公司（中介机构）；不准向申请人泄露、提供、复制审查中的过程性信息；不准利用岗位便利牟取私利或者为他人谋取不正当利益，强化明察暗访，社会监督，努力打造风清、气正、廉洁、高效的国土窗口。然后我们每个人都遵从相应的法律法规和相关政府工作人员进行办理，那么我相信我们后面的不动产登记错误的事件发生次数会变得越来越少。只要我们一起努力，就一定可以实现。

（作者单位：华南师范大学）

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