车位产权如何登记

刘翎艳

近10年，私家车数量增长速度非常快，几乎每一个住宅小区的机动车车位（以下简称车位）都出现了供不应求的状况，围绕小区车位引发的一系列问题也越来越突出。小区车位的产权管理直接涉及到房产开发公司、物业公司、小区业主三方利益。房产开发公司作为小区的建设主体，在小区开发建设过程中除为完成项目基本配套设施建设建造公共停车位外，还开发建造了营利性车位。物业公司负责小区的物业管理，不享有小区车位的产权，却在物业管理工作中掌握着小区车位的管理权限，特别是小区内用于出租的车位，物业公司负责租赁管理、调度，权力相当大，而且小区车位的管理费也是物业公司一项重要的收入来源。作为小区业主，有的购买了小区内的车位，当然地享有车位产权，但不是每一位有车的业主都能买到车位，在车位数量相对较少的小区，业主往往需要摇号才可以购买小区车位，也正因为车位数量有限，很多开发商把车位价格抬得很高。小区内还有不少业主以租赁方式承租开发商建设的营业性车位，或是承租小区内公共道路、公共场所划设的车位。小区车位资源有限，且关系到每一方经济利益，对业主而言，更是直接影响到生活的舒适和便利，因此，小区车位触碰到了每一方敏感的神经，稍不留神便会引发大的矛盾。

某小区在2005年建成交付时，房产开发商以20万元左右的价格出售小区内车位，许多业主认为车位价格太高，开发商卖出去的车位并不多。于是，开发商以每月300元的价格将未出售的车位租赁给小区业主。10年后，开发商在租约到期之际，向承租车位的业主发出书面通知，要求收回车位使用权用于出售。物业公司在租约到期后，不让原承租车位的业主开车进小区，小区业主与物业公司发生冲突性矛盾，社会反响强烈。该小区业主认为开发商侵占了部分属于小区业主所有的公共车位。小区业委会派代表到规划部门、建设部门及不动产登记部门反映情况，要求相关部门公开政府信息，要求了解小区车位建设、产权登记的情况。这是一起典型的小区车位纠纷，在解决一系列矛盾之前，车位产权问题首当其冲。

一、《物权法》有关车位登记的规定

《物权法》第六章规定了业主的建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是不动产所有权的一种形态，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。业主专有部分的单独所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。专有部分主要是通过一定方式分割出的兼具建筑构造上独立性和使用上独立性的建筑物部分。共有部分的共有权指业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，如对走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。对共有部分享有共同管理的权利，即有权对小区内公共的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会和业主委员会进行管理。由此可见，小区建筑物及公用设施等有四种权利所有模式：业主专有、业主共有、建设单位专有、国家专有。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

二、车位如何登记

目前，小区车位的类型越来越多，有地表停车位、地下停车位、楼房首层架空停车位、楼顶阳台停车位等。有的车位由多面墙体围成一个独立的空间，这样的停车位相对比较占用空间，更多的停车位以划线分割方式标明。然而，车位产权登记并不是按照车位类型区分登记的。依据《房产测量规范》的规定，车库、地下室等作为房屋主体的附属设施，如果办理了规划报建审批手续，且满足计算建筑面积的规定，登记机构应依规定办理权属登记。计算房屋建筑面积一般要符合以下基本条件：有上盖、有围护物、结构牢固、有实际使用功能、层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。地表划线的车位不符合计算建筑面积的条件，因而也无法办理产权证。地下车位虽然四周没有围护物，但通过地面埋设、涂刷的标记或从测绘图件的记载来看，车位固定的界址点、位置、面积都是具体确定的，登记机构可以办理产权登记。

对于不动产登记部门来说，车位是否可以办理产权，取决于相关办证材料是否齐全。房产开发商申请初始登记时，按照规定提供“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”“房屋测绘报告”等材料。其中，规划局出具的“建设工程规划许可证”中“核准工程明细表”以幢为单位列明了“使用性质”为“机动车停车”“非机动车停车”的总面积。测绘公司对办理初始登记的小区整体或部分进行测绘，其出具的“房屋测绘报告”按照房屋登记基本单元列明基本单元的用途、面积。建设局出具的“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”在“公建配套情况”一栏列明了小区内“非机动车车库”“人防地下室”“汽车车库”的总面积，值得注意的是，建设局出具的这份“通知单”对公建配套的性质进行备注，将公建配套区分为“非营业性”“营业性”“公益性”。

符合登记条件的车位办理初始登记时，不动产登记机构主要依据建设局出具的“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”的记载进行区分登记，将营业性的车位登记在开发商名下，将非营业性车位登记在小区业主名下。按照《房屋登记办法》第三十一条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。区分营业性公建配套设施和非营业性公建配套设施大多是依据地方性规定。为解决因公建配套设施权属界定不清、被挪用等原因引起的矛盾和纠纷，地方政府部门一般都出台了有关住宅小区公建配套设施权属界定与管理的规定，将小区公建配套设施的房屋权属性质分为非营业性公建配套设施和营业性公建配套设施两种。非营业性公建配套设施指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类公建配套设施中除了社会公益性的配套设施外，其权属归全体业主所有。开发商不得销售非营业性公建配套设施，也不得以任何方式处置其所有权。营业性公建配套设施指建设成本未列入小区商品房建设成本的公建配套设施，其产权属于开发商所有，交付后纳入小区统一的物业管理。小区车位属于住宅建筑停车位最低控制指标以内的，按非营业性公建认定，列入小区商品房建设成本，开发商不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业管理公司统一管理；超出住宅建筑停车位最低控制指标进行配套并得到规划行政主管部门批准建设，且没有列入小区商品房建设成本的车位，可以按营业性公建认定，开发商可以对外销售。

三、车位登记中的几个问题

1.无公建配套的相关法律规定

小区车位属于住宅建筑公建配套设施，但是在《物权法》等相关法律中，并没有“营业性公建配套设施”和“非营业性公建配套设施”的概念。住宅建筑公建配套设施的权属界定和管理涉及业主和开发商的权益，影响物业公司的管理，非常有必要对此进行立法。地方性立法对此虽然作出了规定，但法律位阶比较低，且规定内容很不一致，因而有必要在法律层面对住宅建筑公建配套设施的产权登记和管理进行立法。

2.具有人防功能的地下车位

未与防空地下室结合建设的地下车位，如建设成本已经列入小区商品房建设成本，属于非营业性公建配套设施范围，其产权归全体业主所有；如属于建设成本未列入小区商品房建设成本的营业性公建配套设施，则产权归开发商，开发商可出售、出租。值得注意的是，与防空地下室结合建设的地下停车库，国家尚未对其产权归属作出明确规定，故其产权归属不明确，不动产登记机构无法办理登记。按照《人民防空法》的规定，开发商依法享有防空地下室平时的使用权，经向人防主管部门办理使用登记手续，可将此结合建设的地下停车库出租，但不能出售。

3.商品房买卖合同的约定

笔者发现，很多开发商在商品房买卖合同的补充协议中对车位进行补充约定，约定内容为：出卖人通过出售、给予使用权等协议处分的规划车位，权属归协议受让方享有，凡未通过出售、给予使用权等协议处分的规划车位，归出卖人所有。按照《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。笔者认为，该项补充约定是开发商利用《物权法》第七十四条的规定，扩大对规划车位的所有权。非营业性配套车位属于规划车位的范畴，《物权法》又没有规定非营业性配套车位归全体业主所有，只是规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这就很容易导致开发商以“约定”的形式侵占本该属于全体业主所有的车位。

陈品禄/责任编辑