基于CCRC模式的老年住宅管理系统设计

穆子龙 杨园媛

（重庆交通大学，重庆 400074）



基于CCRC模式的老年住宅管理系统设计

穆子龙 杨园媛

（重庆交通大学，重庆 400074）

摘要：住房问题和养老问题，两个社会热点问题一直是社会各界关注的重点。房地产行业不景气，泡沫化严重，大型地产公司开始寻求新的转型，养老住宅无疑是一个新的方向。同时，老年人退休后可能出现的身体问题和心理问题也越来越引起人们的关注，区别于传统意义上的养老院印象，这种新型的社区模式将会给老年人提供住宿、医疗等全方位的服务，同时满足其照看第三代、进入老年大学进修等心理方面的需求，真正实现老有所得、老有所乐。同时老年社区一般选在远离喧嚣、环境优美的郊区，给老年人提供一处世外桃源、度假般的生活环境的同时也能减轻城市人口压力，带动郊区的商业发展，实现区域发展的平衡化。同时新型养老住宅需要大量相关医疗护理人员和物业管理人员，在另一方面也解决了社会部分人的就业问题，可谓一举多得。

关键字：CCRC模式；老年住宅；社区管理；系统设计

一、研究背景

（一）“未富先老”，中国人口老龄化问题严重。

民政部、全国老龄办权威数据显示，中国13亿人口中，超过65岁的老人有1.55亿，到2020年，预计该数字将会扩大到约2.6亿。仅2010年短短一年，我国60岁老年人口就增加了1000万。预计到2030年，我国进入重度老龄化阶段，老年人口将达4.37亿，约占我国总人口30%，平均每10个人中就有3～4个老年人。这将成为非常突出的社会问题。“未富先老”，中国人口老龄化问题将比日本和美国更加严重。

（二）空巢老人精神寂寞。

有数据显示，2000至2010年十年间，中国城镇空巢老人比例由42%上升到54%，农村由37.9%升到45.6%。2013年中国空巢老人人口超过1亿。随着第一代独生子女的父母陆续进入老年，2030年中国空巢老人数将增加到两亿多，占到老人总数的九成。

随着中国传统家庭结构的逐渐瓦解，比如以前还是儿子要负责父母的养老，现在因为许多子女婚后拥有自己的住房，与老人分开居住以及大批农民工离乡，使一些老人成为“空巢老人”。

此外，中国的计划生育政策自实行以来，中国的人口增长速度相对缓慢了。现在好多家庭都是独生子女，比较多的也就是两个孩子。这些孩子成年后离开家乡另组新的家庭也容易造成“空巢老人”的产生。

二、社会现状

（一）中国的养老模式可以归结为三类：家庭养老、社会养老和社区养老。

1.“家庭养老”逐渐寸步难行。

生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。

2.“社会养老”不适应我国国情。

目前中国共有各类养老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但是，养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%～7%的比例，也低于一些发展中国家2%～3%的水平。社会养老一床难求，好一点的养老院甚至需排两年的队。

3.我国目前的国情决定了“社区养老模式”值得社会关注。

所谓社区养老，就是把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区，让老年人住在自己家里，在继续得到家人照顾的同时，由社区有关服务机构和人士为老人提供上门服务或托老服务。

（二）养老地产，房地产市场的最后一块金矿。

老有所养，老有所居，老有所乐，养老地产概念应运而生，甚至有人将其称为房地产市场的最后一块“金矿”。目前，养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，把养老地产视作商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目等。

三、基于CCRC模式的新型老年住宅社区理念

（一）CCRC模式介绍。

CCRC社区（Continuing Care Retirement Community）在美国有一百多年历史。开始形成于19世纪中期，最初是为了退休后的神职人员人设立的，后来逐渐转变为普通市民也可享受的养老模式。目前美国CCRC社区数量已超过2100个，约照顾62.5万名退休老人。通过为老年人提供自理、介护、借助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。[4]

（二）基于CCRC模式的新型老年住宅社区。

我们借鉴了美国CCRC社区的先进管理模式，结合我国公民人均寿命，期望设计出一种新型的老年住宅社区。这种新型社区主要针对50岁以上的中老年人，根据住民身体需求变化，居民从中得到5个级别的护理，这种新型社区可支持从活力长者、独立生活、协助生活、专业护理和持续照料等5个阶段的服务。我们的新型社区提供的服务涵盖了老年生活的各个部分,兼顾了衣食住行,医疗健康,心理关注,自我价值再认识和社会生活各方面等在内的全面需求，营造的是老年人退休以后的新的生活方式。入住者的居住经历往往是这样的：开始的时候,在活力长者生活区居住和生活，此时社区主要提供的是地产功能，除此之外还有老年大学、图书馆等来丰富中老年人退休后的生活，同时方便他们照顾看管孩子，重点是接触中老年住户退休在家儿女不在身边的孤独感; 随着他们年龄增加、身体机能下降,可以根据意愿迁到独立生活区居住(也有例外)，此阶段社区可以是酒店式公寓功能，可以提供日常的日常膳食、家政、健康管理等服务；然后,随着身体状况下降，部分老年人可能会出现生活自理有困难的阶段，这时候他将入住协助生活阶段，此时社区除独立生活阶段的服务外还提供无障碍的生活设施；最后，在老年人进入生命的最后一个阶段身体及其虚弱时，我们将为其提供24小时专业的监视护理。持续照料阶段主要针对有老年痴呆的住民。

这种新型社区提供的基本服务有住宅清扫、应急，生活健康，医疗护理等服务；持续照料退休社区的基本设施有医疗、休闲娱乐及生活配套。由于居住者年纪的增长与生理的需要逐渐从活力长者、独立生活进入到协助生活最后到专业护理生活阶段，可以提供一站式服务，这种方式非常切合老年人需求。

四、基于CCRC模式的老年住宅管理系统设计

基于CCRC模式，我们对养老社区进行了“环境+配套设施+专业服务”的一体化设计。

（一）养老社区五大构件，退休老人五个等级。

一般养老院的消费层次是低水平的，而养老社区则是面向中高端人群。

我们认为，养老社区不是技术、房子，而是一种有活力的养老生活方式。据国外的报道，在现代养老社区，由于具备了专业化的老年医疗保障服务，社区居民的寿命往往较社会平均水平高出8岁至10岁，同时医疗保健支出减少30%。

活力长者社区独立生活社区协助生活社区专业护理社区持续照护社区服务对象相对年轻、身体健康并愿意与自己同龄人居住的人群身体健康，希望得到社会服务与交往的老人需要日常生活协助和有限医疗护理的居民身心极度衰弱或者患有疾病的老人老年痴呆病人主流支付类型一般出售产权，也有少量按月支付租金3/4按月支付，1/4入门费除小部分入门费外，主要按月支付租金主要按日支付租金，基本无上门费大部分需要上门费平均入住时间长期　10年　5～10年　1～5年　　长期提供的基本服务一般不提供照护服务，但配有相关生活配套设施，注重满足老年人的身心需求包括提供膳食、家政打扫、2 4小时居家和医疗在内的服务除独立生活社区提供的服务外，还包括洗衣即日常生活帮助除协助生活社区提供的服务外，还包括2 4小时的医疗监视护理除专业护理社区提供的服务外，还包括帮助病人恢复记忆的设施等

（作者整理）

（二）优势。

可以提供完备的健康照护服务。多数老年人选择进入这种新型社区的重要理由，是因为可以得到长期照护服务。基于CCRC模式的新型养老社区针对老年人的生理特点布置智能化的设施，社区给老人建立健康档案，派出医护人员定期入户巡诊，根据身体状况为每位老人做出健康评估，并且将会针对老年人需求提供不同类型的支持，主要有医学治疗、康复辅助技术、交通服务、居家护理、住房改善、长短期照护机构和活动场所等。

可以提高生活质量。除了对健康管理方面有益之外，这种新型养老社区还能明显改善生活质量，提供各式各样的社交活动以期达到居民的自我实现，减少老人的孤独感和沮丧感。我们的社区能充分利用各类休闲娱乐、康体健身设施实现健康向上的生活情趣，促进居民对社区的归属感和家庭感。社区旁边还可以配备幼儿园、商场等社会公共设施，满足老年人照看第三代的需要的同时让他们与自己的同龄人甚至各年龄阶段的人交往，真正实现天伦之乐。

可以获得连续性的照顾。新型社区提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院，老年人可以只在熟悉的楼层间或建筑物间搬动，不会因为健康状况衰退而必须迁出社区，重新去适应陌生地区[5]。

这种社区不仅是技术、房子，更是一种有活力的养老生活方式。美国一项学术调查显示，在CCRC养老社区，由于具备了专业化的老年医疗保障服务，社区居民的寿命，往往较社会平均水平高出8岁至10岁，同时医疗保健支出减少30%。至今，美国全国共有超过2100个CCRC，总共照顾约 62.5万退休老人，其增长速度比养老院和辅助生活机构的总和都要高。 由此可见，在中国发展这种新型养老住宅将会有巨大的前景，实现社会养老、房地产经济的双赢，甚至依托房地产带动郊区当地的经济发展。

五、新型老年住宅社区运营及优化

（一）新型老年住宅的运营。

地产公司或金融机构等投资方在注入资本后交付运营商管理，这为地产项目提供了资金来源，可有效解决资金占用较长的问题，并为开发商提供了更好的退出机制。在社区的运营方面，我们提供了两种思路[6]：

净出租模式，投资方将社区出租给运营商，每年收取固定租金费用，而直接运营费用、社区维护费、税费、保险费等一切由运营商承担，由其获取剩余利益并承担相应风险。

委托经营模式，投资方将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取一定管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益，所有经营收入归投资方所有。[7]

这种新型社区的盈利来源主要包括房产销售出租，健康管理和提供的老年大学配套设施作为附属产业并不是新型社区的主要收入来源。

（二）后期运营优化。

考虑到融资渠道的风险性和群众的认可度，这种新型的养老住宅可以运用PPP模式进行管理。PPP（Public-Private Partnership,简称PPP）项目是指“政府和社会资本合作”的项目，即由政府出资组织，私人部门只承担整个项目的工程建设部分，通过住宅销售和出租渠道收回资本完成盈利目标，以及后期政府付费来实现收益。由政府运营的养老住宅社区更能体现社会公益性，同时能更好地为大众所接受。

参考文献

[1]外资大鳄抢食国内养老地产，预建10亿美元中国基金，搜房网，2011-02-20

[2]保险公司疯狂圈地，瞄准养老地产，搜房网，2011-02-20

[3]养老房成楼市重要需求，生态养生大盘抢占市场先机，生活日报，2010-12-01

[4]CCRC：一站式退休养老社区，百度文库，2014-03-03

[5]高 辉、相亚成，基于美国CCRC的我国养老房产开发研究[J].现代物业，2014，13（6）.

[6]刘美霞等，老年住宅开发和经营模式[M]，北京：中国建筑工业出版社，2008.

[7]薛胜文、沈哲彦等，2015-2019年中国养老产业投资分析及前景预测报告[J]，中投顾问产业研究，2012（5）.

中图分类号：[F287.8]

文献标识码：A

文章编号：1671-864X（2016）06-0038-02