用市场指导酒店设计

韩慧君

1项目概况

常州新城Hilton酒店为五星级酒店，位于江苏省常州市武进区，虹北路以南，和平路以东；东侧为天隽峰高层住宅区，南侧为待建商务区，西侧为待建高档别墅区，北侧与南田公园隔街相对，西北侧临近武进区区政府。项目充分利用和尊重北侧珍贵的景观资源，将优美的自然环境融入酒店内部空间。

项目总用地面积19394.10m²，总建筑面积64566.86m²，总高度100m，地上25层、地下1层，裙房3层（局部4层），拥有290问标准客房、9套行政/豪华套房、1套总统套房，共300个钥匙问，折合共316个标准问。

基地主人口由虹北路引入，可分别到达酒店主人口及餐饮入口。首层主要设置大堂及大堂吧、全日餐厅、中餐厅、特色餐厅、啤酒吧及与其相配套的厨房；主楼区域设置夹层，作为酒店内部办公用房；二层主要功能为大小宴会厅、会议室及宴会厨房，宴会厅及会议室内部均设置活动隔断，可按需分隔为不同规模的空间；三层主要为行政酒廊、茶吧、健身中心、游泳池及SPA区；局部四层设置美容美发、棋牌室、SPA配套休息大厅；五至二十四层均为标准客房及套房，二十四、二十五层为总统套房及其配套游泳池、SPA水疗、私人影院、棋牌室、贵宾餐厅及酒廊等设施。地下一层为酒店后场区，包括后勤服务设施、设备机房、地下车库及非机动车库。

建筑造型简洁典雅、庄重大方，竖向设计元素强调建筑的高耸形态。玻璃幕墙与石材的比例、尺度、分格都设计得精巧而恰到好处。整体建筑采用褐色石材与蓝灰色镀膜玻璃相配，通过材料质感的强烈对比，结合细部构造设计，使整个建筑挺拔、大气又极富时代感。

2市场因素对酒店设计的影响

自2012年4月初方案设计至2012年11月底施工图设计结束，笔者与江苏新城地产股份有限公司Hilton酒店事业部总经理陈军先生有过很多次的沟通和交流，包括推敲平面功能、垂直交通、净空高度、设备管井的位置和大小、钢结构设计配合、活动隔断设计配合等细节方面的问题。陈军先生作为投资方酒店建设期的项目总负责人，在整个酒店设计过程中，运用自己丰富的酒店管理经验，考虑了诸多市场因素，为酒店的设计发挥了有力的指导作用。

2.1酒店建设初期的构想

作为建设方，业主是站在打造常州市最好酒店的出发点上来投建这个项目的。陈军先生本人对各种国际品牌的酒店非常熟悉，加上前期对常州市场现有酒店的调研，以及对酒店定位、经营理念、使用功能的充分考虑，这一系列工作都为酒店的良好运营做好了铺垫。

设计最初是想将酒店餐饮打造成MALL的形式，风格更强烈，体验感更强，更加亲民，后来受到酒店管理公司和室内设计的一些限制有所调整，但是大方向上还是维持了最初的设想。在酒店中引入大量的餐饮功能以及大小两个宴会厅，以期吸引大规模的当地市民前来消费。2004年香格里拉引入常州市场，由此引领了常州市民在国际品牌酒店的消费行为。常州市民富有，且对高档酒店不陌生，所以酒店的餐饮是有着相当大的市场的。更多地吸引当地人而不仅仅是住宿酒店的客人，这样的酒店消费格局在中国很多年以前就已经完成了转变。

2.2酒店公区设计

在多数酒店中，中餐区的散座面积远大于包间面积；但在本项目中，原设计散座与包间面积比例接近3：7。最终建成后，散座略少于包间的面积。这样的比例设置是由酒店的定位决定的。最初是希望通过大面积的包间来体现中餐厅的宴请和接待功能，散座作为酒店的配套为住宿客人提供服务。中央八项规定出台后，中餐厅的定位调整为美食餐厅，风格上更接近社会餐饮，并将散座区扩大，更接地气；对有需求的人也可提供包间或半包间服务，相对灵活。

酒店的一层设置了鲜酿啤酒吧，这与酒店所处的地域有一定的关系。鲜酿啤酒吧最早出现在德国航空公司旗下的凯宾斯基酒店，在上海做得比较成功的是浦东嘉里中心，但常州市场上目前还没有，故将其作为酒店的特色引进鲜酿啤酒吧。但是Hilton总部考虑鲜酿啤酒的保存时间和消费人群的数量情况，暂时并未实现这一功能，只是预留了将来改造的空间。现在酒吧仍以啤酒为特色，提供六十多个品种的啤酒。白天为特色餐厅，晚上为酒吧，体现的是一种时尚的“餐吧”概念。之前武进区没有较好的酒吧，这个酒吧的引入，将会把大量在新北区消费的人群吸引回来。

酒店的二层分别设置了面积为800m²和1600m²的两个宴会厅，它们同时可通过活动隔断分隔为2～3个不同规模的厅。设计之初，建设方对当地市场做过调研，香格里拉、假日酒店的宴会厅约1500m²，喜来登的宴会厅约1200m²，且一家酒店只有一个宴会厅。这样的配置存在较大的局限性。宴会厅的主要收入来源是婚宴，即“social catering”，就是不含客房消费的本地宴请。就常州市而言，这是一个巨大的市场。而承办会展活动，因为包含客房消费，利润会比婚宴更高。宴会厅的运作，属于一种“定单式服务”，成本清晰而稳定，浪费少、收益大，可以说整个酒店近一半的收入和利润都来自这里，所以我们是花了很大的心思来打造这两个宴会厅的。我们设置两个不同规模的宴会厅，对于同时接几单婚宴，或同时接婚宴和会展，都可以游刃有余、应付自如。活动隔断的设置使宴会厅的使用相当灵活：婚宴和会议可以同时进行，会议和餐饮可以无缝对接。开业一个多月以后，这种优势在市场竞争中已经凸显出来。

二层会议室面积总计约460m²，对于Hilton酒店的标准，宴会和会议的配置大约是5m²/房。就常州市而言，召开中小型会议的频率并不高。之所以设置这些大小不同的会议室，就是希望能够在使用上更加灵活。活动隔断总共可以分隔出10个小会议室，能够为大型会议后的分组讨论提供场所；而收起隔断就可以做“mini ballroom”使用。这种配比对于300间客房的酒店来说是合理的。

多数酒店的行政酒廊都是放在客房顶层的，而本项目将行政酒廊设置在三层。行政酒廊属于酒店的“店中店”，针对的客体主要是VIP客户、Hilton荣誉会的会员以及行政楼层的顾客。行政酒廊提供很多特殊待遇，比如每天两小时免费会议、全天咖啡茶、全天小吃、早餐、傍晚含酒精的“欢乐时光”，以及行政客房的部分免费服务。行政酒廊放在上面有很多弊端，层高受到标准层的高度限制，喧闹的酒会对相邻客房干扰较大，作为酒店的配套成为非盈利设施，并且空置期较长；而将行政酒廊设在下部公共区，层高上的优势所体现的装修风格和酒廊氛围是完全不一样的，它不再针对特定的群体，所有客房只要增加相应的费用，就可以享受行政酒廊的待遇，并且对客房的干扰会降到最低，也避免了对顶层总统套房的影响；同时也可以成为召开各种发布会、酒会的场所。这样的模式给酒店的经营和促销带来很大益处。

2.3酒店客房比例的定夺

本项目中标准客房间数与套房（两标准间以上）间数的比例大概为30：1。通常来说，套房的数量占总客房数的13%～15%。其实我们酒店标准层除西南角因为消防登高面留出公共通道外，其余三个角房都是1.5倍标准间，其平面布局是按照套房的形式来设计的，所以都可以算作套房，如此统计下来的套房比例就很高了。

套房的比例与酒店所处的城市是有关系的。套房相对比较难销，必须通过很大的需求量来支撑。经济越发达的城市，对套房的需求量越大。比如上海，位处全球金融中心，是顶级CEO云集的地方，这些人的住宿标准都比较高。而在常州住宿酒店的多是工厂生产线的管理者或蓝领，住宿标准一般都会有限额，因此套房的需求量就没有那么大。我们酒店所设置的50多间角房，规格可上可下，上可作为小套房，下可作为豪华大房，在销售上相当灵活，相对于其他酒店的类似房型，价格优势非常明显。基于这种情况，我们也就没有设置过多的两标准间以上的套房。

2.4酒店的后场设计

后场设计最重要的原则就是解决好后勤人流与货流的关系。员工出入口确定后，要随着员工进出的动线来规划后场的布局，首先是保安部与人事部，员工更衣、淋浴、餐厅也应在其附近；粗加工与裙房各个餐厅的厨房要有便捷的联系，所以要靠近垂直交通；卸货平台要方便收货入库和垃圾运输；洗衣房要靠近主楼货运电梯、污衣井以及客房部，工程部要与设备机房联系紧密，这些都是后场功能布局的基本原则。我们酒店后场的面积是偏大的，因为功能布局、动线等各方面处理都比较到位，现在已经成为Hilton酒店后场设计的标杆。另外我们将酒店管理人员的办公室放在了首层特色餐厅与啤酒吧的上部夹层里，良好的阳光和通风条件为他们提供了比地下室更为优越的办公环境，这也是基于首层7m层高的先决条件和更为人性化的考虑。

3结语

一个酒店从开始酝酿到建成使用，建设方的负责人对这个酒店的解读、其自身的品味、以往酒店管理的经验等诸多方面，无不左右着酒店未来的品质，并为酒店快速进入良性运转打下坚实的基础。酒店设计的成功与否，不仅仅在于它是否有合理的功能流线、豪华的装修设施、宽敞舒适的客房、引人注目的立面效果，更多则在于酒店管理者如何经营这家酒店，使它在为顾客创造优质服务的同时能够得到优厚的利益回报，让它始终保持良性的运营状态。这正是一个富有持久生命力的酒店所应具有的品质。