供给侧改革下的房地产限购研究

张真

[摘要]住房限购政策推出以后，及时有效地稳定了房地产市场，限制了资本过度投机炒作，避免了资产泡沫。在房地产去库存过程中，南京、苏州等地不当取消限购，直接导致房地产市场大幅波动，房价一年之内翻番，近期又逐渐恢复限购。本文深入研究分析了住房限购政策提出的合理性必要性，证明住房紧张城市实行限购将是长期政策。

[关键词]限购；去库存；供给侧改革；换挡期：L型新常态

1、住房限购政策的出台、取消与恢复

2008年底，为应对国际金融危机，中央做出“扩内需、保增长”的决策部署，国务院办公厅出台131号文件对房地产业进行扶持。2009年中期开始，住房价格开始快速上涨，超出了各界的预期和承受能力，要求稳定市场的呼声很高，但房价还茌节节攀高，短期内没有减慢的态势。在这种情况下，中央政府迅速开始宏观调控，其中包括在北京试行商品房限购政策。住房限购及时有效地限制了投机性、投资性买房，部分平稳了房价。2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），在房价上涨过快的其他城市推广北京的成功经验。截止当年底，共49个大中城市出台了商品住房限购政策。

2014年，中国经济换挡进入新常态，经济总体呈现L型走势，作为国民经济支柱产业的房地产行业，也相应进入调整期，全国住房市场呈现出“总量满足，局部短缺”的特点。全国商品房库存达到7.2亿m²的，其中商品住宅4.5亿m²。实际库存还不止这些，如按潜在库存计算，库存更大，待售商品房和在施商品房合计756988万m²（其中住房503042萬m²），按照2015年12.85亿m²的销售速度，需要5年以上时间消化。中央对此高度重视，及时提出了房地产去库存的要求。2014年6月开始，杭州、苏州、南京、合肥、天津、厦门等45个大中城市先后取消了住房限购，只剩北京、上海、深圳、广州4个一线城市坚持限购。

这45个大中城市，除中西部和东北地区省会以外，大多住房紧张，比如南京、天津、苏州，住房短缺接近北京、上海。缺乏本地区房地产市场研判的不当取消限购，直接导致这些城市房地产库存过低，房价大幅跳涨。按照国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数，201 6年9月份同比上涨，合肥47.0%，厦门47.0%，南京43%，杭州28.2%，无锡28.1%，福州26.2%，天津25.4%，郑卅l 24.9%，武汉22.5%，惠州20.3%，石家庄16.2%，济南15.5%，南昌15.1%，长沙12.0%，青岛11.8%，宁波11.3%，南宁10.0%。（注，苏州不在70个城市中，但按照其它房价指数，涨幅排名全国第一）

在出台限房价、限地价等措施无效后，杭州、苏州、厦门和南京4个二线城市在2016年8月以来先后恢复住房限购，其中厦门最严格，本地人外地人都限购；南京其次，本地人买二手房不限购；杭州较宽松，本地人新房二手房都不限，仅限外地人只能买一套；苏州最宽松，本地人完全不限购，外地人可以买两套，只是第二套需要提供个税或社保。9月30日开始，台肥、郑州、武汉、成都、天津等城市也先后再次限购，限购城市恢复到22个。

2、房地产供给侧改革下限购政策的合理性必要性

2.1限购是落实房地产去库存的要求

一线和重点二线城市的房地产市场和三四线城市的房地产市场是跷跷板关系，老百姓和金融机构的资金，过度集中在一线热点城市，极大的影响了三四线城市的去库存。国家的去库存政策，本意是在中西部和东北地区的三四线城市去库存，而非一线热点城市。当前的金融、税收、公积金等去库存优惠政策，是全国房地产普惠的，由于发达地区的金融业更发达、劳动力就业更稳定、房地产开发正规等原因，国家原本帮助三四线中小城市去库存的好政策，很多的被一线和重点二线城市的投机投资性需求利用，导致了一线和重点二线城市楼市非理性上涨和三四线城市楼市的需求不足。

稳定房地产市场的政策储备中，呼声最高的是开征房产税，房产税具有长效机制的优点，也具有立法时间长、涉及方面多、征收难度大的缺点。它对房地产的调控见效慢，而当前房地产市场在新媒体的助推下几个月就发生巨大改变，二者在时间上不匹配。住房限购只涉及不动产登记1个部门，行政成本极低，行业主管部门可以立即对市场异动做出有效反应，抑制资本不理性扎堆一线和重点二线城市，回归三四线城市去库存。

2.2限购政策在法理上的合理性必要性

2.2.1限购的国际法律渊源

联合国对适足住房权的正式定义为：“每一名男人、女人、青年和儿童获得和持续拥有能够安全、和平、尊严地生活的房屋和社区的权利”。《经济、社会及文化权利国际公约》对第二代人权中的适足住房权进行了明确规定，我国政府是该公约缔约国，具有保护公民适足住房权的国际法义务。

2.2.2限购的国内法律渊源

我国《宪法》第三十三条明确规定“国家尊重和保障人权”，其中包括公民适足住房权。住房限购政策的法律实质是：1、禁止投机势力对公民基本人权的伤害；2、让富人的投资权向穷人的生存权让道。

《价格法》第30条明确规定“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施”。住房限购政策是对于第30条的细化措施，行政主体、行政行为、行政对象全部合法有效，不存在行政越权、干涉合同自由的问题。

2.3限购政策的经济学合理性必要性

2.3.1限购是公共经济学要求

基本住房是竞争不排他的准公共物品，不能完全交由市场和保障。基本住房具有准公共物品属性，政府有义务为公民提供基本住房，即保障性住房。但由于我国经济快速发展，城市化快速推进，分税制导致的地方财政过渡依赖土地出让金、保障房分配环节腐败较为严重等原因，我国政府难以在短期内为公民提供足够的保障房或住房现金补贴，而且可预见的中期内也很难有所改变，公共住房短缺将长期存在。通过对住房购买数量的限制来保护中低收入公民的基本人权，适度约束、限制富裕公民消费高档住房的权利，打击投机资本炒作公共资源和生活必需品的行为，是当前公共政策的最好选择。

公共资源与住房相联系，投机住房包含倒卖公共资源。我国的教育、医疗、交通、文化等公共资源是不平均分布的：城乡分布不均，城市之间分布不均，城市内各区域分布不均，这些公共资源的获得往往与住房相联系。投机住房，特别是优质公共资源住房，霸占、倒卖公共资源，扰乱公共资源配置秩序，降低公共资源使用效率，获得了不当得利，损害了社会福利。

2.3.2限购是资本管制的要求

由于银行积极支持、产业链啤酒游戏理论、房地产产业链又长又多等原因，房地产投机借助银行支持吹大泡沫，扭曲产业机构，降低国民经济抗风险能力。泡沫破裂会对产业链上50多个产业造成巨大打击，导致劳动力大面积失业，引发犯罪率激增和社会动荡。商品房限购政策的本质是在房地产投资这个局部市场实行直接、严格的資本管制，防止热钱涌入房地产市场，调和资产市场巨大波动，避免或者缩短房地产市场从泡沫逐步形成到破裂的周期，减少房地产产业链震荡的幅度，避免社会动荡。

结语：

住房限购政策符合经济要求和法律法规，推出5年来，及时有效地稳定了重点城市的房地产市场，限制了资本过度投机炒作，抑制了资产泡沫化，同时又避免了房产税立法周期长、行政成本高的弊端。9月30日新政之后，已有22个过热城市相继恢复限购，接下来还将有更多的房地产过热城市恢复限购，及时有力地促进房地产行业健康持续发展。