城市住宅建成区停车规划战略实证分析——以广州天河区为例

刘永锋（广东省国际工程咨询有限公司，广东广州　510060）



城市住宅建成区停车规划战略实证分析
——以广州天河区为例

刘永锋
（广东省国际工程咨询有限公司，广东广州510060）

摘要：近些年，我国城市大型住宅区停车难的问题越来越严重，尤其已建住宅小区亟需停车规划战略以化解该局面。住宅小区停车规划战略分为新建住宅小区和已建小区两种情境，该文从工程技术、环境、社会、经济等方面阐释了战略路径选择和规划管理策略，提出住宅小区停车问题解决方案；通过对广州市天河区某住宅建成区停车规划研究案例从微观层面进行实证研究，在采取ROT投融资创新模式下通过联通现状地下室、增设机械停车位等工程手段和多项规划管理措施，为解决国内城市住宅停车问题提供一定的参考和借鉴。

关键词：住宅建成区；停车问题；规划战略；BOT模式；ROT模式；天河区

0　引言

随着我国城市化率和居民生活水平不断提高，小汽车作为普通消费品快速进入普通市民家庭，1990-2014年全国私人汽车拥有量由82万辆增至12584万辆，年均增长率高达23%，伴随而来的是城市交通拥堵、停车难、人车矛盾冲突等问题，并引起了政府和群众的高度关注。据搜索中国知网期刊得知：论文篇名包含“停车”一词高达4987条结果，包含“城市停车”达到496条，包含“停车位”则有225条，包含“住宅小区停车”仅有100条。可见，我们都很关注城市停车问题，但住宅区作为城市空间组织重要组成部分，尤其住宅建成区停车问题值得我们关注和认真思考。

张泉［1］等人认为居住区停车问题与其区位、住宅类型、居民类型、建造年代、周边用地可拓展性和道路交通状况等因素相关，停车设施供需不平衡只是外在表现，深层次原因包括缺乏统筹观念、缺乏资源整合和缺乏科学定价，停车设施应坚持“供需统筹、以供定需”和“区域差别化”的规划理念。尚炜［2］等人认为老旧居民区配建停车位严重不足，形成安全隐患，提出通过时间错位和空间利用策略来增加停车泊位供给，如建设立体停车设施、挖潜可用空间、停车位共享、夜间路内停车等。汪江［3］等人提出既有住区的停车问题表现为小汽车无组织、无秩序停放，车与人矛盾加剧，造成景观问题和社会问题，可从建设地下和地上汽车库、应用机械式立体停车技术、加强停车管理来增加停车位数量。贺松、陶杰［4］等通过分析城市停车形态发展阶段，明确21世纪处在多种停车方式并存阶段，多层停车楼单位停车位占地少，可优化住区环境和提高住区土地利用效率，并针对发展和推广停车楼的难点，从相关法律法规、停车位权属、投资环境等方面提出建议。陈峻、张辉［5］等进行了城市路内外停车设施车辆停放的差异性分析，提出路内停车场、收费停车场的车辆停放时长较小，泊位周转率高，在无法增加路外停车泊位供应的条件下，提高路内停车泊位供应比例，缓解区域停车供需矛盾。杨传明［6］等对国外城市住宅小区停车问题进行研究，提出增加车位以外的非工程性措施，包括欧洲需购车位证明、加大养车费用来限制新车上牌，鼓励拼车出行；香港大力发展公共交通，大力兴建停车换乘设施，及时调整停车政策，控制汽车的增长；日本充分利用道路较宽、车流量较小的路段设置临时停车位，白天停车最长不能超过1小时，晚上免费向车主开放；新加坡规定每个共管公寓、组屋区、社区及每幢大型建筑物必须修建一定数量的停车位，以修建高楼式多层立体停车场来弥补小区地下、地面停车场的不足。

1　城市已建住宅区停车现状分析

经调查，交通拥堵和停车难已成为阻碍城市良性发展的瓶颈，近几年住宅停车问题成为社会关注的热点。当前，城市已建住宅区停车存在以下问题。

（1）已建住宅区及所在区域建设强度高，难以修建露天停车场或多层停车楼等，导致汽车随意占用小区路（含消防通道）、宅间绿地和公共活动空间。

（2）住宅小区停车难，导致车主见缝插针，频现人行道、消防车道乱停车等现象，既影响小区其他居民出行，引发邻里不和，也存在较大安全问题。

（3）地下车库层高不足以修建双层机械式车库，难以进一步利用地下空间，且不少地下停车位已向业主出售，即使层高达到4.5m也因车位产权问题使地下车库技改变成泡影。

（4）小区户数与车位配比普遍不满足政府最低标准，车位产权出让后造成停车位利用效率较低，乱停车现象更为突出，加剧了邻里矛盾。

（5）政府相关部门对建成区停车规划、管理上不到位以及小区物业管理缺位，随意设置车止石容易堵塞消防、救护车通道，对长期占据停车位的废弃车辆管理不作为，未能统筹住宅小区内外的停车设施资源。

究其原因，首先是小汽车保有量快速上升，停车位供给不足。随着我国经济持续发展和人民收入水平逐年提高，房地产市场得到蓬勃发展，居民在逐步改善居住环境的同时，越来越多家庭拥有了私人小汽车；除部分郊区大型楼盘或高档小区，住宅小区建设之初极少考虑停车设施，设有停车库的小区也适应不了新的发展需要。其次是小汽车出行比例高，加大停车位供需矛盾。城市人口和规模快速膨胀尤其是一线城市，公共交通跟不上发展需要，小汽车占居民出行比例仍比较高。第三，政府和社会各界对停车位建设和管理重视不够，建设、管理、法律等条块分割，未成体系；住宅建成区停车规划存在缺失，无法指导规模大小、可利用空间、区位环境不同的小区解决停车难题。

2　城市住宅区停车规划战略路径

在对城市住宅小区停车问题进行全面调研和理解现存问题基础上，需就诸问题进行定量化分析，分别从工程技术、社会、环境、经济等方面提出新建和已建住宅小区停车规划实施路径，如图1所示。

2.1新建小区停车规划战略路径

通过对已建住宅区停车问题的梳理，新建小区停车规划战略需以“规划先导、以需定供”为指导思想，以工程技术措施为主，依据住户出行需求，严格参照所在地停车位配建标准规划停车位，确定不同性质住宅区停车位建设标准，并与主体建筑同步设计、同步施工和交付使用，预留远期发展空间，以满足未来停车需求。

图1　住宅小区停车规划战略路径示意图

2.2已建小区停车规划战略路径

鉴于已建住宅小区发展成熟，车位供需关系较为明确，但外部环境影响和限制较多，单纯工程措施不能完全解决停车位供需矛盾，需遵循“分析停车位供需两端，结合实际情况寻找新的平衡点”原则提出停车规划战略路径。

（1）确定停车位供需平衡点：考虑到外部环境是主要影响因素，充分征求小区相关利益关系人意见，高效集约利用小区可利用土地或空间建设尽可能多的停车位。

（2）基于新的平衡点做好供给侧管理：通过创新住宅停车场投融资模式、引入专业停车设施运营商和政府政策导引，以管理手段统筹各种资源，提高停车设施服务水平，使有限的资源最大限度满足需求。

2.3创新停车规划管理策略

2.3.1新建小区停车规划管理策略

（1）规划上合理把控停车位配建标准，预留发展空间。除了公租房、经适房等，停车位建设应不低于配建标准，其中公寓、高端小区停车位应高于配建标准；平衡好小区入住率与车位配比率关系，大型居住区或入住率较低的小区停车设施采取一次规划、分期建设；协调好停车与小区公共空间关系，预留建设智能停车楼等设施空间。

（2）工程技术层面尽量提高土地利用效率，以更少的投资建更多停车位。利用地形高差或经协调后的公建设施，采取架空、地下室等技术措施增加停车位；地下车库实施管线综合，适当降低层高以及实现自然通风，减少投资；协调地下车库与地上建筑柱网，或充分利用车库边角空间布局设备房，或利用足够层高增建机械停车设施，减少单个车位占地面积。

（3）其他适当参考住宅建成区。

（1）小区业委会参与，制定“一区一策”。充分征求小区不同利益相关人意见，业委会参与制定停车管理规定等；倡导“按规矩停车”并加强宣传，制定合适的停车费准则。

（2）控制和管理小区车位，协调与公共停车空间关系。确保30%车位不出售，减少月租车位比例，提升停车位的周转率，兼顾效率和公平；重视与社会公共停车场的互补关系，协商疏导部分停车需求，有效管理可用空间；利用信息管理来降低高峰期停车需求（停车位共享等），降低周边交通压力。

（3）提高停车位供给或停车设施服务能力。敦促开发商在交付物业开发时提供充足停车位；引入社会资本参与小区新建或改扩建停车场改造及运营，例如BOT、ROT等模式；通过允许住户使用、清理长期占用车位的废弃车辆等方式，降低不合理使用车位；对于已出让车位，制定活化私人车位的公私合营方式；通过停车设施技术提升和新建临时停车设施来增加停车位。

2.4政策建议

（1）建设便捷、舒适的公共交通系统，鼓励居民更多使用公共交通出行，消灭轨道交通衔接“最后一公里”现象，减轻对私家车依赖性（包括P+R），尽量降低未来停车需求。

（2）落实城市规划中的慢行交通系统建设，倡导居民中短途出行更多采取以步行、自行车等低碳出行方式。

（3）对车位供需矛盾突出的小区，政府考虑将其周边具备条件的市政路实施路内停车，鼓励错时停车；对小区红线外的社会公共停车场错时共享，基层政府部门牵头联系、沟通和协调双方关系，做好供给侧管理。

（4）为鼓励小区业主或社会资本改造现有车库增设机械停车位，地方政府简化行政审批流程，例如免于办理建设工程规划许可证；同时，对符合房地产登记要求的机械停车库，地方政府支持按其整体空间投影占地来办理确权手续。

3　广州市天河区某住宅小区停车规划案例应用

3.1小区停车位现状分析

该住宅小区位于广州市繁华地段，建成年代为2000年前后，由多栋30层的高层住宅塔楼组成，共有住户约1872户，但只配建地下停车位492泊，未设露天停车位，住户数与车位比3.8∶1，现状停车供需矛盾严重，严重影响邻里和谐。为此，政府委托我们开展该小区停车规划研究课题。

经调研，该小区住户主要以公务员为主，地下停车库使用权仍未转让，而车位月租费和临停费分别为400元/月·泊、2.5 元/小时（7.5元封顶），属于周边区域中停车费的洼地。从2010

2.3.2住宅建成区停车规划管理策略年起该小区停车位利用率已达100%，其中月租车位供不应求，仍有400多住户登记轮候，但80多个临租车位发挥了更为大的作用，泊位周转率逐年上升，由1.04逐年提高至1.35。同时，该小区建筑密度高达42%，为尽量满足停车需求，地面道路、车库通道等均已考虑路内临时停车，但一定程度上影响了小区居民出行以及新增了安全隐患。

3.2停车泊位供需分析

该小区作为既有住宅，按地方停车位配建标准《广州市停车配建指标实施检讨（简本）》需配置车位1900泊，缺口达1410泊，但按现状环境条件进行分析，小区自身资源和空间无法支撑该需求；从登记在册轮候办理停车位的居民数量来看，400泊作为小区停车位规划目标。

3.3小区停车难的解决思路

依据小区现状条件，提出了利用绿化带或道路的空间扩建地下室停车库、已有车库改为双层机械停车位、地上见缝插针地加建停车楼、考虑现状民防设施改造停车、与周边商业停车位实现停车共享、改革停车管理制度等解决思路。

3.4停车规划方案

该规划研究报告综合小区生活环境、消防、民防及规划要求，现状人防设施无法进行改造，从工程实施可行性的角度提出小区停车规划方案由四部分组成，可将现状孤立的地下车库分别连通，共增加停车位180泊，小区停车位合计672泊。此外，从土地利用、停车泊位数、结构可行性、投入产出、住户对规划改造工程意见等方面进行分析，定量分析规划实施的效果，实现更大效益。

规划方案一：利用AB栋和C栋之间的道路位置地下空间，扩建地下室，连通AB栋和C栋地下车库，可增加停车位21泊，其中机械车位17泊。

规划方案二：利用E栋、D栋及天阳路之间的地下空间，扩建地下室并连通E栋地下车库，可增加停车位77泊，其中机械车位69泊。

规划方案三：考虑消防、建筑间距、小区交通规划等因素，利用E栋西北地块地上加建机械停车塔楼，可增加停车位30泊。

规划方案四：将D栋及FGHI栋下部分停车场改造成两层机械停车，可增加停车位52泊。如图2和表1。

图2　天河区某住宅小区停车位总平面规划图

表1　停车位规划方案分析汇总表

3.5规划方案与相关法律的关系

《中华人民共和国人民防空法》提出“新建民用建筑修建的防空地下室，任何单位和个人不得出售，平时实行谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”。《中华人民共和国物权法》规定“车位占用业主共有的道路或其他场地，属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”。

撇除该小区车库权属为国资所有的因素，规划方案提出新增设车位大部分为不出让的双层机械停车库以及智能机械停车楼，不占用民防设施，均符合人民防空法和物权法。

3.6规划实施融资创新机制

与老旧居民楼加建电梯筹资难相类似，住宅建成区停车设施改扩建不属于财政资金使用范畴，资金筹集难度大。规划研究报告提出采取面向专业管理机构的产权转让方案（即权属人主导，充分征询业委会和业主意见的改扩建-经营-移交的ROT融资模式），以实现国有资产增值保值，同时加大停车位供给水平，提高停车场运营管理效率。

经测算，经公开采购程序选取的社会投资方分年缴付特许经营费，以获得该小区现有地下车库16年经营权，同时投资建设停车位改扩建方案并通过经营回收全部投资以及取得合理回报（IRR=10%，Pt=10.2a），16年特许期结束后地下车库的经营权无偿移交给原权属人。

3.7规划实施管理机制

受可利用空间所限，规划方案仍达不到0.5～0.8泊/百平方米建筑面积的标准和满足登记轮候车位400泊目标，需在增加180泊停车位新的供需平衡点下采取多项管理举措。

（1）摈弃静态看待停车位供给的观点，提出增加临保泊位和适当降低月保泊位比例，新增临保车位168泊，至少可让226户业主受益。

（2）与小区周边单位衔接，向停车泊位共享和错时停车转变，通过提高车位周转率而带来使用效率的提升。

（3）采用ROT投融资模式实施停车设施改扩建后，专业化管理手段例如部分车道合理划线及辅助管理后可增加32泊，非接触式IC卡、实施监控等智能化改造提高了管理效率，通过提高车库周转率而惠及更多居民。

4　研究结论与展望

当前，城市尤其是中心城区内既有住宅小区停车供需缺口很大，停车位使用具有很强的时效性，工程技术措施只能解决一部分新增停车需求。上文提及的天河区某住宅小区停车规划案例提出ROT模式有效解决了停车库改扩建资金筹措和专业管理的问题，车位数量虽不能满足全体住户需求，但综合各项管理措施后达到新的供需平衡点，更好地实现效率与公平。对任何小区而言，都需对现状停车问题进行全面调研，对问题大小进行量化分析，从出行需求端和车位供应端分析问题产生原因，结合环境、社会、经济等制约因素确定停车位规划目标，分别提出工程技术措施和适合的管理体制。

城市中心区域并非是停车资源越多越有利于解决停车供需矛盾。城市住宅小区停车问题只是城市交通问题、交通拥堵等根源和集中反映，既有小区停车位规划和改造是必要的，但问题的最终解决还是需各级政府从宏观层面予以解决，提高公共服务和基础设施供给侧的效率，建设更为人性化的、便捷的、高服务水平的公共交通体系和慢行交通体系，降低市民对私家车依赖性和鼓励低碳出行。

参考文献：

［1］张泉.城市停车设施规划［M］.北京：中国建筑工业出版社，2009∶32-47.

［2］尚炜，戴帅，刘金广.城市停车政策与管理［M］.北京：中国建筑工业出版社，2014∶141-150.

［3］汪江，李世芬，郑非非.既有住区停车问题探讨［J］.华中建筑，2010（3）：103-105.

［4］贺松，陶杰.多层停车楼在城市住区中的应用探索——以广州市为例［J］.城市规划，2015（4）：82-89.

［5］陈峻，张辉.城市路内外停车设施车辆停放的差异性分析［J］.城市规划，2009（8）：33-36.

［6］杨传明，陈婧，崔亮.城市住宅小区停车问题及解决对策研究——以苏州市为例［J］.现代城市研究，2012（8）：82-86.

责任编辑：孙苏，李红

Empirical Analysis on Parking Planning Strategy in Urban Built Residence Community

Key words:built residence community；parking issues；planning strategy；Tianhe district

Abstract：The issue of parking in large-scale urban residential districts has been getting increasingly serious in recent years，so a suitable parking planning strategy is badly in need，especially to the built residence communities. The planning strategy can be for the newly-built residence communities and the built ones. This paper，from the aspects of engineering technology，environment，society and economy，elaborates strategy path selections and planning management tactics，and presents solutions for parking in residence communities. Based on the parking planning case of a built residence community in Tianhe district of Guangzhou，an empirical study is conducted in the micro-levels，with some solutions presented，such as engineering methods with public-private investment and financing mode（ROT short for Renovate-Operate-Transfer）of connecting isolated underground garages and adding mechanical parking equipment and various planning management measures. It can offer some references.

中图分类号：TU248.3

文献标识码：A

文章编号：1671-9107（2016）05-0019-04

收稿日期：2016-02-02

作者简介：刘永锋（1979-），男，广东广州人，研究生，工程师，注册规划师，注册咨询师，从事规划评估、规划编制、重大项目评估咨询工作。

doi：10.3969/j.issn.1671-9107.2016.05.019