公租房租金定价方式研究——基于国内外公租房定价方式比较分析

黄冠，曾龙（、华中师范大学经济与工商管理学院，湖北武汉430079 、华中师范大学房地产发展研究中心，湖北武汉430079）



公租房租金定价方式研究
——基于国内外公租房定价方式比较分析

黄冠1，曾龙2
（1、华中师范大学经济与工商管理学院，湖北武汉430079 2、华中师范大学房地产发展研究中心，湖北武汉430079）

摘要：当前是我国公租房快速发展时期，伴随着我国共有产权制度的推进，公租房定价方式是否合理涉及多方利益，直接影响中低收入群体的基本权益与公租房的后续建设等，公租房租金定价方式问题亟待改进与优化。本文在进行了公租房租金定价机制研究理论探索与国内外的公租房租金定价方式比较的基础上，对我国公租房定价方式的问题进行分析，基于共有产权提出了完善我国公租房定价方式的几点思路与建议。

关键词：公租房；租金定价方式；租金制度

2009年我国首次提出了公租房概念，公租房成为了我国住房保障体系的重点建设对象。公共租赁住房是推行时间最短的保障性住房，也将是我国保障性住房发展的主要类型。随着“三房并轨”的住房保障制度改革的推进，今后公共租赁房将是我国保障性住房的主体。随着大量保障性住房竣工入住后，房屋维护、物业管理、特别是租金能否维系日常运行费用，将是考验地方政府财政能力的一个长期问题。一方面，大量保障性住房竣工后，势必拉低市场出租住房的租赁价格；另一方面，保障对象的支付能力问题，都是考验租金偿还利息和运营费用的关键。公租房租金定价方式选择是否合理涉及到多方的利益，直接影响中低收入群体的基本权益与公租房的后续建设等，因此公租房的租金如何定价成为了社会关注的热点。

一、公租房租金定价的理论探索

2010年10月住房和城乡建设部等七部委下发的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》提出，“公共租赁住房租金水平由市县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定并按年度实行动态调整”。因此，公租房租金定价标准的制定，既要以人为本，低于市场价或租户的承受价格，也要有利于吸引出财政资金外的社会资金进入并促进公租房的发展。按照2012年6月住建部出台的《公共租赁住房管理办法》中规定：“公共租赁住房的租金应低于市场价格”，对于具体标准，《办法》只提出“按照略低于同地段住房市场租金水平的原则”。按照公租房建设“保本微利”，以及其自身的福利性质，租金标准的确定既要能维持投资方的持续运转，又要能体现政府福利工程之实。制定合理的公租房租金标准是各地公租房管理中的难题。目前各地的标准都不一样，有按市场租金计租的，有按略低于市场租金计租的，也有低于市场一定比例计租的，还有些地方公租房租金保障设置的范围太窄不够合理。

近几年，关于公租房租金定价的研究，总的来看，有以下几点。一是针对公租房定价方式或模式进行研究，可理解为“3+1”模式。其中3表示为成本导向型、市场导向型与支付导向型三种，1表示为在针对上述三种方法的优势与不足。在综合此三种方法的基础之上，进行公租房租金定价的研究。二是针对公租房租金影响因素进行租金定价研究。三是针对国外对国内保障性住房租金设定方式进行研究，如剖析了国外租金定价的成功经验并分析我国内地公租房定价的现状及问题，在此基础上借鉴国外经验提出完善我国内地公租房定价机制的对策。针对公租房租金的设定不仅是对租金影响因素与租金定价模式进行考虑，还应借鉴发达国家的经验。综上所述，随着我国当前保障性住房（公租房）的“三房并轨”以及共有产权的提出与实施，应在研究国内相关文献的基础上，结合国内外保障性住房租金设定方式，通过共有产权式的公租房租金交纳促使我国公租房租金定价方式合理化，为我国公租房租金定价方式提供一种借鉴与参考。

二、国内外公租房资金定价方式的实践探索

1、发达国家或地区公租房租金定价方式与标准

本文通过对发达国家与地区进行了公租房租金定价方式梳理，主要选取了具有代表性的几个国家与地区，即美国、英国、德国、日本以及我国的香港地区。通过不同国家或地区公租房租金定价的管理方式与标准的整理与梳理，指导我国的公租房租金定价方式（详见表1）。

2、国内代表性城市公租房租金定价标准异同

我国公租房租金定价政策刚刚起步，其政策方法与模式还处于探索阶段，公租房租金确定得合理与否，关系到公租房作用能否充分发挥。本文主要梳理了我国具有代表性的八大城市公租房租金定价标准（详见表2）。

3、小结

从表1可以看出，发达国家与地区公租房的租金定价方式存在着较大差异。本文列举的五大具有代表性的国家的公租房定价方式主要是三大类型：一是根据低收入家庭的收入水平而定，政府提供租金补贴，如美国通过自身收入水平的核定进行相应的租金补贴与调整。二是按照市场价格进行公租房租金的定价，如英国采用记分制度来调整社会住房的租金水平；德国租金标准则由政府核定，一般为市场平均价格的50%—60%。三是根据居民的收入水平以及房屋本身的情况等各类影响因素进行综合后确定公租房的租金价格，如日本与香港地区。从国外公租房租金定价方式来看，其公共住房的指导思想为住宅产业，不应仅仅是追求利润最大化。各国政府非常重视对低收入住房困难家庭基本居住需要的帮扶与支持。在制定公租房租金时，充分考虑不同需求的阶层的实际情况，租金基本是以家庭收入支付能力与市场租金进行核定，有统一的标准与规范以及管理机构进行核定，租金基本在市场租金的60%以下。

由表2可知，我国八个城市公租房租金确定方式有四种类型：一是略低于市场标准，政府给予租金补贴。代表城市有北京、厦门、武汉。二是实行市场租金，政府无补贴。代表城市有上海、天津。三是低于市场租金一定标准，政府无补贴。代表城市有深圳、重庆。四是按收入不同以低于市场租金一定标准分档计租，代表城市为成都。国内定价方式与发达国家或地区的公租房租金定价基本相似。

表1　国外公租房租金定价方式与标准

表2　八城市公租房租金定价标准

三、我国公租房租金定价方式的不足

总的来看，无论是按市场租金先缴后补，还是直接按低于市场租金一定比例执行，或者对租金定价不同影响因素的综合考虑，最终目的都是为了保障中低收入者的支付能力。这三种计租方式都体现了公租房对城市中低收入阶层的福利性和保障性。实行市场租金、政府无补贴的计租方式，使得公租房保障性的意义并不大。目前来看，我国公租房定价的方式主要存在以下两方面不足。

一是部分地区公租房定价存在分层不够合理的现象。例如，厦门的公租房租住者最低可获得相当于市场租金70%的补助，相对那些收入水平或住房面积略高因而不能享受租金补贴政策的家庭，显然有失公平。因此，在层次设置及补贴标准上，我国公租房的租金定价仍然需要继续发展与创新。

二是公租房租金定价标准市场波动现象明显，其保障性难以固化。尽管国内外的租金定价方式与标准一般都是参照市场租金予以确定，存在一定的合理性，但仍然存在问题，主要表现为以下两方面。一方面国内各地在确定租金水平时均提出需要考虑同地段市场租金水平、租户承受能力、房屋类型等因素。但是由于各影响因素之间都存在差异性，致使参考市场租金来确定公租房的租金缺乏实际的可操作性。另一方面，在房地产宏观调控的大背景下，房价和租金的同步波动性较大。当市价偏高时，租金可能超出中低收入家庭支付能力，导致其无法缴纳租金情况的发生。

四、完善我国公租房租金定价方式的建议

通过分析与论述可知，公租房租金定价本身涉及较多内容，即租金标准、主体、来源以及与政府补贴的两条线并行方式等。因此，针对公租房租金标准的设定需要进行多重考虑，按照当前公租房发展的大背景趋势，可以通过以下几个方面来完善我国公租房租金定价方式。

1、在进入端弱化收入标准，适当提高租金补贴标准门槛

除收入标准之外，这包括住房支付能力、人口结构和资产标准等。一些城市在保障性住房准入标准中增加了对家庭资产的界定，如北京和广州市就设置了家庭净资产值准入标准。弱化收入标准限制，收入标准主要是将高收入人群排除在保障体系之外。收入是一个隐形指标，准确核查保障对象的收入水平行政成本非常高，而效率低。家庭收入波动性大，复核成本高且不科学。为了防止超过收入线的家庭进入保障体系，在面积标准方面，弱化收入标准，强化面积标准的甄别功能具有重要的借鉴意义。由于公租房所处的环境、位置、户型等存在较大的差异性，应在加强制度建设，保证公开透明的定价与实施机制的前提下，限制高收入家庭进入公租房体系之内。针对收入略高而不能进入体制之内的人群，在准入线的设定时应因地制宜，适当的提高收入补贴限制的准入线，将所有中低收入人群全部纳入公租房准入目标人群的体系之内，再在此体制框架内，根据目标群体不同的收入水平来设置梯度化收入水平，确定相应的租金标准，分层级进行租金的补贴。

2、合理确定租金标准，不同收入水平设置梯度化租金政策

公租房租金的确定应以建设成本为基础，充分考虑承租人收入状况，参照市场租金水平下浮一定比例，同时考虑回报率与投资回收期。租金确定后，应建立公租房租金的动态调整制度，可参照物价指数的标准，每年调整一次。公租房租金定价方式可选择两种方式之一。一是实行高租金标准，按收入分档补贴，先交后补。考虑上述4种因素，将公租房租金确定为较高标准，对承租人按收入水平进行分档补贴，收入越低补贴越高，收入超过一定限额不予租金补贴。二是分档租金制度，按收入不同实行不同租金标准，收入超过一定限额按略低于市场租金计租甚至直接按市场标准计租。不管是先交后补还是直接定价，在公租房租金设计上，都必须强调住户自身对住房支出的责任，政策补助水平与其所处收入阶层应呈负相关，家庭收入越高，自身承担租金比例应越高，租户承担租金标准应体现梯度性。此外，在综合考虑各因素层次设计上应体现合理性和政策公平性，原则上，对城市低收入家庭应该纳入廉租房保障范围，租金按廉租房标准收取，对高收入者租金可按照市场标准收取。具体操作中，受托运营机构负责公租房住房日常运营管理，按市场机制运营，依规定标准收取租金。政府（或用工单位）向承租人发放的租赁补贴，专项用于支付房租，可以直接划到受托运营机构或出租人的账上，符合条件的保障对象也可以到市场上租赁相应标准的住房，并申请租赁补贴。

3、基于共有产权的公租房租金定价

由保障性住房共有产权的性质可知，保障房住户可以通过提高收入购买公租房部分产权，当收入水平超出租赁式保障房标准时，按照市场水平缴纳未购买产权部分的租金，直至完全买下保障房产权（见图1）。即在阶段1，由于保障房住房的收入未超出收入标准门槛，按照租补分离的方式对公租房住户进行补贴。在此过程中，住户可以在缴纳最低租金标准的基础上，根据自己的收入进行缴纳，对其缴纳的租金额不设置上限，其多缴纳的租金用于购买产权的积累资金，在遇到房地产市场波动时，当市场租金过高时，可以利用积累资金进行缓冲抵押。此种租金定价方式在一定程度上能加速公租房住户的退出，也保证了公租房租金缴纳的灵活性。

图1　共有产权的阶段示意图

在上述公租房租金定价方式的基础上，随着住户生活水平的提高与共有产权的进一步推进与实施，在适度提高收入补贴线标准门槛的基础上，随着公租房住户收入的增加，逐步购买部分产权。当收入超出收入标准门槛时，即进入阶段2时，则取消已购买产权部分保障性住房补贴，按照市场租金标准；对未购买产权比例进行相应比例的租金支付与补贴。随着保障房住户购买公租房产权比例在阶段2与阶段3范围内的逐渐增加，最终保障房住户获得保障房住房的完全产权，住户获得完全产权而取消租户的缴纳。通过此种方式，不仅实现了保障房住户的退出和财富的积累，也保障了公租房租金定价方式的合理化，促进了社会公平。

参考文献

［1］孟卫东、柳歆：城市公共租赁房租金定价机制研究［J］.价格理论与实践，2011（12）.

［2］林金忠、袁国龙：公租房租金的定价机制与政策研究——基于城市经济学的视角［J］.广东社会科学，2014（2）.

［3］卢为民、姚文江：中外公共租赁住房租金定价机制比较研究［J］.城市问题，2011（5）.

（责任编辑：徐悦）

基金项目：国家社会科学基金项目，公共租赁住房后期管理模式研究，编号：12BGL101。