我国房地产市场现状、问题以及供给侧改革重点

范唯

[摘要]文章从我国房地产市场现状、现存问题出发，分析了房地产市场发展的特殊规律及运行模式，提出了用供给侧改革的思路解决当前房地产高库存等发展中的瓶颈问题。采取限制开发用地、建立问责机制、统筹规划、科学引导、优化结构等办法促进房地产市场健康发展。

[关键词]房地产；去库存；供给侧改革

1.前言

在我国转变经济的发展方式，调节产业结构的关键时期，房地产市场是我国经济改革的关键领域，去杠杆化以及房地产去库存能否实现直接关系到我国能否实现经济发展方式的顺利转型和经济的又好又快发展。本文将结合近期的房地产市场的现状，对我国在新的经济周期下的房地产市场调控提供个人的看法。

2.我国房地产市场现状

中国的房地产市场既具有普通商品市场运行的一般特征，又具有土地的有限性、房产的不动产性、资本的密集性，以及受地理位置影响等特殊性。此外，中国房地产进入市场交易的时间较短，不到20年的时间，还处于起步阶段，房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有一定的盲目性。这些都要求尽快制定和完善中国房地产市场的相关法律制度，既防止垄断，又防止过度竞争；既促进房地产市场快速发展，又有效地防止其盲目性，以确保房地产市场能够按照市场经济规律有序运行。

2016年伊始，我国多个地区打响房地产去库存攻坚战，推出了包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，并把提高住房保障货币化安置比例当成去库存有力支撑。毋庸质疑，房地产高库存不仅成了制约我国房地产健康发展的“瓶颈”，更成了拖累中国经济增长的巨大“包袱”。自2015年以来，中央及各级政府先后打出了简政放权、减税降费、金融扶持等一系列政策；一些地方政府甚至发文对购房给予重奖和鼓励农民进城购房等，但都收效甚微。据公开资料显示，截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米，房地产库存形势依然非常严峻。

3.我国房地产市场的主要问题

去库存效果难遂人愿，在笔者看来，政府推行购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例等措施，实际上都没有超出刺激消费需求侧范围，在改善房地产供给侧方面着力不多。而目前我国房地产高库存的真正原因在于房地产开发供给侧结构严重失衡，致使新增商品房大大超出城市居民消费需求量，尤其高房价超出城镇居民经济承受能力。这就是我国房地产去库存始终难于走出困局的根本原因，也是去库存陷入“边去边增”致命怪圈的原因。显然，仅寄希望刺激消费侧来解决去库存问题，只能是治标不治本之举。因此，当前房地产去库存化，既要在刺激消费侧用力，更要在供给侧使劲，推出系列改善房地产供给侧过硬的长效机制，才能为切除房地产高库存“病灶”提供良好药方。

4.供给侧改革的重点

从目前看，抓好房地产供给侧改革，应重点在三方面着力：

首先，严格限制房地产开发供地。我国各级政府在城市用地建设上管制过松、权力过大，缺乏相应制约措施，尤其对城市发展规模、发展速度、经济承受能力，缺乏权威科学论证，对城市土地到底多少用于房地产开发，心中茫然；加之受短期政绩利益驱动及经济形势下滑造成财政收入减少等因素影响，土地财政依赖性较强，无法抑制卖地冲动。这就是房地产去库存“边去边增”根本症源。为此，从现在起，应严格加强对城市房地产开发用地管理，各级国土部门切实履行职责，制定房地产开发规划。同时，对房地产开发用地实行上级政府和上级人大共同监督机制，抑制下级政府房地产用地审批权力过大和失控问题；并建立高库存问责机制，对高库存地区政府领导进行严厉追责，增强房地产开发用地监管威慑力，并增强地方政府改善房地产供给侧责任感和紧迫感，消除房地产去库存治理中的“马后炮”现象。此外，对开发商已购买尚未开发的土地进行一次全面釜底抽薪，实行无偿清退或低价赎回方式，以遏制房地产开发再次大幅增长。

其次，各级政府在房地产开发上，不能完全放任市场，应在规划指引及调控上有所作为。目前有些房地产开发商对经济形势缺乏正确判断力，受利润驱动，盲目无序开发现象突出，尤其是三、四线城市，没有对当地经济发展水平、民众收入状况及人口增长趋势形成一个正确判断，全国房地产事实上处于无序发展状态。对此，各级政府应充分发挥“有形之手”，肩负起对房地产开发科学引导重任：一是根据经济发展形势，制定客观、科学的城市发展规划，为房地产开发提供准确决策依据；二是将辖区内所有房地产开发纳入政府跟踪监管范围，严格按政府审批规模要求进行开发，防止擅自扩大开发面积，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，消除供给侧过剩现象发生。

最后，大幅减少或停止保障安置房建设，优化房地产供给侧结构。资料显示，整个“十二五”期间保障房开工数量高达3890万套，远超3600万套目标任务；虽为城镇低收入居民居有其所做出了重要贡献，但加剧了房地产供给侧过剩，对优化整个房地产业发展生态不利。让人欣慰的是，中央政府已看到了这个问题，做出了“提高货币化安置比例，减少保障房建设量”的决定，这无疑对改善房地产供给侧起到了一定作用，但力度还远远不够。从现在起各地应规模减少或停止保障安置房建设，以货币安置为主，对辖内确需安置的城镇居民，应在全面综合衡量基础上，再动工修建保障房，并将保障房纳入房地产开发总计划，抵减房地产开发总额，以杜绝商品房和保障房同时增长现象发生，为改善房地产供给侧奠定基础。

中国房地产市场表现的不成熟性和诸多幼稚性，大多与市场发育不成熟有关，因此，政府的重要职责就是保护和引导房地产市场的发育，而不能将它一棍子打死。当然，政府保护和引导房地产市场的发育，并不意味着政府要直接参与或代替市场，而是要保持政府的独立性。如果政府直接参与市场，就难以保持其公正身份，就难以制定公正客观的规则和制度。不少地方政府热衷于搞经营城市。经营城市本身无可厚非，但一些政府借经营城市之名，实则行开发房地产之实，或站在开发商的立场上搞旧房拆迁、圈占农民土地，再加上长期以来，中国的土地实行批租制，没有采取公开的竞价招标制度，导致土地市场的混乱，因此，也需要转变政府职能。