碧桂园违规办证疑云

龚小锋

碧桂园运营中心编写的《集团管控要求》，有这么一条要永远铭记的禁令：“不能做违法的事”。这与万科的“不行贿”一样，在诸多房地产行业的灰色地带中游走，“不违法”精神可嘉，但很难。

最近，千亿房企碧桂园违规办证一事掀起了轩然大波。5月4日，广西南宁市五象新区规划建设局发布通报，直指该公司南宁天玺湾项目涉嫌伪造公章及签名，违规办理预售证。

谁是肇事者

广西南宁五象新区规建局发布文件之后，这一文件迅速在网络流传，将碧桂园推向风口浪尖。

当晚，碧桂园紧急公告承认存在违规，但并未说明详情。其4日晚公告称，其旗下天玺湾项目的确存在违规办理《商品房预售许可证》行为，但对于伪造公章的指认，该公司并没有承认。

目前，南宁五象新区规建局已进行了报警处理。碧桂园集团表示，天玺湾合法合规办理预售证的三栋楼已经恢复网签，涉及违规但符合预售证办理条件的4号楼也将向有关部门提出申请。

有趣的是，该公司将此事责任推给了“新进员工”，其称，“这是项目开发报建部两位新进员工的个人行为。”并称该两名员工已向当地派出所和有关政府部门自首，如实交代有关情况，等待有关部门的处理。

一时之间，“新进员工”和“临时工”一样，成了“背黑锅”的代名词。很快，第二波舆论热潮到来。一位名为赵盛良的天玺湾员工的朋友圈澄清截图被曝光，其暗指自己只是替罪羔羊，这一消息很快受到了各方关注。

4日晚11时51分，赵盛良在南宁天玺湾微信组发声，反驳公司称：“我们为公司做再多的事情，而且是公司指示下做的事情，公司在保全自己利益的时候，会义无反顾地抛弃你，我明明人还在家里，就说已经去自首了，还把全部责任推给你，我一个新员工有这么大能量主导预售证办理决策吗？真是心寒。”

“如果不是公司授意，两个新员工有必要去冒那么大风险，而且有那么大权力吗？”不少关注此事的业内人士都表示了这一观点。

碧桂园一名人士透露，集团怀疑南宁碧桂园被人为做了手脚，是有人故意陷害，但事件真相到底如何还需要一段时间调查。5月5日上午，碧桂园总裁莫斌以及一众碧桂园高管飞赴南宁，成立特别调查小组，就此事进行调查。

预售制下的博弈

此次涉嫌违规办理预售证的天玺湾是碧桂园在南宁的首个项目。碧桂园在去年7月24日以4.56亿元摘得该地块，总建筑面积约20万平方米，楼面地价约2300元每平方米。今年4月24日，天玺湾项目首次开盘，销售金额约6亿元。

无论谁是谁非，碧桂园天玺湾事件，或许只是预售制度下，房企与监管部门博弈的一个缩影。

预售证的取得，对于开发商来说，是商品房可以合法合规销售的最后一个环节。根据《城市商品房预售管理办法》，要取得预售证，开发商需要准备的证件和满足的条件包括，房地产开发资质证书、营业执照以及施工进度和竣工交付使用时间等多种文件。

这些文件涉及国土、规划、住建、银行等多个部门和机构，碧桂园此次涉及的便是工程进度核验这一条，需由规划建设部门出具。

由于取证需要大量耗时耗力，而房地产又是高周转行业，于是，在三四城市和部分二线城市，“五证不全”违规售楼的现象屡见不鲜。很多项目都存在类似情况，还未取得预售证，就通过预约金、定金、排号费等手段收取购房者钱款。

南宁市房地产监察支队2015年底曾通报了一批恶性事件，一些小型开发商的项目未取得预售证就开始销售，有些甚至还没有开工或者未拿到土地证，性质非常恶劣。监察支队的负责人曾感叹，违法违规的地产企业已经陷入“年年通报年年违规”的怪圈。

不只是小型房企，大型房企打擦边球的事也时有发生，绿地集团位于南宁五象新区的项目绿地国际花都也曾涉嫌其中。2015年4月，绿地国际花都的5号楼在未取得预售证时就开始销售。

近日，南京也有媒体报道，南京的万科尚都荟在尚未领取《商品房预售许可证》的情况下，竟然要求“如果想要获得摇号购房资格，必须提前在售楼现场指定银行的指定分行，办理10万元银行定存。”

“无证卖房在很多城市都很普遍。”一名房企负责人表示。因为一般来说，开发商都会与涉及审批这些证件的政府部门搞好关系。但是私刻公章，伪造政府文件的情况，还是头一次听说。

从根本上而言，此次事件折射了预售制度的弊端，关于预售证的存废，也一直为业界所争论。

从正面意义而言，如果采取现房销售模式，无疑会加大房企在项目开发方面的严格程度。值得一提的是，4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售首个试点项目。

高周转下的考核压力

如果说预售制度下的政商博弈，是类似事件的普通版本，而发生在碧桂园身上的违规办证一事，则具有其特殊意义，此事引发了业内对于快速开发、高周转模式的拷问。

在广大的三四线城市和远郊区，碧桂园快速周转的速度罕有对手，旗下多是超级大盘，但开盘速度却十分快。在后来的逐步成熟中，碧桂园将这一速度推向了巅峰，其代表事件，则是在合伙人制度盛行时推出的“同心共享”计划。

自实施“同心共享”合伙人制度以来，碧桂园似乎更快了。其2015年年报显示，公司拿地到开盘的平均时间由过去的6.7个月缩短为4.3个月，现金流回正周期也由10-12个月缩短到了8.2个月，现金流回正后即可享受分红。

碧桂园对于项目现金流回正期限也有明确标准，碧桂园内部与“同心共享”平行实施的成就共享计划规定，“若一年内现金流不能回正，则该考核单元将失去继续参加成就共享计划的资格。”

2014年11月以后公司所有新项目均参与共享计划，进行跟投，这意味着，天玺湾项目负责人和核心团队均有资金参与其中。

南宁市住房保障和房产管理局官网信息显示，碧桂园天玺湾的预售证批准时间是今年4月22日，共有446套房源，其中98套处于签约中。同时，碧桂园集团广西区域公众号信息显示，天玺湾正式开盘是在今年4月24日。

去年7月拿地，今年4月开盘，这意味着天玺湾的开盘时间（即从项目拿地到获得预售证开售）约在9个月。几乎是碧桂园项目平均4.3个月周期的两倍有余。从这个角度看，天玺湾项目想拿预售证的心情十分迫切。

由于开盘时间明显长于平均水平，且项目要实现一年内现金流回正的难度较大，这将对该项目带来了较大的现金流压力。如果没能完成上述目标，天玺湾项目乃至广西区域管理层都将面临严重的处罚。

近日有媒体称，其获取的一份碧桂园管理规则显示，开盘节点推迟一次，考核分数将折减一次。由于推迟，从区域负责人谢伟洲到项目总经理秦绪军，考核分数都已经受到了影响。此外还有财务处罚，项目总经理或项目第一负责人要承担高额的罚金。

平衡的考验

曾经，碧桂园迅速通过“同心共享”、“成就共享”计划，为员工描绘了这样一幅造富图景：“碧桂园未来的区域总、项目总的年薪应该在千万元、百万元级别以上。”

“同心共享”合伙人制度，这是一种同股同权同责同利的激励机制，集团和区域管理团队各自设立投资公司，对每个新项目进行不超过15%权益的跟投，区域投资公司对自己区域的所有项目最高跟投不超10%，并要求区域总裁、营销负责人、项目总和项目营销负责人强制跟投。

碧桂园的合伙人制覆盖面广，奖励额度高，确实对高管和员工起到了很好的激励作用。截至2015年底，碧桂园已经有168个项目引入合伙人机制，集团投资公司投入2.42亿元本金，区域投资公司投入4.43亿元本金。而且，未来所有新项目都将采用合伙人制。

合伙人制同时也带来巨大的压力。而今，曾让碧桂园引以为傲的合伙人制似乎正在暴露弊端。有碧桂园员工对媒体爆料，碧桂园一直在加强区域权利，下面新招进员工存在一定问题。

未来，如何在保证高周转的同时，遏制区域项目及员工的违法冲动，防范和杜绝“南宁碧桂园事件”的再次发生，或许是给碧桂园团队的重大考验。

上述碧桂园人士表示，公司高层担心南宁碧桂园天玺湾项目私刻公章事件会影响海外的森林城市、金海湾项目的销售。莫斌最近与集团董事局主席杨国强面谈，共同商讨应对措施。

今年，碧桂园森林城市合同销售目标近300亿元，占集团国内销售目标1680亿元的15%-20%。碧桂园营销体系和集团资源也全面向这一项目倾斜，可以看出碧桂园高层对此的看重。

或许是为了弥合和地方政府的关系，碧桂园近日还顺势释放了友好举动。5月7日，碧桂园副总裁朱剑敏和广西区域副总裁谢伟洲拜访广西自治区工商联主席叶俊茂，表示将大力推进在广西的扶贫工作。5月8日，碧桂园主席杨国强创办的免费高中——国华纪念中学，宣布今年在广西招收40名初中毕业生，占总招生人数的1/5。

尽管出现了负面消息，碧桂园年初至今依然销售强劲。数据显示，碧桂园前4月累计合约销售超过649亿元，增幅达到167%。五一小长假期间，3天时间的认购金额超过160亿元。