苏州领涨，大批房源在路上

张佳竹

最近，这样一首打油诗在苏州楼市广为流传：姑苏城外寒山寺，楼面地价两万四。桃李春风一杯酒，新区要卖两万九。金鸡湖畔房源少，四万起价怎么搞？短短几句，形象地勾勒出苏州楼市地贵、价高、房少的现状。

去年下半年至今，限购取消、央行8次降准降息等利好，刺激着购房者涌入楼市，成交量不断拔高。与此同时，土地拍卖地价赶超房价，诞生多个新地王。加上中环通车、配套利好层出不穷，史上最强政策联手市政利好，将苏州房价推向顶峰，一些楼盘房价涨幅甚至直逼10000元/平米。

房价持续领涨全国

苏州楼市的转变发生在去年下半年。

一位现居苏州的前同事王珂（化名）告诉记者，6月份以后，当地的很多楼盘开始提高售价。“最明显的就是九龙仓时代上城风华里，去年5月13日开盘时均价15000元/平米，到了今年1月份时，加推的房源均价已涨到28500元。”

记者致电该项目售楼处得知，5月1日最新加推的高层房源，其均价已高达32000元/平米。

中指院数据显示，2015年11月时，苏州房价环比上涨达2.81%，超越北上广深，涨幅排名全国第一。

据克而瑞数据监控中心统计，去年苏州住宅均价12197元/平方米，与2014年同期相比上涨9.39%，位居江苏省13市房价涨幅之首。

春节之后，苏州房价更是全面扶摇直上。3月，苏州楼市均价环比涨幅为5.8%，居全国第三。

来自克而瑞的数据显示，一季度苏州新建住宅成交均价为16600元/平方米，比去年同期增幅为37%。其中，以苏州姑苏区与工业园区涨势最为凶猛。与去年同期相比，3月份苏州姑苏区房价上涨了10911元/平米，增幅达到惊人的82.4%。工业园区房价涨幅高达40%，高新区约为20%。

4月7日，苏州迎来今年最大一场土地拍卖，位于吴中木渎镇的一幅地块被外地品牌房企竞得，楼面地价24744元/平方米，溢价率248.5%。

这让周边的大成郡项目价格大涨。

今年2月时，该项目的单价为12000元/平方米，随后的几次加推，单价涨到14000-15000元/平方米。地块拍出后，大成郡的售楼员说，该项目预计4月中旬加推，平均单价将涨到19000元/平方米。

在火热楼市和几次土地招拍挂的助推下，位于热门区域的齐门人家、九龙仓时代上城、天地源七里香都等热门项目在一年不到的时间内，价格翻了一番。许久不曾涨价的北新区、高铁新城以及吴江等板块，也加入了涨价阵营。

“今年的两场土地拍卖拍出高溢价后，周边的项目几乎全部都有提价的打算。”在苏州拥有4个项目的某房企营销负责人透露，旗下项目预计提价10%-15%，全市大部分项目都计划着这样的涨价幅度，而地王周边的项目，涨价幅度更高。

供需矛盾突出

苏州房价的这次陡涨，与供需严重失衡有关。

2014年5月底，苏州市新房存量为117801套，其中住宅55857套，库存达到2年历史最高点，消化周期超过10个月。彼时，5万套住宅存量还被看作是苏州楼市的难题。现在，买房却需靠抢，甚至连抢也抢不到。

“苏州市场上旺盛的需求一部分来自上海外溢的客户。”同城咨询研究部总监张宏伟表示，在苏州限购政策取消后，这种上海外溢而来的客户开始变得更多。

“另一方面，20年前来苏州打拼的外来人口已经具有购买改善性住房的实力，同时，来苏州落户的新生90后们对置房也有一定的需求。”

苏州市公安局人口管理支队今年2月发布的人口统计显示，苏州的人口总量为1365万，其中外来人口698.1万，已超过本地户籍人口。根据苏州统计局研究报告，苏州常住外来人口占常住人口的比重在全国名列前茅，仅低于以“移民城市”著称的深圳，是典型的人口导入型城市。

在莱蒙房地产苏州公司营销总监赵建华看来，苏州可谓是长三角最有吸引力的城市。加之苏州本身经济实力强，城市建设不断完善，连续5年入选 “中外城市人才吸引力榜单”。

“现在苏州每年的外来务工人员都约有100万人的增长。”赵建华表示。

与巨大的人口红利相对的，却是越来越紧缩的宅地供应。

记者查阅了历年供地数据，从2011年开始，苏州的全市土地供应面积都保持较低的水平：2012年是561万平方米，2013年575万平方米，2014年的439万平方米更是创了新低。2015年前6个月，苏州没有供出一块地，全年苏州市共成交经营性土地建筑面积652万平方米。

与之形成对比的是，苏州房屋成交量近一年来不断攀升。

克而瑞数据显示，2015年苏州商品房共成交1268万平方米，比2014年上升48%。其中住宅成交1177万平方米，为近三年最高值。成交量的不断攀升，让苏州库存消化周期从2014年中的11个月缩短至2016年4月的不足2.5个月。

根据苏州市商品房销售网上管理系统发布的可售房源信息显示，截至4月30日，苏州全市可售房源不足3万套，仅20896套。根据过去一年月均超过7500套的销售情况，苏州的库存将在3个月之内消耗光。

克而瑞研究员沈晓玲告诉记者，从商品住宅库存周期来看，苏州3月底商品住宅存量360.7万平方米，去化周期下降至3.2个月，市场严重供不应求。

土拍市场再添一把火

“面粉贵过面包”正是苏州房价“火箭式上涨”的导火索。

从去年6月开始，苏州土拍市场“逢拍必涨”。2015年9月29日，姑苏区留园路北地块拍出了31005元/平方米的楼面价，溢价率55%，创造了苏州有史以来最高楼面价，也成为当之无愧的苏州单价地王。

在湖东板块中，2015年7月拍出的海亮地块，最终楼面价为15991元/平方米，而2014年11月出让的同板块金辉宅地成交楼面价才仅6000元/平方米，短短8个月不到的时间里，价格大涨了167%。

根据中指院监测数据，2015年苏州土地出让金633亿元，同比增长34%。

“苏州这波涨价正是由去年土地价格推高房价而开启的，有些区域土地价格甚至高于同区域的在售房价。”张宏伟告诉记者，自2015年4月开始，苏州住宅库存已经处于较为良好的状态，6月份以后存销周期均处于6个月以内，去化效果理想。在供需旺盛的刺激下，不少开发商积极拿地补仓。去年6月份，苏州土拍的成交住宅用地溢价率集中在60%以上，由此拉开了暴涨的序幕。

4月8日，景瑞地产斥资15.5亿元拿下高新区科技城武夷山路北、富春江路东地块，其以19699元/平方米成为高新区楼面单价地王，溢价率高达319%，这意味着未来该区域的房价或将接近40000元/平米。而目前，该地块所在的科技城区在售项目寥寥无几，二手房资源同样匮乏，楼盘均价在1.5万元/平方米。

“一个一年前还默默无闻的地区，如今地价都1.9万，你说疯狂不疯狂！”在苏州的前同事告诉记者。

4月7日至8日，苏州连续拍出13宗主城区地块，吸引40余家房企参拍，平均溢价率近200%，共揽金250.8亿元。吴中区木渎镇地块以总价40.39亿元，楼面价2.47万元/平方米成为双料地王，溢价率高达249%。

2天时间内，苏州的土地收入就超过了250亿元——要知道，2015年全年，苏州的土地出让收入也不过633亿元。

多位业内人士均认为，现在苏州市场库存严重不足，按目前供销比的状况，拿的地即使现在开发出来也不一定跟得上需求，开发商们对苏州市场一致看好。

一个市场，两种态度

值得注意的是，近期苏州土地拍卖中，以高溢价激进拿地的多为外地房企，且一半是新进入苏州的开发商。例如，泰禾、华发均为首次布局。而此前深耕苏州的旭辉、中海、万科、融创和正荣等地产商均不见踪影。

多位分析师认为，近期外地房企集中进入苏州高价拿地，一方面是出于其战略布局的意图。在资金充裕的情况下，一线城市政策收紧，导致这些房企转战较强的二线城市。另一方面则是看好苏州楼市前景。

例如泰禾，其斥资30.36亿元，以楼面价2.6万元/平方米拿下姑苏区地块。该地块距苏州留园步行仅5分钟，在当地被称为“园林里的住宅”。“泰禾集团此前一直深耕一线城市，开发高端物业，以院子系列豪宅著称。随着一线城市调控风紧，类似于苏州、佛山这样的一线周边城市就成为了泰禾的目标。”张宏伟表示。

在一些业内人士眼中，低库存也成为苏州吸引外来房企的一大因素。

在本地开发商看来，这些新来者或许赶上的是苏州暴涨的末班车。

因为，一大批供应已经在路上，根据苏州市统计局的数字，2016年前两个月，商品房新开工面积同比增长85%，其中住宅新开工面积同比增长57.1%，而住宅竣工面积同比增长58%。

这也是本地开发商谨慎拿地的原因。

“这些房企深耕本地多年，并不看好高价地未来的销路。”张宏伟分析称，房企高价拿地后，后续土地开发成本总体较高，势必会形成高房价。比如，楼面价超过两万，未来楼盘售价肯定超过四万。“苏州现有市场行情并不能支撑得起如此之高的价格。后续房地产市场周期出现波动，那高价地项目将面临定价难和去库存难的窘境。”

“尽管目前苏州市场被看好，但可能会面临政策变动的风险。”在克而瑞研究员谢夏成看来，虽然目前苏州市场需求旺盛，加之上海“3·25”再一次限购带来溢出客源的利好，但从长期来看，由于市场过热，苏州已出台“楼十条”对开发商申报价格做出了较为严格的规定，接下来也不能排除政府会出台更严的调控政策。

还能火多久？

“苏州本轮楼市的大爆发，与之前的市场波动不同。”赵建华认为，苏州不是刚性需求爆发，而是集中性的投资性需求爆发。

这种爆发式增长给楼市带来了很大的兴奋，但也产生了后遗症。一方面是它极度快速消耗了老百姓手里的储备资金。大家盲目投入了楼市，有些经济基础相对薄弱的老百姓就通过借钱、贷款用于购房，但这并不是他们的刚需，只是看到别人买了，自己也买。

另一方面，房价飙高，也将很多外来人员的买房需求扼杀在摇篮里。外来务工人员的经济收入不足以支撑如此高昂的房价，这是非常现实的状况。

“2万元甚至3万元的时代，苏州能承受得起吗？”同策房地产经纪有限公司市场研展部总监张晓晨也怀着同样的担忧。

最近的楼市成交量也释放出另一种信号，消费者变得更为理性。公开信息显示，4月苏州商品住宅成交6479套，环比减少32.8%，成交面积87.82万平方米，环比减少31.57%。

尹山湖某盘的一位置业顾问透露：“刚过完年那段时间，房子确实是用“抢”的。坐在售楼处每天就能卖掉几十套房。但是最近能感到行情有了些变化，尹山湖几个楼盘的开盘，卖得并不算理想，不少购房者来看了价格之后并没有急着入手。”

飞涨的价格令消费者望而却步。这背后，不断出现的政策风声也让购房者变得更为理性。不久前的“营改增”让人意识到炒房客或将受到制约，苏州刚刚出台的十条新规也明确了政府要稳定房价的态度。这一系列新政，让购房者的观望底气更足，阶段时间内出现“有价无市”的现象也就不足为奇。