供地叫停

龚小锋

随着一二线城市的土地争夺战高潮迭起，低迷的三四线城市似乎还沉浸在沉寂之中，庞大的库存，已经成为这些城市艰难的负重。

近日，国土资源部发布的《国土资源“十三五”规划纲要》，“对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应”，旨在进一步化解区域库存。此后，各地方政府纷纷响应，不少县市开始暂停土地供应。

多地出台细则跟进

在国土部发布规划之前，广东省国土资源厅抢先一步发出通知：对近五年批而未供和闲置土地处置不力的1个地级市和23个县（市、区）暂停2016年新增建设用地指标使用或土地供应。

“文件公布后，广东多地的开发商一片欢腾。”广东一名地产机构人士表示，广东肇庆、江门等区域开发商是直接受益者。在他看来，暂停供应确实是调控市场的有效办法，市场预期供应减少，楼市交易步伐将明显加快。开发商应该抓住这个机遇，快速去化。

在国土部发文之后，辽宁、江西、重庆、湖南等地也均提出了通过控制土地供应来化解楼市库存的举措。4月11日，辽宁省国土资源厅下发通知，要求全省各地从严落实房地产去库存工作，对于库存严重的地区，停止供应房地产开发用地。

湖南省的规定更加细化，4月8日，湖南省发文称，对各地商品房库存去化周期在8-12个月的，房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的50%；库存去化周期在13-36个月的，供应不得超过上年度供应量的20%；库存去化周期超过36个月的，原则上停止新增房地产开发用地审批和供应。

福建近日也推行了土地新政，实行福厦泉、莆漳宁、南三龙差异化房地产政策，合理确定商品房及其用地供应规模和节奏，库存量大、去化周期长的三四线城市，暂停土地供应。

易居研究院智库中心研究总监严跃认为，去库存方式有很多种，压缩土地供应规模是主要方式之一。地方政府对库存严重区域提出更严的要求，有助于其根据当地实际，实现供地和去库存等的匹配。

“肉疼”的地方政府

房地产用地去库存写入国土资源“十三五”纲要，也意味着去库存将成为贯穿五年的长期政策方向。高库存区域供地减少甚至暂停，这就意味着一些地方卖地的收入将大幅减少，本来活得已经不怎么滋润的地方政府，要开始过更苦的日子。

在全国房地产商会联盟主席顾云昌看来，减少土地供应无疑会影响当地的财政收入，下一步怎么样更加稳妥地实施还要看接下来的细节和执行。一些三四线城市库存相对较高，需要的是多种方式配合去库存。

目前，土地财政收入占地方财政收入一半左右，是地方财政非税收收入的主要来源。即使政府不叫停部分地区供地，三四线城市土地市场也早已伤痕累累。

据财政部近日发布的“2015年全国土地出让收支情况”，2015年全国缴入国库的土地出让收入跌破4万亿元，为33657.73亿元，同比下降21.6%。其中，三四线城市有很多土地流拍，而成交均价则处在历史最高位。

国土部对今年土地出让收入增速并不乐观，预计全国土地出让收入或继续下滑。今年一季度，全国土地市场分化持续，一线城市受供地锐减影响成交走低，二线城市渐成市场热点，三四线城市在政策托举下仍提振无力。

各大房企在年初的表态中，都不看好三四线城市。龙湖地产首席执行官邵明晓表示，集团未来会集中在一线及重点二线发展，不会进入三四线城市。万达商业地产执行董事兼总裁齐界则称，三四线城市的去库存压力依然很大，在这些城市会停止拿地开发销售物业，改用轻资产模式发展。

不过，上述政策也并非意味着今后不再供地，地方主管部门的暂停供地，也会依据现实情况而进行变动。在上述广东业内人士看来，广东等地停止供地可能是暂时性的，估计也就几个月，应该不会整个2016年都冻结。

因为广东省文件说明“各地整改结果经该厅验收通过后，报经广东省政府同意方可恢复安排（使用）2016年新增建设用地指标或新增建设用地供应”。上述被“暂停供应”的城市和地区，必然想方设法来“达标”，争取尽快解禁。

盘活思路

在去库存的大背景下，地方政府如不逐步改变以往土地财政的方式，将很难再有出路。目前，国家正在推进房地产税立法，试图将以卖地收益为收入主要来源，转向房地产税收，尤其是持有环节的税收为主进行改革。地方政府应以此为契机，推进物业税、环境税等新税源，推动营改增，以缓解对土地财政的依赖。

尽管房地产用地受到限制，但国家仍然鼓励新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

国土部的规划中，也明确提出，“对于未开工建设的房地产开发用地可转用途利用”，兰州、湖南等地此前曾出台相关措施。

例如，兰州市发布《关于加快城乡规划审批的实施意见》，允许通过调整土地用途、规划条件，将未开工建设的房地产开发用地转为棚户区改造、危房改造、保障性住房项目以及开发建设文化产业、旅游产业、体育产业、养老产业等国家支持的新兴产业。

4月8日，湖南省相关政策则提到，对于已取得用地未开工的房地产项目，引导其转型发展，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业等项目用途的开发建设。

不过，回归到叫停供地的初衷——去库存，只有库存得以化解，房地产市场的供需才能回归平衡。

顾云昌认为，当前中国楼市去库存难度堪称巨大，关键是要为高库存找到有效出口。想要真正实现去库存，还要加大力度，包括降低首付比例乃至税收优惠等货币、财税政策仍然不够。

从去年以来，各级政府纷纷出招托市，从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手。未来房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开。

目前，房地产行业人士普遍认为，三四线高库存将消化三至五年，结合国土部叫停供地的规划，三到五年内，三四线城市仍将继续进行去库存攻坚战，这也意味着中短期内，地方政府必须从土地财政的困境中拼杀出一条血路。