试论房地产租赁代理的利与弊

攸海莲

【摘要】本文首先對房地产租赁经营内涵进行了介绍，并对房地产租赁代理的形式进行了分析，随后对房地产租赁代理所发挥的作用进行了阐述，提出房租价格的快速提高是由于房地产租赁代理经营所导致的，最后对房地产租赁代理市场的规范经营提出了相关建议。

【关键词】房地产；租赁代理；市场

在房地产市场中，房屋租赁是一项重要的工作，这项工作运行的好环，对整个房地产市场都有较大的影响，也关系到房地产市场能不能健康发展和有序的发展的。尤其是房地产租赁代理工作，其工作本身就有一定好处，也有一定的坏处，但是这两者并不能相互抵消，但是相关部门却可以对其进行控制，以防止房地产租赁代理对整个房地产业都带来较大的影响，让房屋租赁市场出现价格混乱的情况，或者直接让房地产的整体价格都被太高，形成了一个恶性的房地产发展前景。

一、房地产租赁经营内涵

房产的所有者将自己的房产使用权出租给房屋的承租者供其使用，然后承租者和房屋的所有者要共同签订一个租赁合同，承租者还要向房屋所有者定期支付一定的租金，这就是房屋租赁。通俗地说，就是房屋的承租者是利用分期付款的形式对房产实际的使用价值进行获取，将房屋进行零星出售，而租金就是房屋的价格，这也是房地产经营中最重要的一种方式的，通过这一形式双方都能获得所需。人们在住房需求上是呈现上升趋势的，而这种需求和人们的工作条件以及收入的水平变化有着直接的关系，房屋租赁有一个优点就是可以随意调换，还不会有过大损失，有很多低收入阶层的人们，并没有足够的资金去购买房屋的，更愿意选择房屋租赁这种方式。我国城市化进程发展速度较快，有很多房屋改造工程都在大面积进行，这也发挥出了房屋租赁的作用。

二、房地产租聘代理的利弊分析

在房地产的租赁市场中，房屋产权的所有者和房地产代理人根据事先约定的条件，将房屋的租赁价格和相关条件都寄托给房地产代理商那，由房屋租赁代理人向需要房屋的承租者提供房屋使用服务，这个过程是要有一定法律保护的，对于这一房屋中介服务来说就是房地产租赁代理。这种代理活动是一种房地产流通交换的方式，在房屋交换过程中通常都是和房地产消费的杂糅在一起，所以说房屋租赁代理活动在进行的时候和物业管理活动也有一定的联系，也就是说物业管理代理人也是由房屋租赁代理人所担任。

1、房地产租赁代理给物业流通带来便利。从业务内容需求程度上来看，房地产租赁代理涉及的通常都是房地产流通领域，再有就是涉及到了房地产消费和房地产流通这两个领域。从物业租赁代理人来看，其本身就有一定的行业优势，有很多的具有管理经验的人才都在其麾下，还能对专业知识有足够的了解，对多种物业用途管理的方法都比较熟悉，并对行业中的相关法律和规章政策有所熟悉，在从事房地产全方面管理以及综合管理上有着更好的基础。而且这个代理人能同时担任物业管理和房屋租赁管理的，对房地产业的知识都是熟练掌握，并进行专业的技术管理，让房地产能被有效利用，还能对其进行维护，让房屋产权的所有者不会在房屋租赁上再浪费时间的，不用忙于管理工作，这样也给物业流通带来较大的便利，让多方都能有满意的答案。

2、房地产租聘代理给租赁方和租赁方都提供了信息交流渠道。房地产租赁代理人员在房地产市场中主要的工作就是房屋租赁经营，在取得行业主管部门的综合审查过后，代理人员才具有经营资格，还可以去办理经营执照。在长期经营中，房地产租赁经营人员要在经营工作中不断提高自身信誉等级的，还有租赁的形象。通常情况下，房屋的所有者和承租者都会在房屋用途和房屋位置，还有房屋价格上有较大的浮动和波动性，而这些工作正式房屋租赁代理员正好是这方面的专业人士，能全权代理房屋所有人的一些房屋租赁要求。这样来看，租赁代理人就成为了房地产市场信息的传达者，连接了房地产开发商、物业使用人员以及物业产权人的所有沟通的，代理人出现处理房屋租赁事件，能将成交的几率提高上来，减少了很多麻烦的程序，让房屋成交速度有所提高。

3、房地产租赁代理让租赁活动更加社会化和专业化。现在的房地产租赁代理业日趋完善，经营规模也更加规范化，这让租赁代理业的发展更加有保障的，房地产业也受到了租赁代理组多的实际好处，可见租赁代理作用是非常大的。通常情况下，那些有实力的租赁代理人都是在各个地区都开设了连锁租赁经营方式，并不需要过多的人员，采用代理连锁的方式就能实现代理信息共享，各个地区的连锁店都可以对这些信息进行利用，提供的服务也都是一样的。租赁代理人之间也能实现横向联系，对房地产市场的情况进行沟通的，能够实现信息的共享的，这样能让租赁代理成交率提高上来。同时，代理人可以在各个经营点开展自己的专门业务活动，让代理服务水平能有效的提高上来的，让代理服务的质量也得以完善，让所有的租赁代理都能公平的竞争，这样房地产租赁代理业也能在健康的环境中发展，并有较好的发展前景。

4、房地产租赁代理使房屋承租价格被提高。我国房地产租赁代理业发展的比较迅速，尤其是大城市的房地产中介公司更是常见，他们在租赁代理业务中起到了一定作用，但是也将房屋的租金给间接的提高了上来。我国政府已经针对房地产业的市场价格进行了调控，也出台了相关的政策，降低了房地产的交易量的，让租赁代理业务碰到了发展的瓶颈期，行业内部的竞争更加激烈。一些代理机构为争夺房源，抢夺客户，以提高租金、抬高挂牌价格等方式来吸引业主。在租赁代理市场，部分房产租赁代理机构主动劝说业主提价的行为十分普遍。还有一些代理机构从事房屋租赁代理业务，为了赚取更多收益，少数不良房产租赁代理机构存在刻意押房、抬高租金、层层转租、推高租金等的不规范行为。这种形式的租赁代理业务很容易推高房价。中介公司掌握熟悉房屋交易信息，会将热点租赁地区的房屋进行大量收租，造成本地区房源紧张的假象，然后抬高价格出售，由此推高地区的房屋租金。一个热点地区租金上涨同时也会推高周边房屋租金上涨。中介公司会想出很多变通的手法去做全程代理租赁业务，如果要想改变这种现状，就必须政府明令禁止，而且处以高额罚款。

三、结束语

房地产业的发展受到了国家调控的影响，所有地区的房屋成交量都在下滑，房地产中介都将苗头放在了房屋租赁上，但是这也影响了低收入人群的切身利益，让房屋租赁市场处于相对混乱的环境中，这是房地产租赁代理带来的间接影响。但是在一定程度上房地产租赁代理也发挥出了实际的作用，既有好的一面，又有不利的一面。所以在房地产租赁代理业中应该有一定的法律规范，以保证租赁市场的健康发展。

参考文献

[1]芮嘉.试论房地产租赁代理的利与弊.企业研究，2010