对房地产业“营改增”的探讨

李茂乾+刘畅+吴月

摘 要：科学技术飞速发展的过程中，营改增政策得到不断完善与整改，之后在此基础上其工作机制也得以日渐深化，改革范围不断拓宽，房地产行业领域受到巨大影响，需要顺应社会发展潮流，并不断前行。房地产行业以国民经济支柱形式产生，房地产行业领域发展与企业之间和大众群体生活水平之间密切关联，按照税制改革规划内容加以分析，房地产行业领域的营改增必将是未来主流发展趋向，本文针对当前房地产业发展现状和发展特点等，对房地产业营改增要素进行详细分析和阐述：

关键词：房地产；行业；营改增；探讨

营改增政策发展初始阶段，上海是试行地区之一，不同类型税制改革成效尤为明显，随之使得营改增在全国重要城市内陆续施行，旨在深度推动经济发展和经济积极转型，财税体制改革速度日渐加快，税收体制改革主要分为经济增长形式变化内容和行业税负变化内容以及产业结构优化内容等，房地产行业领域发展状况在一定程度上影响着诸多企业和部门，居民生活水平此时也会受到相应影响，只有执行营改增政策全面覆盖，才能促进房地产行业的稳定、长足发展。

一、房地产行业营改增政策执行必要性分析

房地产行业营改增政策执行过程中可以有效处理诸多重复增税问题，此处以不动产销售案例为例，我国房屋产品出售阶段，不同类型环节极易出现重复收税问题，主要分为房屋产品生产开发分配重复征税问题和房屋产品流通销售重复征税问题。通过数次分析和调查可以看出，建筑工程劳务内容和购买土地使用权内容，二者均适用于正规营业税制度，建筑工程施工阶段进行工程物质购买时会征收一定额度的增值税项，但其中存在较为恶劣的重复征税状况。属于非住宅类型的房地产，租赁租金需要进行相关营业税缴纳，与此同时，不能进行之前阶段建筑建造增值税抵消，非增值税应税项目中，增值税进项税不能无故抵消，销售房屋不动产从实际角度而言属于非增值税项目，所以增值税流转断裂状况出现便无法进行进项税抵消，重复征税问题较为严重。

当前我国房地产行业领域中实行营改增要素介入，主要是指可对不同行业税制改革加以映衬，其与社会中其他行业营改增效果之间存在密切关联性，最为常见的就是建筑行业，假设不能进行不动产销售项目和租赁项目改革，那么最终营改增效果便不能明显，由于建筑施工项目够与单位在进行不动产建造时可进行建筑工程材料进项税抵扣，但不动产销售过程中若仍旧延续过往营业税征收模式，增值税进项抵扣便不能顺利完成，同一不动产主体适用不同流转税政策，以至征管难度持续攀升，房产业发展便会变得迟缓。通过增值税征收范围改善可以进行不动产各个运行环节增值税抵扣链条链接，从工程物资购入到不动产产品销售，以及维修护理等环节，均在统一框架内得以正常运行，使得重复征税状况得以遏制，征管效率和征管质量得到双向提升。

二、未来发展建议要点分析

应该了解到，国外房地产行业领域整增值税征收方案中，主要涵盖了免税法内容和征税法内容两种，西方国家主要对不动产销售进行免税法方案执行，换个角度而言，也就是对新建不动产和房屋改造维护等方面进行增值税征收，但是二手房销售和房屋租赁则允许不征收任何税项。此种方式有助于降低税收征管难度，税负会在此时得到减轻，商业不动产销售和商业不动产租赁免税，会致使增值税抵扣链条失衡，二手建筑物认定和新型建筑物认定便会出现一系列问题。

较为正确的做法是，可以借鉴征税法中的相关条例内容，将不动产进行商用不动产划分和民用不动产划分，前者主要进行增值税征收，有力保证抵扣链条的完整性，后者在进行二次销售过程中执行免税方案，深度刺激民用二手房市场优良运转，还可在一定程度上避免房地产行业领域不动产性质篡改，地方政府应积极配合，作出政策支持和法律制约。规定老房产继续缴纳营业税，针对楼房内年龄进行税收项目打折，还有就是可由国家和政府进行可抵扣虚拟进税项提供，以备不时之需。

按照财税体制规定要素细节，增值税由中央和地方二者通过比率共享完成目标达到，从实际角度而言，营业税归属于地方税范畴内，之后在此基础上成为了地方政府税收来源之一，营改增政策实施之后，企业税负压力会得到缓解，地方政府财政压力也会得以缓解，房地产行业领域营改增政策实施后，地方政府本体增值税率分享力度加大，过渡期政策便应及时建立，以助力政府和相关机构的财政压力得到缓解，使得地方税收结构体系日趋完善。

三、结束语

综上所述，老房产继续缴纳营业税可行性相对较小，但是国家和政府进行可抵扣虚拟进税项提供时，国家政府补贴资金额度相对较多，大力补贴房地产的力度会有所降低，但最终方案如何却应酌情而定，地方政府和建委等部门均应参与其中，因为房地产业营改增与其他现代服务行业领域和金融行业领域之间存在些许差异，房地产企业和相应监管部门之间应该统一步伐，达成政策一致，从而更好更优的促进房地产业营改增政策的完善与整改。

参考文献：

[1]阎秋序.房地产业在国民经济发展中的重要作用及发展趋势[J].改革与开放，2016（06）.

[2]陈庆海，傅志明，袁源.房地产业发展与地方财政收入的联动效应研究[J].税收经济研究，2016（01）.

[3]刘志峰.保持回稳局面，引领行业发展[J].城市开发，2016（06）.