从“公”到“私”：新中国的居住革命

黄小凡

从私房的社会主义改造、大院、工人村、家属院、筒子楼，到单位住房福利的终结并进入以商品化为主的市场，“住”的理念和形式都成了中国人当代生活的核心内容之一。

民国时期，政局动荡战乱频繁，使得刚刚起步的“城市化”根本无法进行。1949年至今，中国终于获得了一个多世纪以来梦寐以求的和平局面，一座座城市拔地而起，中国改变了地球的外观。城市，已经成为中国经济、社会的主导，而住房成了城市居民生活最重要的内容之一。

私房的社会主义改造

上世纪50年代初的中国，社会主义建设如火如荼。“一化三改造”的完成，使得生产资料大部分收归国有。忙于集中财力组织生产和应对抗美援朝战争，国家经济建设资金紧张，而农业人口的大量进城造成住房困难，于是中央开始推行经租房政策，动员有房者出租私有房屋。

1955年12月16日，中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中写道：“根据北京、天津、上海、南京（附：无锡、苏州）、济南、青岛、沈阳、哈尔滨等十个市的调查，目前城市私有房屋的基本情况是：私人占有房产一般比较集中，即少数大房主占有大量房产。大房主多数是封建王公贵族、军阀官僚后代和以前的投机商。如北京市大房主中属于上述成分的即占88.4%，上海的房地产中，李鸿章的后代即占有房屋面积十万多平方公尺。另外房主中也有买办、大地主及城市高利贷者。”

1958年6月4日，北京市私房改造领导小组开始制定“私有出租房屋的社会主义改造”，稍后，各省、直辖市纷纷效仿，很快推广至全国。

按照当时的做法，改造房的面积起点在大城市一般是建筑面积150平方米（约合10间房），中等城市一般是100平方米（约合六七间房），小城市（包括镇）一般是50到100平方米之间（约合3-6间房）。政府房管部门负责经租房的经营，如管理、收租、修缮等，并把租金的百分之二十到四十发给经租房的业主。经租房之称由是开始。

1958年底城市私房改造基本结束，1964年7月政府正式宣布：私人租赁性质的住房关系基本不再存在了，1978年我国城镇住房中74.8%为公有住房。这样的做法，在最初的时候，虽然部分满足了城市无房市民的住房需求，但是却背离了经济规律。

由于公房制度长期实行无偿分配和低租金的福利体制，住房的投融资机制被严重扭曲。1952-1978年，中国包括农村住房在内的住房总投资仅占同期基本建设投资的7.5%，仅占GDP的0.7%。住房投资严重不足导致七十年代末全国主要城市都面临住房严重短缺的困境。1978年，城市住宅面积为14亿平方米，和1950年相比，人均居住面积由4.5平方米下降到3.6平方米，缺房户869万户，占当时城镇总户数的47.5%。事实证明，靠政府福利分配，是很难实现“天下寒士尽欢颜”的居住理想的。

大院与工人新村

北京的大院和上海的工人新村，是20世纪50年代的新兴事物。前者是政治中心，后者是经济中心，而其他的大城市也一样拥有大院和工人新村，算是一种居住形式的“混搭”。

1950年，为了保护古都北京的老建筑，我国著名的建筑学家梁思成与陈占祥吸取巴黎与伦敦的前车之鉴，建议在北京西郊建成新的行政中心。虽然“梁陈方案”最后被否定了，但军队大院却留在了西郊城外。从公主坟一直到北京西山脚下，空军司令部、海军司令部、通信兵司令部、总后勤部、总参谋部、炮兵司令部、装甲兵司令部、工程兵司令部（后来是基建工程兵）、铁道兵司令部等大院，以及军事医学科学院、解放军总医院（即301）等鳞次栉比、依次排开，一直延续到西山脚下的北京军区大院。

高校大院集中在北京的西北面，1950年代初，学院路上自南向北建设了著名的“八大学院”；清华、北大、人大、民族学院则位于跟学院路平行的白石桥路和海淀路上，也都是一圈一大块地。而国家和市属机关的宿舍院，则散布在城外各处。其中三里河地区又是主要的聚集区。

和北京相比，上海就要更费脑筋来解决工人阶层的居住问题。上海原本就是中国的工业中心，1949年新中国成立以后，在苏联模式影响下，将工业化作为经济发展的主要目标，提出“通过增加产业工人数量，把畸形的消费型城市转变为生产型城市”，再加上“低工资高就业”的经济政策，上海工人数量连年增长。这里成为新中国最重要的工业基地，同时聚集了大量的产业工人，其中仅纺织工人就有四五十万之多，居住环境普遍很差。

1950年，根据中央的指示，当时的上海市长陈毅指出：“目前经济情况开始好转，必须照顾工人的待遇和福利”。在此背景下，曹杨新村“1000户”工人住宅（实际建造1002户，即曹杨一村）和“两万户”住宅先后应运而生。曹杨新村成为新中国最早的“工人新村”，之后上海又在沪东、沪西两个工业集中分布区建设了多个工人新村。此后，在上海乃至全国都开展了一场大规模的工人新村建造活动。

大院和工人新村，有一个共同点，本质上都是封闭的社区，功能齐全、自给自足的小社会，里面有门诊部、浴室、理发室，还有不同种类的子弟学校。在其他城市，也有各种大院和工人新村的“变种”，用一个形象的词来说，就是单位的“家属院”。大家上班在一个单位，甚至在一个车间，而下班后，又住到同一栋楼，甚至同一单元。父母是同事，而孩子从小就是在一起的玩伴。这是一种集体生活，很容易培养起共同的认知。大院或者工人新村里出来的孩子，往往都经历过某种“残酷青春”，与别的大院或家属院的子弟打架斗殴，似乎是必然要经历的成长课。

如今，很多“工人新村”都已经被拆或者面临着即将被拆迁的命运。第一代新村的居民，早已是白发老者，他们对这种家属院的生活充满了感情。“新村”，就这个词的意思来说，它让人想起农村的村庄，尽管从事的是工业生产，“新村”仍然是一个传统意义的熟人社会。尽管已经实现了楼上楼下、电灯电话，但就人与人的联系方式来说，仍然充满了温情。父母上班，把孩子托付给邻居看管，或者让孩子们在大院里自由玩耍，都不会有什么安全上的担忧，这样的居住环境，能给人以特别的安全感。

福利分房的终结

不管是北京的大院，还是上海的工人新村，或者全国各地的各类“家属院”，在相当长的时间内，采用的都是福利分房的制度。从经济学的角度看，在计划经济中，人们的剩余价值都被收归国有，国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业单位盖住房，然后按级别、工龄、年龄、居住人口辈数和人数、有无住房等一系列条件来分给一部分人居住。居住的人实际支付的房租远远低于建筑和维修成本，房屋的分配实际上是一种福利待遇。

如今，大城市房价居高不下，不少人开始怀念以前的福利分房制度，但和人们所想象的正好相反，福利分房最大的问题就是不公平。一些强势的部门利用手中的职权，占有很多优质的资源，比如土地、盖房的资金、房屋产权等等，手中掌握着巨大的社会财富，这些单位通过强势地位取得了巨大的垄断利润，而一些清水衙门却由于职权弱势，很难分到一杯羹。另一方面，福利分房很容易滋生腐败。一些与权力核心比较近的人通过种种非常手段，拿到了好房子，而一些“混不开”的人，则分的是差房子甚至分不上房子。

反映这种主题的电视剧作品有很多，最常见的情节是，那些为人正直或者有才华但不善搞“关系”的人，在分房的过程中备受折磨，其中最有名的故事是关于数学家陈景润的。由于徐迟一篇报告文学的影响，陈景润的住房问题最终引起了党和国家领导人的关注。1975 年 10月5日 ，胡耀邦特地向中科院数学所所领导询问了陈景润的生活境况和健康状况。胡耀邦还带人亲自视察了陈景润六平方米小房间的所在地——中关村 88 号楼单身宿舍。说是单身宿舍，实际是中科院数学所、物理所、电子所、声学所等几个所共用的一个五层的筒子楼。每层楼道两旁摆满了炉子，整栋楼显得拥挤而狭小。胡耀邦当即向科学院的领导提出要好好改善科技知识分子的居住条件，尤其要好好改善一下陈景润的居住条件，好让这位数学天才为国家做出更多的贡献。但是，在那个派系纷争不断、讲究论资排辈的时代，尽管陈景润取得了领先于世界的成就，赢得了褒扬和赞美，但是一涉及到具体问题，就不免就落入了世俗争纷之中。按照当时所里的规定，陈景润是个单身汉，职称低，又不担任行政职务，要改善居住条件的话，也只能住四人一间的集体宿舍。但是即使帮助陈景润住集体宿舍这样的事情，也一直拖着没有能够解决。

后来，胡耀邦再次来到数学所，询问起陈景润改善住房条件的事，当得知问题还没有解决时，胡耀邦有点火了：“为什么不能帮助陈景润解决一间好一点的房子？”在胡耀邦的关心下，数学所最后费了很大力气，终于为陈景润调整出一间 16 平方米朝阳的房间。

这种分房的难题，在知识分子群体里特别明显。在那个时代，大学还没有多余的经费为教授们建更多的房子。这种难题一直持续到90年代初，央视曾经报道过科学家陈章良的事，当记者走进陈在北大的单身宿舍时，8平米的房间已被书填满，记者几乎无法插足。

市场化改革30年

1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。在停止福利分房的时候，中国的住房商品化已经试点了10年了。在这10年期间，实行的是商品房交易与福利分房并行的制度。在福利分房的末期，由于有了市场参照，而且可以进行买卖，能分到房子的人，对“福利”的感受更深。

1987年12月1日，中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，原深房公司总经理骆锦星举起11号牌，赢得中国土地“第一拍”，后来深房公司在竞得的这片土地上修建了东晓华园。2008年2月4日，坐在深圳市罗湖区东晓花园的花坛前，73岁的骆锦星没有想到，深圳这两年的房价飙升得如此之快，这个20年前在那场“中国土地第一拍”中竞得的土地建成的楼盘，建成时开盘价1600元每平方米，20年之后的今天，也水涨船高，升值已达数倍之多。

住房的商品化，是对中国影响最大的改革之一，不但让更多的人拥有住房，而且也从根本上改变了人们的观念，其中最重要的就是产权的概念。所谓“有恒产者有恒心”，那些拥有住房的人，对社会的稳定起着巨大的作用。有意思的是，虽然很多人对“70年产权”有意见，国家也在探讨产权到期后如何续签的问题，但是这一政策在当年出台时，却没有引起人们太大的注意。

所谓产权，准确的表述是“住宅土地使用权”，“70年”的规定，最早见于1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。时任国家土地管理局局长的王先进这样回忆：“这是根据境外经验、结合我国实际情况提出来的。英国可能是实行批租制最早的国家，那时全英土地全部归国王所有。开始时批租年期最高为999年，实际是永租制，后来逐步减少。我国的香港地区原来属英国管辖，也是实行批租制，开始批租最高年期不超过九龙租地的年限，后来还是逐渐调整为75年，但也有更短期的。参考他们的做法，并考虑我们没有批租经验，规定较短的年限为好。于是，国家土地管理局递交国务院的报告中提出“50年”的期限。后来中央讨论转让土地使用权的问题时，时任中央主要领导问我为什么规定50年，长一些行不行？后来制定法律时，改为最高年限70年。”

“70年”的规定出炉之后，社会舆论几乎没有任何反应。当时最汹涌的舆论，乃是担忧将土地使用权有偿出让给外资企业，会变相造成新的“租界”，是一种“卖国行为”——王先进回忆：“一些人大常委行使法律权利，向国务院提出质疑，要求限期答复。卖国是一项很大的罪名，当时也的确有些紧张。……全国人大还要求我去当面接受质询。”

住房商品化对中国社会的影响的巨大，怎么评价都不过分。中国社会面貌在短短的数十年间发生巨变，城市化进程是最核心的推动力。“买房”，成为中国人最重要的购买行为之一，尤其是贷款买房这一用时间换空间的做法，让很多青年都拥有了住房。“有房阶层”至今还在不断的壮大中。

一个更开放的社会，必定有多元的住房设计。在房地产市场足够发展的同时，越来越多的人认识到，仅仅市场，是不够公平的。政府的职责，不仅在于对市场进行法律意义上的监管，也要注意住房公共保障性的一面。最近这些年，很多城市都开发了经济适用房和廉租房，前者为城市中低收入者提供了购买房屋的一种可能性，而后者则让那些刚参加工作的青年人，既有房可住，又不会被房价羁绊，以便有更多的时间和精力去创造社会财富。经济适用房和廉租房，本质上是城市管理者利用公共资源提供的一种服务，人们称之为“保障性住房”是很贴切的。市场不是万能的，只有把市场和保障性结合起来，才能既保持市场的活力，又能保障整个社会的可持续性发展。

保障性住房，让人想起50年代的最初的住房实践，想起杜甫“大庇天下寒士俱欢颜”的住房理想。千百年来都没有实现过的事情，如今成为了可能。