城市房屋拆迁过程中公证业务初探

隨着城市建设事业与房地产业的蓬勃发展，城市房屋拆迁的数量也大量增加，为加强城市房屋拆迁工作的管理，国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，其中规定了可以和应当公证的若干事项。 司法部于1992年10月9日发布了《城市房屋拆迁补偿安置协议公证细则》。我省于2008年5月12日发布了《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》对城市建成区范围内20000平方米以上集中连片、平房密度相对较大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、人均居住水平低、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域进行拆迁改造。由此，可以说明三个问题。一是城市房屋拆迁工作的大量增加为公证事业的发展提供了一个新的服务领域，开辟了一个较为稳定的证源；二是国家以行政法规、地方性法规等形式给公证机构介入房屋拆迁工作提出了较为充足的法律依据，可见国家对公证介入这一领域的职能作用已经给予重视和认可；三是城市房屋拆迁工作既关系到国家城市建设的速度，又关系到拆迁人的经济利益和被拆迁人及房屋使用人的切身利益，法律关系较为复杂。涉及到行政、民事法律关系，对公证人员的政治素质提出较高的要求，现根据几年的公证实践就房屋拆迁补偿主体的确定和房屋拆迁证据保全谈谈几点意见：

一、房屋拆迁补偿中，房屋拆迁补偿主体变化表现在以下方面

1.新的补偿主体不明

有原登记的产权人死亡现无明确的继承人；有分家析产后，原房屋所有权和使用权发生转移；有证件齐全，原产权人现已把房屋卖出，购买者又未办理过户手续。

针对上述三种情况，首先要坚持“以事实为根据，以法律为准绳”的原则，依法确定新的拆迁房屋补偿主体，并对其进行公证。

（1）对原房屋产权人死亡的。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所有的共同财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的一半分出为配偶所有。其余的为被继承人的遗产。”根据这一规定房屋补偿金额的一半应由其配偶所有，房屋的另一半补偿金额为被继承人的遗产。如被继承人无遗嘱，就依据法定继承办理公证，由继承法规定的顺序继承，所以另一半的房屋补偿金额应由配偶、子女、父母共同所有；如产权人夫妻双亡，父母也先于他们死亡，则应由其子女共同继承，并按其房屋份额依法平均分摊，达成协议，经社区证明，在意思表示真实，事实清楚合法的基础上，先办理分家析产公证，然后子女成为合法的补偿主体。

（2）对房屋所有权证、土地使用权证齐全，而买卖房屋致使产权发生变更，但又未办理变更登记过户手续的。要求其当事人到有关部门完善手续后才能成为补偿主体。如动迁急迫，经有关部门同意可由原房屋所有权人全权委托房屋买受人为代理人办理拆迁补偿事宜，为其办理委托书公证。

（3）对自行分家析产的房屋，有子女推荐代表人领取房屋拆迁补偿金，为子女达成的协议办理公证，所推荐代表为新的补偿主体。

2.“两证”证件户主不相符的

如房屋所有权证和土地使用权证不符，经一方申请，有街道办事处出具证明，交有关部门或在有关部门更改，使“两证统一”补偿主体明确。

3.拆迁户的房屋在与银行贷款行为中设定了抵押

针对这种情况，被拆迁户的房屋在银行贷款行为中作了抵押，而贷款又未偿还，其补偿费用领取的主体如何界定，按照移民建设中的规定，大部分的移民房屋拆迁补偿费是用于移民新建房屋，而只有少数不建房。依据《中华人民共和国担保法》第五十八条的规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金应当作为抵押财产”由此，原抵押的房屋因搬迁已灭失，而补偿的费用应该返还银行贷款，作为抵押财产。但事实上，房屋拆迁补偿费大部分用于新建房，只有少数移民因有住房而不需新建房。

鉴于上述规定和情况，我认为可以从两个方面给予解决并确认主体：

第一、房屋拆迁补偿金确系用于建房的，借款方与贷款方可在原借款抵押合同基础上，重新签定新建房屋继续抵押的协议书并办理公证，确保债权的实现。该抵押房屋的补偿金可由被拆迁户领取，被拆迁户就为补偿主体。

第二、补偿金不用于建房的，经借款双方协商可以用作返还借款。但上述行为的前提是既要保障债权债务的实现，又不能影响移民安置，确保工程建设的顺利进行。

综上所述，房屋拆迁补偿主体的确定虽然复杂，但只要以事实为依据，以法律为准绳，其补偿主体是能够得到准确确定，不会因为房屋拆迁补偿主体的变化而使国家的利益受到损失。

二、房屋拆迁证据保全公证应注意的问题

《城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全”。

在办证之前，公证人员应先对此类公证从法规适用及其实际作用方面进行探讨，认为它既符合证据保全公证的基本特征，也符合房屋拆迁证据保全公证的受理条件和办证要求，同时也有利于推进居民搬迁进程，保护移民的合法权益，预防纠纷，减少诉讼，是应该办理的。

首先要选派经验丰富，业务能力强的专业人员执行现场勘测任务，同时做好记录，力求实物丈量的准确无误。其次要有被拆迁物各个方位拍摄的照片。再次必须有被拆迁人或邻居一道组成证据保全见证人。在具体办证时，公证人员要亲自参加对被拆迁户的丈量、登记、照片拍摄和调查取证的整个过程。要逐家逐户就搬迁法规以及公证职能、证据保全的性质作耐心的宣传，引导群众利用法律保护自己的合法权益。从而，群众消除了顾虑，积极支持有公证人员参加的实物丈量工作。

综上所述，由于公证机构介入房屋拆迁中，能保证不动产转移的准确性，维护了当事人的合法权益，减少了一些不安定因素，从而减少诉讼。

我们相信，随着我国公证制度的进一步健全和完善，我国公证事必将得到进一步的发展。房屋拆迁公证在在社会经济生活中也将发挥越来越大的作用。

作者简介：

邱宇（1974.4.4～），女，1995年毕业于天津政法学院法律系，2001年毕业于中央党校函授学院法律系、从事公证工作19年。