论如何使用收益法评估房地产计税价格

姚建峰

【摘 要】房地产评估使用的方法主要包括市场法、成本法及收益法，这些方法是房地产评估的基础，除了上述方法外，评估方法还包括假设开发法、路线价法、长期趋势法等等等，但其实所有的方法都是在这三种方法的基础上建立起来的。本文重点解读收益法，收益法是指预计估价对象未来能够取得的正常净收益，选用还原利率折现到估价时点后进行累加，以此来估算估价对象价值的方法。

【关键词】收益法；房地产评估；计税价格

一、收益法在房地产评估中的重要地位

采用收益法评估房地产计税价格可以较为真实和准确的反映资产收益价格，容易被买卖双方接受，同时此方法也更符合房地产评估的要求。房地产具有固定性、价值大、长期供给、受政策影响大等特点，投资者也非常关心其未来收益，所以，用收益法来评估收益性房地产的价值更适合。但从实际工作情况来看，收益法在我国的评估应用基础薄弱，整个推广过程中都遇到了很多问题。此外，收益法受未来不可预见因素的影响较大，我们有必要对其进行深入研究，使收益法评估不断完善，适应国际环境的客观要求。

二、评税计价的必然性

1.评税计价紧迫

改革开放至今，我国存量房已经显现出交易矛盾，一方面交易双方为了逃避税费而出现了阴阳同；另一方面评估机构的报告信息不够透明，偏离市场交易价格，还有就是多套房产拥有者炒卖房产的现象客观存在。综上所述，我国大量房地产税收非合理性流失，难以按照预期入到国库，评税计价非常紧迫。

2.评税计价有政策依据

为维护房地产市场的公平性，完善税收征管，税务机关要建立一套科学的税收征管要求来推动房地产税收一体化进程。为此，财政部和税务总局下发了《房地产评税技术核定交易环节计税价格工作》及《推进应用房地产评估技术》等通知，其根本目的就是为了规范房地产交易的计税价格，很多城市陆续开展了房地产交易评税计价试点工作，并向人民宣传开征房地产税的理论依据和实施方案，做到人人对此均有了解。

3.征收房税前提条件

对于征收問题有3个必须明确的概念：第一，多大房子或多少价值的房子才进行征税；第二，按什么价格和基数去计征；第三，以什么样的比例计税。在征收和不征这个问题上，各地方应该结合当地的实际的情况，采取合适的方法；对于面积如何计价的问题可以由纳税人主动填写购买价格或购买件直接计算出评税价格，采用两者孰高法作为最后的评税价格，这样能够提高公正性；第三，在征收比例上既要防止炒房者从中牟取利益，又要考虑人民群众的合法权益，既要实现房产税征收，也要顾及人民群众的负担，得到了人民群众的理解，房产税才会顺利推行。

三、收益法的技术路径及内涵

1.确定年收益

各类房地产年毛收益要根据各种不同商业用房的性质来：商业类房地产毛收益=临街状况系数×建筑面积×基准收益标准×楼层系数；办公类房地产毛收益=临街状况系数×基准收益标准×特殊区域系数 ×结构修正系数×建筑面积；车库地产毛收益=基准收益标准×临街状况系数×特殊区域系数×建筑面积。上述三类房地产收益各纳税人要如实申报，如果申报的租金收益高于计算结果则按照租金收益作为毛收益； 如果申报的租金收益低于计算结果的30%则确定为税务机关核定的租金收益。

2.确定年运营费用额及费用率

房地产年运营费用额要根据房地产的用途确定，房地产的类别可分为工业、商业、旅店业、写字楼等等，运营费用额则是房屋的正常空置租金损失及其他维护房地产正常经营所要承担的一切费用，年运营费用要以会计部门实际发生额来核定，在年运营费用额取证上要防止虚报现象。

3.确定净收益额

房产净收益 =房地产年毛收益× （1-房地产年运营费用率） ，年净收益额的表现可能出现两类情况： 第一种情况，每年净收益不等，呈现波动性变化；第二种情况是各年净收益相等，对于这类情况可采用年金现值系数求得。

4.确定资本化率

资本化率可采用市场租价比较法和安全利率加风险系数法来确定，使用安全利率加风险系数法要特别注意两个问题：第一要特别关注银行挂牌利率变化情况，第二要有较高职业经验的专业人士来确定风险系数；而运用市场租金比价法则是将房产进行分类后，根据商铺出租案例调查表调查所得数据求得平均市场化资本化率，这种方法较为严谨，且可信度较高。

5.确定收益年限

确定各类房地产的收益年限不同：刚投入使用的房地产可以根据经济耐用年限确定收益年限；而对于已经使用的房地产则的收益年限则需要求得经济耐用年限和已使用年限之间的差额来确定。

6. 运用收益法折算年净收益现值

例如：某地区有甲、乙、丙3个商业用房地产，甲房的经营期为10年，10年内的总净收益可达550万元，按照3%的同期银行利息率计算，则风险系数值为0，假如乙和丙的十年内的总净收益都为550万，虽然看起来3个房屋的净收益静态指标相同，但如果3个项目10年内获得现金流的时点不同，通过根据资金时间价值原理折现出的净现值就会不一样，评税计价和房产税也就会有差异。

7. 收益法的优缺点及适用环境

收益法的优点表现为：此方法同时考虑了货币时间价值和投资的风险性，且计算方法较为简便，相对通俗易懂，在某种程度上能够提高相关人员的工作效益；收益法的缺点主要表现为： 收益法需要准确的计算风险系数，要有经验丰富的工作人员对每一个区域的资本化率、年收益额、收益年限等指标进行确认。收益法较为适用于商店、饭店、写字楼等具有商业性质出租行为的情况。

参考文献：

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